常规担保业务 介绍1.doc

常规担保业务 介绍 一、流动资金贷款担保：流动资金贷款是为解决企业在生产经营过程中流动资金的不足而发放的贷款。这种贷款的特点是贷款期限短（一般为一年）、周转性较强，融资成本较低，是中小企业融资中最常采用的贷款形式。担保公司将对申请企业进行调研，对于通过申请的企业，担保公司将为企业向银行提供担保，由银行发放贷款。通过担保公司的担保，可以解决中小企业抵押、质押物不足的问题，贷款额度得到信用放大。案例：某服装企业，企业本身并无银行认可的抵押物，老板个人拥有别墅1套，原值800万，在银行按照6折计算，可以贷款480万，距离企业的要求有一定距离；经过担保公司审核后认为，该企业整体经营良好，可以通过担保800万的方案。最终，以同样的抵押物，企业最终得到的是800万的流动资金贷款，满足了企业的需求。博瑞金融论坛- s# A3 S% b& d5 ?二、综合授信担保：: s. C x1 3 C- Y综合授信业务主要用于企业流动资金贷款需要，内容包括流动资金周转贷款、银行承兑汇票的承兑及贴现、商业汇票的担保、国际结算业务项下融资等单一或混合项目。企业可在批准的授信额度、期限和用途内根据自身实际情况需要将各种贷款方式进行组合、循环使用。该业务的特点是为企业提供了灵活、可靠的资金支持，企业可以根据实际情况自由安排资金的使用时间，提高了资金使用效率。案例：某生产型企业，产品供不应求，由于市场拓展快，企业面临扩张的压力较大，在购买了部分设备后，导致流动资金出现了800万左右的短缺，此外，由于其产品有一定季节性，在每年的夏、秋两季是生产高峰，需要购买大量原材料，预计到时会有缺口800万；而在其它时间，资金的需求并不紧张。企业有厂房，价值300万左右，若按照银行的一般操作，无法弥补资金缺口。担保公司根据企业实际情况，以厂房抵押和出口退税帐户质押的手段，给予企业800万综合授信担保，其中流动资金400万，承兑汇票额度400万。企业可以在夏、秋两季资金紧张时启动承兑汇票额度，在其它资金宽裕的时间则可以将额度闲置起来，节约了企业的财务费用。三、工程项目担保：是以出具保函的形式应申请人的要求向保函受益人进行承诺。当受益人在保函项下合理索赔时，担保人就必须承担付款责任，而不论申请人是否同意付款，也不管合同履行的实际事实。即保函是独立的承诺并且基本上是单证化的交易业务。保函是依据商务合同开出的，但又不依附于商务合同，是具有独立法律效力的法律文件。1.投标担保：投标担保是公司（担保人）保证投标人正当从事投标活动向招标人所作出的一种承诺。投标人在投标报价之前或同时，向业主或招标人提交投标保证金或投标保函，保证投标人一旦中标，则受标签约承包工程。当投标人不履行其投标所产生的义务时，公司将在投标保函所规定的金额限度内向业主或招标人进行赔偿。投标担保主要担保投标人在开标之前不中途撤销投标和片面修改投标条件，收到中标通知书和合同书后，中标人应在规定的时间内保证与业主签约和交付履约保函。否则，公司（担保人）将负责赔偿业主一定的损失，从而制止投标人的恶性，低价竞标。2.工程履约保证担保：履约保证担保就是保证合同的完成，即根据业主为一方、承包商为另一方所签订的施工合同，保证承包商承担合同义务去实施并完成某项工程。履约保证担保可以采用银行保函或保证担保公司担保书、履约保证金的方式，也可以引入承包商的同业担保，即由实力强、信誉好的承包商为其他承包商提供履约保证担保。3.支付担保：保证担保人对业主资信状况进行严格审查，向承包商出具支付保函，保证工程款及时支付到位。一旦业主违约，保证担保人将代为履约。实行业主支付担保可以有效防止拖欠工程款现象发生。4.预付款担保：付款保证担保就是承包商与业主签订承包合同的同时，向业主保证与工程项目有关的工人工资、分包商及供应商的费用，将按照合同约定的由承包商按时支付，不会给业主带来纠纷。5.其它担保：支付担保、保修担保、承包担保、分包担保、保留金担保、帐户透支担保、银行委托担保等。) w8 a L3 d2 e+ tZ% s 四、房地产贷款担保： 房地产开发属于资金密集型行业，一个房地产项目的投资额少则几千万元，多则上亿元、十几亿元，投资额达到几十亿元、甚至上百亿元的超大项目在房地产行业蓬勃发展的今天也不少见。一个房地产项目的成功运作，除了好地段、好品质、好的促销手段外，还有一个非常重要的因素就是足额的资金投入。