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世茂运河城市调报告
一、基础信息
开发企业
上海世茂集团
项目地址
宝带西路1188号
营销策划
北京博思堂广告有限公司
单价范围
8000元/平方米
建筑设计
主力总价
80万
景观设计
车位价格
未定
基地面积
49万平方米
车位配比
1:1
建筑面积
150万平方米
规划户数
一期推出650 总
2、户数约6000户
产品形态
住宅楼 商业店铺
开发周期
5年 住宅3-4年 商铺1-2年
工程进度
基础施工
销售率
开盘日期
2008年7月
交房日期
2009年初
调查日期
2008年3月
电话
0512-68158888
二、房型面积
房型
面积
户数
配比
二房二厅一卫
88
100
16.6%
三房两厅两卫
137
25
8.8%
三房两厅两卫
155
25
8.8%
户型分析:
世茂运河城提供的户型种类繁多,现例举以下几种户型:
(一)二房二厅一卫 建筑面积88平方米
1.户型方正,布局科学,比较实用.
3、2.厨房配生活阳台,餐厨有效分离,可避免油烟干扰,令会客空间清新舒朗.
3.客厅配观景阳台,南向主卧配观景飘窗,采光观景效果极佳.
4.次卧门正对卫生间,从风水角度和私秘性来讲不是很好.
(二)三房二厅二卫 建筑面积155平米.
1.特色入户花园,动静分离,功能布局合理.
2.厨房生活阳台、公共储藏空间。
3.客厅大面积观景阳台,采光观景效果极佳.
4.卧室飘窗设计,窗窗有景，移步异景。
5.主卧室豪华尊贵，凸窗书房、转角飘窗、独立卫生间 ，显出主人尊贵的身份。
三、区位分析
世茂运河城北面紧靠杨素路,南面紧邻宝带西路,西靠新郭路,东面临近友新路.交通非常便利.湖山新意
4、可以南眺京杭运河和滨河外滩,景观极佳.南边即将新建新沧浪新城核心商务区(CBD),西南靠近福运商业街,东面是沧浪新城规划展示馆.列外小区周边配套也很齐全,东边有沧浪医院和 沧浪新城第一实验小学.北方有中医院,西北方是新城实小和沧浪区实验幼儿园.该区域发展的前景非常好,居住也很舒适,因为改小区的正南方即将建设一个CBD,所以有很大的升值空间.
四、规划分析
小区内部建有各种会所，大的人工湖和独特的园林景观。这些内部规划使得小区既蕴含细腻婉约的江南园林神韵，又有磅礴大气的现代中式情调！在这里，交通完全以步行为主，没有车行干扰，林间既有曲径通幽，又有绿树环绕。慢跑道路、健身器械再加以随处可见的精
5、致的园林景观小品，使得整个小区的业主在这里充分的享受自然的气息，暂时忘却喧嚣的都市生活。
五、环境分析
湖山新意紧邻滨河外滩,南面即将建设一个沧浪区的CBD,外部环境优美,周边生活配套措施很齐全,小区内部建有各种会所，大型人工湖和独特的园林景观。
六、配套分析
沧浪新城实验幼儿园、沧浪新城第一实验小学、第二实验小学、沧浪新城中学、邮政局、净菜市场、沧浪新城社区服务中心、公安局沧浪分局、特警消防站、沧浪新城文体中心、上方山国家森林公园、石湖风景区
七、营销企划
因为该项目的的开发商有很强的品牌优势、过硬的外部区位优势和很大的未来发展潜力,在项目还没有推出时就受到了广泛的关注,暂时
6、还没有计划搞一些促销活动,连广告也做的比较少。
八、客源分析
房源定位的层次较高，客源主要以附近的沧浪区、吴中区人为主，客户的年龄主要集中于35－45岁。买房的人中投资人所占的比例较大。
九、价格分析
世茂运河城一期预计于2008年7月份开盘,均价为8000元/平方米.
十、去化分析
世茂运河城前期的预约情况比较好,因为具有外部过硬的条件,明确的定位已经引起了周边客户的关注,在我去市调的过程中，前来拜访的客户比较多，楼书都已经发完了，估计去化速度将很快的.
十一、优劣分析
(一) ：相比于周边的项目,本项目的优势在于：
1. 开发商的品牌优势，容易获取消费者的认可心理。
2
7、 生活设施配套齐全,生活交通均比较便利,而且是地处沧浪和吴中之间,很适合在沧浪区和吴中工作的人员.
3. 东南方是友新立交首末站,公交很便捷.
4. 小区规划比较合理,虽然是小高层、高层和超高层，建筑密度较高,但是因为合理的设计,能够保证良好的采光效果.
4. 西南方即将建设一个沧浪区的CBD,使得小区的升值空间非常大，众多的人购房的目的都是为了投资。
(二) 相比于周边的项目,本项目的劣势在于：
1. 价格定位比较高，比临近的湖山新意项目的均价要高出1000多。
2. 项目周边要修建一些相应的配套措施，所花的成本比较高。
3. 沧浪新城的CBD尚处于规划阶段,目前的生活尚不方便.
十二、分析总结
总结世茂运河城，因为该项目和周边的项目相比，开发商有很强的品牌优势、过硬的外部区位优势和很大的未来发展潜力,在项目还没有完全推出，就吸引了一大批需求者和 投资人士的眼球， 但是作为一大主要买点的沧浪新城的的CBD尚处于规划阶段,目前小区居民的生活尚不够方便。
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