论物业管理公司如何规避治安风险-毕设论文.doc

中国某某信息学校

学生毕业设计(论文)

题 目：论物业管理公司如何规避治安风险
姓 名 ： 0000
班级、学号 ： 0000班、000号
系 (部) ： 经济管理系
专 业 ： 物业管理
指导教师 ： 0000
开题时间： 2009-6-4
完成时间： 2009-10-1

2009年 10 月 1 日

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目 录

毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-4
正文……………………………………………………………5-6
答辩委员会表决意见……………………………………………7
答辩过程记录表…………………………………………………8

课 题 论物业管理公司如何规避治安风险
一、 课题(论文)提纲
0.引言
1.物业管理治安的涵盖
1.1物业保安、治安服务和安全保障的理解
1.2物业企业安保责任
2.物业管理区域内存在的安全隐患
2.1居住区存在的安全隐患
2.2商业区存在的安全隐患
2.3学校存在的安全隐患
3.物业管理区域治安风险的规避
3.1物业管理区域内安保工作方面的防范措施
3.2物业管理区域内治安方面的规避措施
3.3对于辖区内治安突发事件的处理
4.总结
二、内容摘要
在传统观念中，物业管理是一个朝阳行业，是一个风险很小的行业。但近几年来，因在物业辖区内发生刑事犯罪导致业主人身财产损害而将物业管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就会招来金额巨大的赔偿风险。高额的经济赔款使原本微利的物业管理公司不堪重负，有些规模较小的公司甚至因此而破产。所以，如何规避此类风险已成为行业的当务之急。
三、 参考文献
[1] 李春涛，蔡育天 主编. 物业管理基础教程[M]. 上海三联书店出版社,2001.
[2] 物业管理百科全书[M]．吉林电子出版社，2004.
[3] 中国物业管理.翁国强.上海陆家嘴物业管理有限公司[M]． 2005．
[4] 吕景胜. 物业管理的风险防范[J]. 中国中小企业, 2007, (08) .
[5] 王鉴非. 物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避[J]. 中国物业管理, 2005, (01) .

