第21讲 现金流量与资金时间价值-上.doc

一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对现金流量、资金时间价值及相关概念、复利计算公式、复利系数的了解，熟悉和掌握程度。
考试要求
1．掌握现金流量；
2．掌握资金时间价值的概念：
3．掌握利息与利率；
4．了解古典学派的储蓄投资决定理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论、IS－LM曲线模型的利率理论和马克思的利率决定理论；
5．熟悉影响利率的其他因素；
6．掌握单利计息与复利计息；
7．掌握名义利率与实际利率；
8．掌握资金等效值与复利计算。
二、内容讲解
第五章　现金流量与资金时间价值
第一节　现金流量
从企业的角度来说，房地产开发投资的目的，是在提供满足市场需要的房地产产品或服务的同时，获得相应的经济效益。为了有效量测房地产开发投资的经济效益，就需要运用投资分析技术，计算房地产开发投资项目经济效果的评价指标。而进行这些测算的基础和前提，就是用货币量化房地产开发投资项目的投入产出。（09版教材新增内容）
一、现金流量的概念
房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间。从货币形态看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。
对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。
经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地成本、建造成本、财务费用、经营费用销售费用和税金支出等。
房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。
二、现金流量图
把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向（收入或支出）、数额和发生时点都不尽相同。为了正确地进行经济效果评价，我们有必要借助现金流量图来进行分析。现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：
（1）以横轴为时间轴向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图5-1所示。

图5-1现金流量时间标度
（2）如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。
（3）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量（图5-2）。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

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三、房地产投资活动中的现金流量（09版教材新增内容）
根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发一销售”、“开发一持有一出租一出售”、“购买一持有一出租一出售”、“购买一更新改造一出售”、“购买一更新改造一出租”等基本模式。对于某一具体房地产开发投资项目而言，其经营模式或为上述模式的一种，或为上述两种或两种以上模式的组合。
（一）开发一销售模式现金流量图
开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目，部分其他用途类型的开发项目也可能采用开发一销售模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、销售税费，现金流入是销售收入。各项成本费用支出和销售收入发生的方式（一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等；一次获得、分期获得）、发生的时点，通常与开发项目的开发建设计划及销售计划安排相关。此模式下的典型现金流量图如图5-3所示。

（二）开发-持有-出租-出售模式现金流量图
开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式（一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等）和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生（视持有期长短确定）。此模式下的典型现金流量图如图5-4所示。

（三）购买一持有一出租一出售模式现金流量图
许多房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去，形成了购买一持有一出租一出售模式。这种模式通常为大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。投资者可享受出租收入和物业增值收益。这种业务模式下的现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本，现金流人包括出租收入和持有期末的转售收入。此模式下的典型现金流量图如图5-5所示。

（四）购买-更新改造-出售模式现金流量图
也有部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买-更新改造-出售模式。这种业务模式下的现金流出包括购买成本和购买税费、更新改造成本，现金流入包括销售收入和销售税费。此模式下的典型现金流量图如图5-6所示。

（五）购买一更新改造一出租一出售模式现金流量图
将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，即购买一更新改造一出租一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。此模式下的典型现金流量图如图5-7所示。

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