简要分析我国房价问题及其产生原因(西方经济学论文).doc

简要分析我国房价问题及其产生原因

改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。但随着我国房地产产业的快速发展，我国房价也一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。
一、我国城市商品住房市场现状
目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。
国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。
二、 导致房价问题的原因及分析
尽管今年许多城市的房价出现近年来的异常不景，但依然高位运行。推高房价的原因有很多，最重要的是下面几种原因：
1、高地价催生高房价
房地产本就是房产和地产的总称，因此在商品房房地产价格中，地价占有相当大的比例。因土地属非可再生资源，随着土地资源的减少，地价也是涨船高，房价高也就在理之中了。
华远总裁任志强认为，土地出让价格的增长幅度大于房价增长幅度。如去年一季度土地价格涨9.8%，远高于房价增幅的5.6%。房价增长中大部分来自地价增长，许多城市土地楼面价已经超过万元/平方米，房价的增长中本的增长占有一定的地位。
香港太平洋总裁贾卧龙和任总的观点不谋而合："现在可供招挂的土地越来越少，很多地方都是“一地难求”，“天价地”也屡见不鲜。对于绝大部分的开发商来说，加大了拿地本，他只有两条路可走：一是房价不变。在占总本大多数的土地本涨的前提下，要想保证房价不变，开发商只能压缩其他的开支，这必然会影响到楼盘品质。另一种况是，其他开支不变，保证楼盘质量，而在土地开发本增加的况下，开发商要保证利益获取，只能将多出的负担追加到房价之。不管他们说的对与否，但是他们却道出了实。但也没办法，城市的土地属于有，这也是中的决定的。

2、供求关系影响价格
房价的涨跌与市场供需结构分不开，这是经济规律。今典集团董事长张宝全认为，在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。海房价的涨，主要有两个方面的原因：一是供需不平衡，供应少，需求多；二是供需不对位，高端房产的供应远远不能满足需求的增长，导致房价快速拉升并及到中低端房产，最终出现投机。
虽说供求关系跟房地产价格密不可分，但我不太赞这些开发商的说法，决定房地产价格的因素只有房地产价值，而供求关系只是影响房地产价格的一个重要因素，过来价格也影响供求关系。所以我个认为开发商以供求决定价格为幌子，推卸开发商高抬房价的责任。况且有些城市的住宅市场究竟是不是供不应求还有待探讨。
3、开发商捂盘惜售抬高房价
越来越多的开发商经常传出"捂盘"之声，"捂盘"似乎了一种见怪不怪的楼市现状。房价涨较快的重要因素之一，在于部分开发商捂盘惜售的行为。所以这种见怪不怪的楼市现状也就决定了房地产市场已经在一种非理、不正常的状态。
4、有效土地供应不足
据去年年底中房地产协会秘书长顾云昌分析称，北京已经连续三年未完土地供应计划，整体看来，供应与需求相比还是偏紧。土地供不应求，开发商为了找"米"下锅，自然会对一些地块进行争抢，加有些开发商对未来的预期过于乐观，所以地价就被"抬"去了。 可见，房价持续涨和土地供应不足不无关系。
5、百姓买涨不买跌的心态
在楼市和市流传着这样一句话，买涨不买跌。可见诸多炒房者的加入把整个楼市搅得一团糟，所以只注重投资和投机的炒房族严重影响了自住消费者的心理。当许多还没有对房子的需求甚至根本就没有购买房子的经济实力时，他们看到益高涨的房价也会按捺不住。从而老百姓们都相互盲目跟风，不管三七二十一，也不管自己的能力和需求，总担心未来的房价会越来越高，至少现在的房价比未来低，他们都会这样认为，于是形了恶循环，越追越涨，越涨越追。 结果，目前的房价到了高不可攀的地步，究其原因，和购房者自有着重大关系。
6、 投资营商环境恶化
2008年金融危机之后，由于我票市场的崩盘、民营企业的纷纷破产，民营企业者把许多不该投资房产的资金而投资到房产行业，比如，像山东青岛海尔家电制造大企业也都炒起房子，也就是说用于民营企业发展的资金流入到房地产。
目前我们的最大问题是投资营商环境恶化，一些企业家应该投资的钱不进行投资，转而投向了市、楼市造了市泡沫和楼市泡沫，老百姓基本没有什么 投资管道。中的商业要发展必须要有一个大的良好的投资营商环境，政府要大力培育出一个公开、公平、公正的市场氛围，才是中商业持续发展的动力与源泉。 而调或下调进出关税，有一定的刺作用，但它只是一个辅助措施，起不到根本的作用
7、 腐败款项
翻看近年来有关贪官的报道，几乎每个贪官都与土地开发中的腐败有关，克杰、长清、慕绥新、马向东等等。其中，最典型的案例莫过于广东省原副省长于飞，他利用职权为其女儿在香港注册的皮包公司批地3500亩，一转手便狂赚2800万元民币。
家宝同志曾经批示；“一些地方土地市场秩序混，非法占地、非法入市的问题相当严重，利用土地牟取利已经为一些单位和个‘寻租’的手段。不少土部门管理松弛，有的甚至执法犯法，给不法分子大开方便之门。”“富豪落马”，使媒体总结中房地产界富豪积累财富的基本流程是“低价获得土地→向银行等金融机构抵押套取资金→用套取的资金进行下一轮土地的运作，如此循环，直至资金链条难以支持为止”。
在房地产的市场化开发背后，则是大量土地出让的非市场化，是行政价格与实际市场价格之间的巨额差价。这既是驱动不少地方政府大量卖地的动力，也是寻租行为产生的。
三 、抑制房价过分上涨的措施
1、加大保障性住房工程建设力度
各地要增加保障性住房用地的供应量，加强政府对土地使用情况的监管，加大经济适用房、廉租房、公租房、棚户区改造的建设力度，完善我国保障性住房体系，解决困难家庭、新上班族、外来务工人员的住房难问题。
2、调整二手房营业税
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买不足5年转手交易的住房，统一按售价全额征税。此政策有利于打击投机、投资性购房行为，增加其二手房交易费用，减少炒房者的收益，加大投资风险，有利于维持房地产交易市场的稳定。
3、提高二套房首付比例和贷款利率
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 。提高第二套住房首付比例，有利于限制投资、投机性购房，减少房地产市场的需求量，有利于促使房价下降，稳定房地产市场。
4、增加土地供应量，加强对土地使用情况的监督
各地政府要增加土地有效供应量，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对开发商已取得的土地，超过两年没有取得施工许可证的，及时收回土地使用权，并处以闲置土地一年以上的罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为。
5、打击投机性炒房行为
加强对房地产市场的监督与管理，规范房地产市场交易行为，打击投机性炒房行为，维持房地产市场的稳定。
6、稳定物价
健全价格监管法规、加强价格监督检查和反价格垄断执法、完善价格信息发布制度，提高银行存贷款利率，减少市场货币流通量。
四、结语
住房问题是关系国计民生的大事，让每个家庭都有房可居是任重而道远的。国家要加大保障性住房建设，扩大土地供应量，严厉打击投机、炒房行为，引导居民合理消费，达到维持我国房价稳定，限制房价过快增长的预计效果，让每个居民在可承受的经济范围内都买的起房子，过上幸福美满的生活。希望在不久的将来，中国的房价问题能够得到有效地解决。