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开发商未取得竣工验收备案表
被判决承担逾期交楼违约责任
【基本案情】
2006年5月，谷女士与广州某房地产发展有限公司签订《商品房预售合同》，确认其购买位于天河区石牌村东侧、暨南大学西侧的商品房一套。根据该合同约定，被告应在2007年6月30日之前将验收合格的房屋交付给原告使用。逾期交房的，发展商按日向业主支付已付房价款万分之五的违约金。
交房期限截至，谷女士未收到被告的任何收楼通知文件；
2、且谷女士发现：开发商准备向其交付的房屋缺少政府部门办妥竣工验收备案手续及单项验收证明。因此，谷女士向天河区人民法院提起诉讼，要求被告支付逾期交房的违约金（自2007年7月1日至被告取得上述房屋的《工程竣工验收备案表》、且通知谷女士收楼之日止，按照每日万分之五的标准计算）。
【被告辩称】
房屋规划验收合格，是符合收楼条件的，且已经履行了通知义务，原告不收楼应由其自行承担责任。
【原告律师代理意见】
原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应切实履行。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及
3、格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起1 5日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验
4、收备案表上签署文件收讫”，据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》，该案涉房屋没有取得《工程竣工验收备案表》，属于不具备交楼条件，被告在诉讼举证期限内未能提交《工程竣工验收备案表》等证明房屋经验收合格的证据，应承担举证不能的法律后果，依法承担延期交楼的违约责任。
【法院判决】
被告开发商于本判决发生法律效力之日起10日内向谷女士支付逾期交房的违约金（以360785元为本金，自2007年7月1日开始计算至2007年8月25日止；以379774元为本金，自2007年8月26日开始计至2007年12月31日止；上述期间违约金均按每日万分之五的标准计付）；自200
5、8年1月1日开始至被告取得上述房屋的《工程竣工验收备案表》且通知原告谷女士收楼之日止的违约金，以379774元为本金，按每日万分之五的标准，由被告按月于次月的5日前支付给原告。
【律师评析】
1、购房者在签订《商品房买卖合同》时应尽力选择“该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续”为收楼条件，至少应该是“该商品房经验收合格”。
2、以上述约定内容为收楼条件的，开发商交楼时应当提供“两书一表”，“一表”即由广州市建委出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。如果开发商不出示上述文件，购房者可以拒绝收楼，开发商构成逾期交楼的违约行为，购房者可以适时起诉追索逾期交楼违约金
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3、在确认开发商具备交楼条件之前，不要收钥匙，不要签“钥匙托管承诺书”，也不要签其他任何书面材料，防止开发商的骗局，最好在第一时间咨询律师，或者请律师代理收楼。
广东格林律师事务所专业房地产律师
广州房地产律师网首席律师 张旭锋
2008-4-8
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