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公共选择理论在社区物业管理中的应用
内容摘要：随着我国的城市发展和社会体制变迁，城市社区物业管理问题日益重要。本文利用公共选择理论分析了城市社区的物业管理问题，认为通过社区居民自治组织来安排物业管理服务等社区公共物品的提供可以克服目前社区管理中的一些困难。本文还对如何发挥社区居民自治组织的作用提出建议。
　　关键词：物业管理 自治组织 公共选择理论
　　随着我国城市经济体制改革的不断深化和社会主义市场经济的快速发展，社区作为一种社会基层自治组织，其所具有独特的社会功能逐渐显现出来。改革旧的社区管理体制，建立适应社会经济发展的新型社区管理体制，使社区发挥出其特有的社会功能，成为我国城市发展的紧迫任务。但是在当前从单位制的居民社区到社会性的社区过渡时期，社区物业管理暴露出许多问题。社区物业管理经费筹措困难，社区公共物品供给明显不足，影响了居民生活和城市管理。本文试图通过西方经济学中的公共选择理论，对社区物业管理进行研究。
　　当前城市社区物业管理中发展现状及存在问题
　　在我国进行住房改革前的几十年里，城市大部分社区是以工作单位划分的，社区物业管理也由单位后勤部门提供，这种管理实际上也是单位日常工作的一部分，人们的归属感不成问题，物业管理费用由单位解决，住户不用自己付费，因此物业管理矛盾不多。
　　随着住房制度的改革，社区管理发生了巨大变化，由过去的企事业单位管理过渡为社会化的物业公司管理，物业管理的深层次问题就必将出现。社区物业管理成为社区居民需要的公共物品，在费用筹集缺乏合理组织管理时，这一公共物品的供给往往无法到位。从费用供给来看，单位化社区时期是由单位直接提供社区物业管理费用，而社会化物业社区的物业管理费用要分摊到社区住户，由住户上缴，这就出现了上缴不到位的问题，造成供给短缺。单位化社区时期社区住户对物业管理费的感受是间接的，或者说无需自己操心；而社会化物业社区的住户对物业管理费用的感受是直接的，要从自己的财富中拿出一部分交给物业管理公司，心理上不适应，往往会出现拒交，即使是迫于外界压力不得不交也是能拖则拖，况且有些居民由于经济条件确实困难，交不起水电费与物业管理费。有不少社区出现了因物业管理费不足而造成的社区生活垃圾无人清理、社区断水断电等现象，严重影响社区居民生活和城市社区建设，不利于社会安定。社区物业管理公司如何搞好各社区的物业服务，政府如何提供对贫困社区的支助，解决社区公共物品供给不足等问题值得关注。
　　西方经济学的公共选择理论
　　物业管理是对属于不同产权的私人业主的共有财产和共有物品（住宅以及社区的各类相关配套设施）进行维护和管理。而筹措费用、管好环境、约束居民的不道德行为就要求有一定的权威性。然而，物业管理公司是企业，必须借助政府法令和规章制度，借助基层政府和社区组织才能实现。本文借助西方经济学中公共选择理论来对社区物业管理做一分析。
　　一种物品如果供给一个人而其他人能够不花额外成本加以利用，这种物品就是公共物品。一种公共物品一旦被生产出来，可以同时供一个以上的个人联合消费，要排除其他人的消费是不可能的或成本很高，无论其他人对这种物品是否支付了费用。这便是公共物品消费的非排他性。公共物品的第二个特性是非竞争性。即一个人对某种物品的消费不减少或不影响其他人对这种物品的消费。公共物品不限于物质产品（如花草、路灯、卫生、道路等），一些由社区物业管理公司提供的非物质产品和服务也是公共物品，如规章、邻里关系、治安状况，甚至聘用到良好的物业管理公司过程本身，以及建立选择、聘任、监督物业公司服务质量的体制、制度也被视为一种公共物品。社区居民可能都有享受良好物业环境的愿望，但往往不愿花费时间和精力等私人资源参与这一公共物品的生产。
　　对于社区的居民个人来说，公共物品的供给是必要的。但是，供给公共物品需要成本，这些成本需要社区的受益居民共同分担；而公共物品一旦提供出来，又无法排除那些没有分担成本的居民对其进行消费。由于消费者无论对公共物品的供给是否支付了代价，他都可以从公共物品的消费中获益，这个事实就提供了一种刺激，使消费者对公共物品的贡献小于其从公共物品中的获益，甚至想只享受公共物品。消费者总是希望别人贡献的足够多，以便把公共物品生产出来，然后来免费享用。由于存在逃票乘车的可能性，所以任何个人都没有动力自愿为公共物品的供给付出代价。因此，个人具有逃票乘车动机的直接结果就是：公共物品不能由要通过对其消费来获益的私人主动生产和供给。
　　公共选择学派认为，从国家来讲，政府最初就是为了提供法律、国防、治安等公共物品的目的而由社会成员共同协议建立起来的。由于公共物品不能像私人物品那样通过市场过程有效率地提供出来，因此就需要通过集体选择，来决定公共物品生产什么、如何生产以及为谁生产的问题，以及决定每个社会成员为公共物品的供给所必须承担的份额问题。
　　社区物业管理中公共选择理论的应用
　　社区居民要享受到社区公共物品，就要建立对应于国家政府的社区管理组织，但是自治组织缺乏国家政府的强制权力，它必须服从政府的管理和法令，并且需要借助正规政府的管理和法令，除此之外，自治组织在产生、运作方式与程序上与政府是相同的。这可以解决几个问题，物业社区的物业管理机构通过怎样的程序，即如何产生？物业管理的收费标准怎么确定，即如何收费？物业管理应通过什么方式确定社区居民的共同需求，即如何选择干什么？社区居民的共同需求是什么，即物业管理应当干什么？
　　（一）社区物业管理机构的产生方式
　　社区管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府对社区的关系不是上下级关系，而是主导、引导、监督和扶助的关系。当社区无法由自己的居民自发建立自治组织，缺乏活动经费时，基层政府需要引导和扶助社区居民建立自治组织，待其能正常运转时退出。在新的物业社区，居民是逐渐加入社区的，这时居民自治组织的功能很多情况下是由物业开发公司代理的，过去企事业单位的物业社区往往习惯于由原单位行政管理。当社区公共物品供给不能满足居民需要又缺乏自治组织时，政府基层组织应协助居民建立自治组织来生产公共物品。
　　我国在建立社区自治组织这一公共物品的提供应该是有优势的，关键是改变基层政府的思想观念和工作方式，减少人为障碍。为了搞好社区管理，政府应以立法的形式明确社区自治组织的法律地位，树立其权威，明确其职责，规范其行为。社区居民自治组织是以共同的公共物品需要为联系的，政府基层组织不能代替其作用也不应当代替其作用，而是应当积极配合其运作，搞好政府的管理和服务，为社区居民营造一个好的社会环境。现实中这种思想没能被很好认识，政府基层组织往往不能找准自己的位置，不是干涉过多，就是放任不管。政府基层组织思想的转变，是社区管理的问题所在。
　　社区有了自己的自治组织后，由其选择和监督社区物业管理公司或物业服务提供者应该不成问题，社区的物业管理等公共产品的提供就具备了一个组织者，这是搞好社区管理的第一步。在以往的物业管理实践中，一般引入社区管理委员会这样的机构，这与本文的自治织有相同功能，但笔者认为社区自治组织更能体现社会组织的意义，通过法律文件规范其运作，对政府管理城市更有普遍意义。

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