甘肃省房屋买卖税收政策问答.doc

甘肃省房屋买卖税收政策问答

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　　问：个人住房转让如何办理涉税事宜？
　　答：随着人民生活水平的提高，人们为改善居住条件，买卖住房的现象越来越普遍。作为一种财产转让行为，个人住房转让应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条和《中华人民共和国发票管理办法》第二十条之规定，单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。因此，作为房屋出售方（甲方），应当主动向房屋购买方（乙方）提供房屋销售发票，《国家税务总局关于加强和规范税务机关****普通发票工作的通知》（国税函[2004]1024号）规定，发生房屋买卖行为时甲方应当携带本人合法的身份证件和房屋买卖合同及相关资料到主管税务机关****销售不动产发票，（关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知国税发[2005]156号）同时征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收，并按国家规定的税款入库计算级次缴入国库。
　　问：个人出售住房应当缴纳哪些税？
　　答：个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。其中，出售房屋取得饿收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　营业税。由房屋出售方（甲方）缴纳。使用税目为销售不动产，税率为5%。
　　城市建设维护税。由房屋出售方（甲方）缴纳，按照纳税人实际缴纳的营业税计征，纳税人所在地的县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
　　教育费附加。由房屋出售方（甲方）缴纳，按照纳税人实际缴纳的营业税计征，附加率为3%。
　　印花税。由房屋出售方（甲方）和房屋购买方（乙方）各自持房屋购销合同分别缴纳，计征依据为合同所载金额，税率万分之五，适用税目为产权转移书据，纳税形式为购买印花税票完税，印花税票应当粘贴在房屋购销合同上，并由纳税人在每枚税票的骑缝处盖戳注销或者画销。
　　土地增值税。由房屋出售方（甲方）缴纳，计征依据为房屋出售方（甲方）转让房地产所取得的增值额，适用税率为30到60%的四级超率累进税率。
　　个人所得税。由房屋出售方（甲方）缴纳，计征依据为财产转让所得，即转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用后的余额，税率为20%，纳税人必须提供完整准确的相关凭证，如未能提供完整、准确的房屋原值和应纳税额的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条及有关规定，对其实行核定征税。按照《兰州市地方税务局关于个人住房转让税收征管有关问题的补充通知》（兰地税发[2006]110号）文件规定对纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
　　问：个人购买住房需要缴纳哪些税？
　　答：个人购买住房（包括商品房、安居房、经济适用房等），应当缴纳契税和印花税。
　　契税。由于房屋购买方（乙方）缴纳，计征依据为房屋买卖成交价格，税率为3%—5%，甘肃省人民政府规定为3%，（《甘肃剩契税征收管理办法》甘肃省人民政府令第19号2001年9月20日）契税税额按照住房的成交价格计算缴纳，计算公式为：应纳契税税额=住房成交价格×适用税率
　　其中，住房的成交价格是指合同确定的价格，包括买房人交付的货币、实物、
　　无形资产或其他经济利益等。甘肃省目前规定由财政机关负责征收契税。
　　印花税
　　个人购买住房还需按税法规定缴纳印花税。印花税暂行条例规定，商品房销
　　售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。
　　问：个人可以享受哪些土地增值税优惠政策？
　　答：（1）个人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税。
　　（2）因国家建设需要依法征用、回收的房地产，免纳土地增值税；
　　（3）个人之间互换自有居住用房，免纳土地增值税；
　　（4）个人以房地产作价入股转让到所投资企业中的，暂免缴纳土地增值税。个人转让自有普通住宅的，暂免缴纳土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通标准住房，经税务部门核准，凡居住满5年或5年以上的，免纳土地增值税；居住满3年未满5年的，减半缴纳土地增值税；居住未满3年的，按规定计算缴纳土地增值税。
　　（5）居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　问：个人出售住房，可以享受哪些营业税优惠政策？
　　答：为了引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨。2006年5月24日，国务院办公厅下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），对住房转让环节营业税再次进行了调整。文件规定，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，①对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；②个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；③个人购买非普通住房超过5年（含5年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但须提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
　　问：个人购买住房，可以享受哪些契税优惠政策？
　　答：⑴个人购买自用普通住宅，依据财务部、国家税务局〈关于调整房地产市场若干税收政策的通知〉（国税字[1999]210号）相关规定，暂减半征收契税。