论物业管理公司如何规避治安风险
000
中文摘要：在传统观念中，物业管理是一个朝阳行业，是一个风险很小的行业。但近几年来，因在物业辖区内发生刑事犯罪导致业主人身财产损害而将物业管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就会招来金额巨大的赔偿风险。高额的经济赔款使原本微利的物业管理公司不堪重负，有些规模较小的公司甚至因此而破产。所以，如何规避此类风险已成为行业的当务之急。
关键词:物业管理,治安,风险
0.引言
物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而治安消防管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业治安消防管理还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步推进物业治安消防管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。
1、 物业管理治安的涵盖
1.1物业保安、治安服务和安全保障的理解
物业管理公司的保安不同于公安和政府执法部门，它没有强制执法权，但又担负着管理物业小区的公共安全工作。犯罪行为是一种突发事件，属社区治安管理的范畴，是需要全社会共同防范综合治理的。所以，要求物业管理企业确保物业小区内不发生犯罪事件似乎过于苛刻。物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安义务的一方不应当承担法律责任。另外，物业保安对进入物业的访客只有询问、验证的权力，而无扣押和搜查的权力，事实上这些权利只属于公安执法部门。
　　物业管理中的治安服务，是指对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。物业管理公司收取管理费中的保安费所占比例很小，只能用来购买和安装监控仪器、聘请保安人员等，不可能做到为每个业主提供类似保镖一样全面的安全服务。因此，要求物业管理公司对业主被伤害承担过重的赔偿责任是不相称的，也是不合理的。
物业管理中的“安全保障”，是指为物业使用创造安全方便的条件，以及维护辖区公共秩序的良好稳定。一般包括硬件和软件两个方面，硬件方面如设立辖区安全防范系统，并确保其正常运转；软件方面有对进出辖区的人员进行询问、登记，对辖区进行巡视，对突发应急事件进行处理等。但这些措施并不能绝对保证小区内不发生任何犯罪活动，物业管理公司的“安全保障”，也并不是承担保障社区内绝对不发生犯罪活动的义务。
1.2 物业企业安保责任
首先，要重视物业服务合同的签订，谨慎拟定合同中的各项条款。
物业管理公司承担相应法律责任的前提条件是：1、物业管理公司未能履行服务合同约定的义务；2、物业管理公司的违约行为导致了损害结果的发生。
其次，是强化企业全体员工特别是物业保安人员的法律意识，制定切实可行的规章制度，确保服务合同的履行。如何有效地履行物业服务合同，源于员工自觉的法律意识和强制的制度规范约束。公司员工有否法律意识，反映在日常工作中的工作质量是大不一样的，法律意识淡薄的员工工作中往往缺乏责任性。所以要不断教育员工强化法律意识，要让他们明白自己的行为所产生的法律后果。与此同时，还需制定切实可行的制度、标准来规范员工的日常行为，以量化的标准来衡量物业保安员的日常工作质量，使他们懂得做到什么程度才能履行物业服务合同。
再次，购买物业保险。
俗话说百密总有一疏，公司在强化员工规避风险意识的同时，对那些意外事件也应做到未雨绸缪。而事先向保险公司投保，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。
2、物业管理区域内存在的安全隐患
2.1居住区存在的安全隐患
随着市场经济的快速发展，城市现代化进程的加快，出现了，居民小区物业管理与消防安全脱节现象。因此，有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。
市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，促使我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体，大多能够实现集中供水、供电、供气，社会化服务功能完善，再加上环境优雅，空气清新，极大地满足了人民群众的生活居住需要，成为我国房地产业发展的走向，这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理，但是不少小区在日常管理中忽视安全，没有将安全管理作为物业管理的重要内容来抓，小区内存在不少安全隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。
 2.2商业区存在的安全隐患
人口密度极高由于中心商业区生活服务设施完善，生活便利，在发展中国家往往最能吸引市民定居，使中心区常住人口密度极大；另一方面，中心商业区处于城市心脏地带，能吸引全市乃至外地顾客前来消费，使中心区流动人口也十分密集。常住人口和流动人口相叠加，造成中心区人口高度拥挤，车流密集,车辆是中心商业区货物、人员进出的运载工具，因此中心商业区商务设施、人流的高度密集必然带来车流的高度密集。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。
2.3学校存在的安全隐患
学校安全十大隐患 ：1、 来自学生之间的暴力、打斗行为。2、 来自学生之间的欺诈、侵权行为。3、 放学后，来自校外不良人员对在校学生的侵害。4、 厕所、校园死角学生聚伙吸烟、打斗行为。5、 商店、食堂、小卖点的食品安全。6、 由网吧等社会文化娱乐场所引发的不安全因素。7、 校园内部的丢窃，包括自行车丢失。8、 失火、触电、溺水，中毒。9、 理化生实验，体育运动中的意外伤害。10、课间、室外活动时行走、上下楼或违纪攀爬造成的伤害。
3、物业管理区域治安风险的规避
正是因为在传统观念中，物业管理是一个朝阳行业，是一个风险很小的行业。因此疏忽管理之外的责任问题，特别是法律责任。从而导致在物业辖区内发生刑事犯罪导致招来金额巨大的赔偿风险。要规避此类风险，综合来讲不能只仅仅依靠秩序维护员这一单一角色来承担治安风险。
第一、作为物业管理企业，必须要有强烈的风险规避防范意识，建立规避防范治安风险的体制。
第二、研究透彻物业管理相关法律法规赋予物业管理公司的责任义务，特别是秩序维护员的责任、义务。依据相关的法律法规以及秩序维护员工作的特性、职权范围以及物业项目的属性制定和建立适合管理需要又能考虑到规避治安风险的工作策略、管理制度和组织架构，特别是相关法律咨询贯穿在管理服务、处理事务的全过程。
第三、物业管理企业建立全方位的安全管理网络。
第四、建立一套行之有效、层级分开的巡查监督机制，督促秩序维护员的工作质量，发现实际工作中存在的安全隐患，特别是发现管理过程中、实务操作中、硬件设施上存在的管理缺陷和技防、物防、人防的缺陷，从而及时的改进、改正缺陷，促进治安防范、规避治安责任风险的有利工作。
第五、对员工开展经常性的有关物业管理法律责任方面的理论和实践培训。
第六管理者的决策很重要，特别是安全管理措施，以及对秩序维护员整体的管理水准也是至关重要的客梯。
3.1物业管理区域内安保工作方面的防范措施
3.1.1组建一支专业化的保安队伍
保安管理的有效与否将直接影响辖区的安全。以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，出色完成校区的各项安全保卫任务。所有保安人员招聘都必须通过严格的考核、筛选，择优录用。并将保安工作纳入校区物业管理的“一体化”管理之中，进行经常性的职业道德、思想品德教育和业务知识学习，定期和不定期组织开展物业管理、治安、消防、交通等法律法规以及保安技能、服务意识和各种突发事件处理的培训，着重以实践操作为主，力求达到一专多能，培养并形成公正、廉洁、高效的保安服务队伍。
3.1.2建立健全保安管理制度
保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和工作程序，物管公司介入管理后，将根据ISO9001质量管理体系的有关标准和法律法规要求，结合日常管理运作的实际情况，建立含《安全管理规程》、《安全检查工作规程》、《物品进出管理规程》、《监控室工作规程》、《保安队值班管理规定》、《队长、领班岗位工作规程》、《消防防火作业管理规程》、《消防设施设备操作规程》、《巡逻岗工作规程》、《应急分队工作规程》、《保安交接班制度》《保安执勤管理规定》、《校区道路车辆管理规定》、《火警应急处理流程》、《治安事故应急处理流程》等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。