因此，资金是房地产项目的基础，是房地产公司的生存之本。一般来说，房地产项目的资金来源主要有三个方面，即自有资金，银行贷款、预售款的再投入。自有资金是开发公司投入项目的启动资金，是进行项目计划立项、建设规划审批、签订土地出让合同、进行土地的三通一平的投资，自有资金投入一般为总投资的2530。开发公司投入自有资金进行上述工作后一般能够取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证临证、施工许可证，即通常所说的四证。开发项目取得了四证就达到了人民银行规定的申请房地产开发贷款的条件，开发公司即可向银行申请贷款，获得开发项目的第二个资金来源。房地产项目在投入上述两项来源的资金后达到房屋预售的条件，开发公司向国土房管局申领房屋预售许可证进行销售，用销售资金再投入项目开发，直至工程竣工验收交楼。在房地产项目三项资金来源中，申请银行贷款最为困难，是房地产项目融资的关键。在此阶段，开发公司自有资金即将告罄，房地产项目的工程进度尚未达到土地房屋管理局要求的销售条件，不能开盘销售，不能用销售回收资金补充到项目投资中。此时项目投资风险比较高，银行对开发贷款相当谨慎，要求开发公司提供足够贷款担保。在实际操作中，开发贷款担保主要有以下几种方式：一、连带责任保证，即由其他公司为开发公司的借款提供连带责任保证。此种方式手续简便，对于借款的开发公司来说直接费用最低。但是，各个公司都十分注重规避连带责任保证的潜在风险，避免本公司产生或有负债，尤其是财务状况较好具备担保资格的公司更是决不轻言保证。因此能够寻求一家合适的公司为开发贷款提供连带责任保证比较困难。博瑞金融论坛# n, Y 3 J |, X二、担保公司提供保证，即请专业担保公司为开发贷款提供保证。此种方式的担保风险由专业公司承担，符合现代经济社会专业分工的趋势。但是此种方式存在以下几种不足：（1）担保公司要收取担保额23.5的担保费用，增加了开发公司的借款成本；（2）担保公司要求开发公司提供相应的反担保，反担保措施比较难落实；（3）银行要对担保公司财务状况进行考察，尤其要考察担保公司担保的其他债务，周期较长，容易贻误开发公司贷款融资的时机。因此，担保公司提供担保虽然是一种发展的趋势，但是由于现阶段担保公司数量不多，起步较晚，具体做法还不够成熟。三、项目抵押担保，即将正在开发的房地产项目抵押给银行，为开发贷款提供担保。此种方式不涉及第三方，银行乐于接受，开发公司容易办理，相应的费用主要是抵押项目的评估费和保险，相对较低。但是开发公司一定要与银行事先洽商好逐步解除抵押的时间和步骤，不要由于项目抵押影响项目销售，更不能因为产权问题危害买房业主的利益。例如开发公司有一房地产项目建筑面积为10万平方米，取得了四证，刚刚开始施工。项目土地出让金为5000万元，开发公司只交纳了2000万元，取得了土地使用证的临时证。开发公司欲以项目作为抵押物在银行借款1亿元，银行同意。因开发公司的项目土地使用证为临时证，不能在房管局办理抵押登记，故银行分两期发放贷款，第一期贷款为3000万元，专项用于交纳项目土地出让金，办理正式土地使用证。在项目正式土地使用证在国土房管局办理抵押登记后，银行发放其余7000万元贷款，至此借款和抵押工作全部完成。在项目施工进度达到销售要求时，开发公司偿还银行100万元，占借款总额的1，银行解除项目总面积1的抵押，即1000平方米；开发公司销售1000平方米的房产，假设售价为6000元平方米，共取得600万元的销售收入。开发公司用一半的销售款300万元偿还银行贷款，银行解除3即3000平方米房产的抵押，开发公司销售后再偿还银行借款。依此类推，在解除33000平方米抵押面积并实现销售时，销售回收资金即可还清借款，撤消整个项目的抵押。在上述各个还款解押阶段，开发公司用50的销售款偿还借款，另50的销售款用于项目投资。开发公司还清全部银行借款时，项目全部解押，以后的销售款可全部用于项目投资。上述抵押担保形式，开发公司可根据自有资金情况和销售需要逐步偿还借款，每次解除抵押面积和偿还借款额视当时情况确定，开发公司有充分的主动权。以上三种贷款担保形式各有优劣，连带责任保证手续简单，费用低，但是寻求银行认可的保证单位困难；担保公司担保的担保单位容易落实，但费用高；项目抵押担保的费用介于前两者之间，不用求助于第三方，且分期还款形式灵活。