　　⑵根据甘肃省房改及住房公积金监管领导小组等部门《关于〈甘肃已购公房和经济适用房上市交易管理暂行办法〉的修改意见》(甘房改组[2004]4号)文件精神,房改房和经济适用房上市出售交易契税按0.75%征收,对房改房和经济适用房在上一次权属转移中未缴纳契税或可以享受契税减免优惠而没有减免批准手续的,要按相关规定追缴出售方的“上手契”。
　　⑶根据《关于对契税征收过程中几个具体问题的批复》9甘财税[2003]85号）规定土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，被拆迁人获得货币补偿并且重新承受土地、房屋权属的，其补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超过规定补偿标准的，超过部分应缴纳契税。被拆迁人获得实物补偿的，视同货币补偿。土地、房屋被其它单位征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，应按对交纳契税。
　　⑷根据《对兰州市财政局关于契税征收中有关问题的批复》（甘财税[2004]68号）文件规定在超拆迁还建安置过程中，建设单位以现金进行补偿原房屋所有人用补偿金购买普通住宅的，所购房屋住宅价格不超过补偿金的，免征契税，所购住宅价格超过原房屋补偿金的，对超过部分按3%征收契税。建设单位以自建的普通住宅进行安置的，如安置房和原房屋面积等的，免征契税。如安置房大于原房屋面积，超出部分应按照3%的税率征收契税。
　　⑸债务纠纷中，债务人以普通住宅抵还债务，如债权人是自然人，且抵债的房屋由债券人自用，抵债的房屋在过户时，应减半征收契税；债券人虽是自然人，但抵债的房屋不是由债权人自用，而是用于出售、转让、租赁等，则不得减半征收契税。如债权人是法人或其他单位，则应按照3%的税率征收契税。
　　⑹根据《关于契税征收中两个具体问题的请示》（兰财税发[2003]66号）文件规定城镇职工首次购买公有住房或各类公有制单位集资修建的普通住房或单位为解决职工住房购买的商品房，经当地县级以上人民政府批准，符合国家房改有关政策，如住房面积符合或家规定的标准，免征收契税；超过国家规定的标准面积部分，应按照规定交纳契税。
　　城镇职工首次直接向房地产开发商购买的经济适用房，安居房或商品房，未经当地县级以上房改部门审批，无论面积是否符合国家规定的标准，都应当按规定缴纳契税。
　　（7）根据《国家税总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定①对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。②按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
　　问：个人出售住房，可以享受哪些个人所得税优惠政策？
　　答：按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）文件的规定，①对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。②对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。③对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房的缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额关系，全部或部分通还纳税保证金。
　　问：个人转让住房过程中所扣除的合理费用有哪些？
　　答：合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费用。
　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一费用，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除；对已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　如果纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
　　2.制服的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置住房的，其向贷款银行
　　实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
　　涉及减免税、核定销售收入、确定税前扣除费用、应纳税所得额的核定事宜原则上由主管税务机关进行管理、审核和认定。
　　问：房屋原值具体为哪些？
　　答：⑴商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
　　⑵自建住房；实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
　　⑶经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出入金。
　　⑷已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
　　经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
　　⑸城镇拆迁安置住房“根据《城市房屋超迁管理条例》（国务院令305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，其原值分别为：
　　①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
　　②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费；
　　③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
　　④房屋拆迁财务产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
　　若注明原值的凭证遗失或不全，将按照未提供房屋原值来征收个税。