3.1.3落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果
治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为保证校区内的工作秩序正常而进行的防盗、防火、防破坏、防自然灾害等一系列的治安管理活动。在日常管理工作中从如下几方面做好治安工作：
1.坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时全方位值岗巡查，防止可疑人员进入辖区，预防各类刑事案件和治安事故的发生。
2.坚持辖区内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。积极与当地公安机关保持密切联系，加强沟通与联络，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作，与周边群众和睦相处共同群防群治，确保物业的安全。
3.坚持治安工作技防、物防与人防一起抓的原则。努力使治安工作中的固定岗与巡逻岗相结合的治安防范网络，组成较为完善的治安防范体系。
4.建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防自然灾害的安全防范检查，发现隐患及时整改。
5.在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予制止及时上报公安部门处理。
6.在执勤工作时必须做到：统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工具，遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务，自觉接受社会和业主的监督。
3.1.4注重消防管理，确保消防安全
根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》把消防工作做为辖区物业管理的重点和难点来抓，并制定一系列的消防管理方法和措施，具体内容包括：
⑴建立三级防火责任制和消防工作领导小组.
⑵制订消防安全日、周、月检查制度，制订落实辖区重要部位的防火措施，加强消防安全检查，每年举行一次消防疏散演习.
⑶加强消防设施设备管理，对辖区内的消防设施设备实行定期检查，发现问题及时向有关部门报告，确保消防系统100%处于正常待投入使用的状态.
⑷加强防火管理，建立动火作业审批制度，确保动火作业安全.
⑸建立义务消防制度，组建义务消防队，制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演练，提高灭火扑救能力.
⑹配合贵校安全管理部门定期开展消防宣传教育，提高教职员工及学生的消防安全意识和逃生自救能力.
⑺建立健全消防档案，做好公安机关各种法律文书与消防工作有关的材料和记录的档案管理.
3.1.5维护公共秩序，规范车辆管理
通过有效的措施，维护管理责任范围的公共秩序，使其秩序井然、管理有序；制订辖区《道路交通车辆管理规定》，做好各类交通设施和标识的管理，做好车辆的导泊和管理工作，确保车辆停放、出入有序。
3.2物业管理区域内治安方面的规避措施
首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的，物业管理企业的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。物业管理企业仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政处罚权。物业管理企业不具有任何特权。因此，物业管理企业的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务。
　其次，针对不同服务区域的具体情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员，实施和执行相应的制度规定。制度中应明确对小区和大厦往来人员的管理，制定关于定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。
　　鉴于住宅小区和大厦业主和非业主使用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区别的。住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。大厦是以办公为主的商业区域，因为人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，多数都采用对从大厦搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合法的非业主使用人入住时预先所留的印鉴或签名确认。
　　往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进行定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，协助公安机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业管理企业应根据小区的不同情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，结合自愿原则，建立业主防范体系，配合和促进物业管理企业的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发现物业管理企业工作漏洞，最终形成不同层次的防范体系。

3.3对于辖区内治安突发事件的处理
3.3.1治安突发事件的处理
1.管理处经理负责发生治安事件现场的指挥及督导。
2.当值人员按程序分工各负其责：保安员负责安全防范；其他部门员工应服从上级领导的调遣，积极参与人员救护或物资疏散；
3.盗窃、匪警应急处理程序：
①辖区内发生盗窃、匪警情况时，对讲机联络保安员在执勤中遇有或接报公开使用暴力或其他手段强行索取、毁坏贵物或威胁业主及人身安全的犯罪行为时要切实履行保安员职责，迅速制止犯罪。
②当发生治安事件时，当值人员要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即通过通迅设备呼叫求援。
③当值保安领班在接到求援信号后，要立即赶到现场，同时通知各岗位封锁各出口，在具备监控设备的情况下，启用监控系统录像，然后迅速向上级领导汇报。
④重大案情，当值人员必须立即向辖区警务室报警。
⑤根据盗窃、匪警发生的时间、场地灵活采取措施：发生在非办公时间内，保安领班立即派人员封堵走火通道及各出入口；发生在办公时间内，为了不影响正常办公，在封堵走火通道及各出入口的同时，做好与校方的解释工作；紧急情况时报保卫部门、保安队和管理处并协助处。；
⑥若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、衣着、相貌、外形、所用交通工具及特征等。
⑦有案发现场的包括偷盗、抢劫现场要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入现场；在公安部门未勘查现场或现场未勘查完毕之前，不能离开。
⑧记录事主所提供的所有情况，记录被抢盗物品及价值，询问事主是否有任何线索、怀疑对象等情况。
⑨若是在追捕过程中，有犯罪分子遗留下来的各种物品、作案工具等，应用钳子或其他工具提取，然后放进塑料袋内，妥善保存并交公安机关处理，切不可将保安人员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上。
⑩事主或现场如有人受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救，并报告管理处及学校保卫部门。
4.辖区内发生斗殴事件的处理
①保安员在执勤中发现在公众区内有人员在争吵、斗殴的现象时，要及时制止。
②制止原则：劝阻双方住手、住口；将争吵或斗殴的双方或一方劝离现场；持有器械斗殴则应先制止持械一方；有伤员则先送伤员去医院救治；迅速报告（或由其他当值人员转达）管理处领导，保安队领导，由保安队出面调解，如个人力量单薄，应向保安队值班室请求增援。
③在制止双方争吵、斗殴时，要保持中立，切记不能动粗，不允许恶言相向或偏帮某一方。
5.发现可疑分子的处理
①各出入口岗位或巡逻岗如发现可疑分子，要审查其证件，严禁无证人员进入物业内。巡逻岗在校区内发现可疑分子，要查验其证件，必要时带到保安队作进一步审查。
②在处理各类可疑人员时，不允许敲诈、勒索、恐吓、私自罚款。
6.发现有客人醉酒闹事或精神病人的处理方法
①醉酒者或精神病人失去的理智，处于不能自控的状态下，易对自身或其他人员伤害，保安员应及时对采取控制和监督措施。
②尽可能查清醉酒者或精神病人的身份（或其他证明），及时通知家属，让他们派人领回。
③若醉酒者或精神病人有危害校区公共秩序的行为，即上报派出所和有关部门处理。
7.保安员在执勤中，若遇到不愿出示证件又强行进入，强行在不准停车的地停放、在不该堆放垃圾的地方堆垃圾等，可采取以下处置方法：
①纠正违章时，要使用礼貌规范的服务用语，以理服人。对不听劝阻者，要查清姓名、单位，如实记录并向管理处或保安队汇报。
②发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原则，若遇到蛮横无理，打骂保安员的可上报管理处或保安队，由领导出面妥善处理。若社会上的人来校区内故意扰乱，不听劝告，自行其事，情节严重的，即报管理处。
③保安队长负责做好现场记录，并填写《突发事件报告》交公司安保部和管理处。