　　问：转让住房过程中缴纳的税金是指哪些？
　　答：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税金。
　　问：纳税保证金征收、抵退如何办理？
　　答：按照《财务部国家税务总局建设布关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；
　　具体办法：
　　（一）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。
　　（二）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
　　（三）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
　　（四）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
　　（五）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。按照谁管理、谁征收、谁保管、谁抵退的原则进行管理。
　　问：申请减免税需提供哪些材料？
　　答：根据《兰州市地方税务局关于个人住房转让税收征管有关问题的补充通知》（兰地税发[2006]110号）文件要求涉及减免、核定销售收入、确定税前扣除费用、应纳税所得额的核定等住房转让收入的减免税审批管理工作由主管税务机关负责，所需材料为：
　　减免税申请表急申请报告（必须说明该房屋是本人家庭的唯一住房）；
　　房屋所有权人提供夫妻二人的身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件；
　　房屋产权证复印件；
　　交易合同、换购发票或能够证明房屋原值有关材料复印件；
　　确税完税证明的时间或房改部门批复物件复印件等可以证明房屋居住时间的材料，按照“孰先”原则确定。
　　提供本人住房是普通住房的相关证明材料；（本条适用于营业税减免）
　　税务机关要求提供的其他相关材料。
　　问：成交价格明显低于市场价格的如何处理？
　　答：根据《兰州市地方税务局关于个人住房转让税收征管有关问题的补充通知》（兰地税发[2006]110号）对文件中对顶的成交价格明显低于市场价格的，由主管税务机关根据兰州市房地产交易中心下发的《关于印发<兰州市房屋买卖纳税参考价格>的通知》中规定的最低纳税参照价或经具有合法的房产中介机构评估后确定其交易价格，但必须保证各种税种计税价格一致。
　　问：如何确定房屋居住时间？
　　答：有5中凭证均可证明居住时间，即购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、房屋产权证上注明的时间、契税完税证明的时间或房改部门批复物件复印件等，将按照“孰先”原则确定购买房屋的时间并推断房屋居住时间。例如纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致，按照孰先”原则确定购房时间，即房产证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房产证上的时间为购买房屋的时间；契税完税证上注明的时间早于房产证上注明的时间的，以契税完税证明上时间为购买房屋的时间。
　　问：期房的一年起讫时间怎样确定？
　　答：同房屋居住时间确定一样，只要出具有5种凭证（即购房合同的生效时间、房款收据的开具日期、房屋产权证上注明的时间、契税完税证明的时间和房改部门批复文件的复印件），按照孰先”原则确定。
　　问：出现跨地区多套房子申请减免税的情况，怎样核实？
　　答：为了避免出现这种情况，在个人出具申请减免税的材料时，应同时出具以保证形式为准的个人信用担保证明，证明此房屋为家庭唯一住房，税务机关有权调阅凭证，到申请人所在机关，社区进行了解，如果一经核实发现不实，申请人即触犯了以虚假申报骗取减免税的有关税务法规，不但要追缴税款，还要对其进行相应的行政处罚。
　　问：商铺写字楼转让是否缴个税？
　　答：个人占有房屋的所有权，并对外销售房屋时，视同转让住房，因此，同样征收个税，计算方法与住房相同。
　　问：赠与、继承获得的房屋是否缴纳个税？
　　答：这两种情况均不属于房产交易范围。赠与房屋属于偶然所得，应根据个人所得税法并入个税征收范围。对于继承房屋是否缴纳个税问题，目前国家税务总局尚未明确确定。
　　问：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非够形式取得的住房对外销售时是否征税？
　　答：根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）规定个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用二手房缴纳和减免营业税的规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。符合免税条件的饿申请办理免税手续，个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到主管税务机关办理相关手续。
　　问：对商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房能否再行转让？
　　答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）之规定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
　　问：对于个人买卖房屋未按规定办理相关涉税事宜的应承担哪些法律责任？
　　答：根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》相关规定给予相应处罚。《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条第三款规定，对于房屋出售方（甲方）未按规定主动向房屋购买方（乙方）提供房屋销售发票的行为，由税务机关责令限期改正，可以并处1万元以下的罚款。对于房屋买卖双方未按规定缴纳税费（契税除外，契税征收管理由财政部门负责）的行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。