3.3.2治安突发事件的防范
一.事前预防——处理安全突发事件的先导
　　虽然具体的安全突发事件难以预料，但其总是有一定的规律可循，即相似性，这是事前预防的重要突破口，通过对安全突发事件相似性的总结与提炼，积累丰富的经验，再配之以一定的专业技术，我们完全可以对一部分安全隐患进行事前识别，并加以控制。要做好事前预防工作，可以从以下两个方面入手：
　　1、识别可知的安全隐患
　　在物业管理服务过程中，有部分安全隐患是完全可以依靠从业经验、专业技术水平等来预先识别的。其识别过程大体可以分解为：（1）摸底（2）清查（3）整理（4）分类。
　　安全隐患的识别工作，能在物业管理前期介入过程中实现为佳，最迟也应在业主入住初期完成。当然，隐患识别工作不是就此完结，随着物业及相关配套设施、设备的使用、老化、改造、更新，业主、使用人的更替，物业周围环境的变化等等，还需要物业管理公司在日常服务过程中继续加以关注，不断识别新的安全隐患。
　2、实行预案制
　　（1）预案的编制
　　根据安全隐患识别分类结果，可分专业编制安全防范处理预案，以对安全隐患进行有针对性的控制。笔者认为，编制预案应注意以下几个问题：
　　①编制预案必须与将来的实际操作者充分沟通，达成共识，以免预案无法落实，难以执行，成为一纸空文。
　　②编制预案者中，既要有具备一定相关实际操作经验和专业技术水平的人员参与，以便把好技术关，增强预案的有效性；又要有具备一定文字功底的人员加盟，以便把好语言关，避免因文字表述不准确而产生理解上的歧义。
　　③编制的预案一定要易学实用，以免给日后的培训及实际操作带来不便，甚至造成新的隐患。
　　④编制的预案要有一定的灵活性、可变通性，以免束缚实际操作者的工作，降低其实用性、有效性。
（2）预案的试运行
　　试运行过程可看作是一个培训的过程。
二、事中控制——处理安全突发事件的关键
　　在日常物业管理服务过程中，还有些隐患是不易被事前识别的，有些隐患是很难在事前加以控制的。因此，突发事件的发生也就往往难以避免。但问题发生了，如果能够处理得当，也能有效降低损失。
　　对于那些已在事前识别并制订了相应的应急处理预案的突发事件，按预案规定处理即可。但对于那些没有预案控制的突发事件，就需要靠物业管理人员的综合素质来灵活应对了。其中应注意把握好以下几个原则： 1、统一指挥原则 2、服从命令原则 3、主动出击原则
4、灵活处理原则　5、安全第一原则 　6、团结协作原则
　三、事后改进——处理突发事件的延续
　　“亡羊补牢，未为晚矣”。发生安全突发事件并不可怕，可怕的是同样的事件再发生第二次、第三次……因此事后改进亦十分重要，具体可以从以下两个方面入手：
　　1、全面总结
　　安全突发事件基本平息后，对处理全过程进行全面的总结必不可少，以此总结经验，发现问题，持续改进。
　　2、制订纠正措施
　　根据总结情况，适当修改原预案中误漏处，以完善预案制。编制还缺乏的预案，以充实预案制。有针对性地开展培训，持续改进，不断增强处理安全突发事件的能力。
　　还有一点值得强调，突发事件基本处理完毕后，对相关业主、使用人的回访必不可少。此时可能正是他们需要帮助的时候，亦为双方相互沟通的最佳时机之一，适时地上门回访，往往能取得意想不到的效果。
　　综上所述，物业管理中安全突发事件的处理过程亦可看作是戴明博士提出的“PDCA”管理模式的一个循环过程——P（Plan）：策划；D（Do）：实施；C（Check）：验证；A（Actions）：改进，周而复始，环环相扣，通过“戴明循环”，让“事前预防、事中控制、事后改进”的安全突发事件处理过程的线条与思路变得更为清晰，便于不断地发现隐患，制订对策，有效处理，降低、规避物业管理公司的安全风险。
4、总结
物业管理行业从宏观上看，似乎没有什么风险，但当涉及到具体的物业管理和服务环节时，仔细分析就会发现许多潜在的治安消防安全风险。在物业管理服务过程的治安风险管理中，要从全体员工和业主的意识领域着手，按照严密的事件发生、发展、造成后果的思路，制定严密的管理细则和流程，事前预防并采取积极措施，才能从根本上消除而防患于未然。纵观当今中国的物业管理行业，正可谓是风险与机遇并存，面对不期而至的安全风险，物业管理公司应当常怀危机意识，建立起安全风险防范机制，在日常运作中时时刻刻预想到潜在的安全风险，并运用先进的管理手法和管理概念把风险降到最低程度。

参考文献：
[1] 李春涛，蔡育天 主编. 物业管理基础教程[M]. 上海三联书店出版社,2001.
[2] 物业管理百科全书[M]．吉林电子出版社，2004.
[3] 中国物业管理.翁国强.上海陆家嘴物业管理有限公司[M]． 2005．
[4] 吕景胜. 物业管理的风险防范[J]. 中国中小企业, 2007, (08).
[5] 王鉴非. 物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避[J].中
国物业管理,2005,(01) .