长沙工业地产发展建议.doc

长沙工业地产发展建议

随着社会经济的不断进步，国家产业政策的深化调整，加之近些年国务院对住宅房地产市场的调控力度日益加大，现代都市工业地产正如雨后春笋般在湖南大地上蓬勃兴起。
但是，作为国内经济发达城市都已运作成熟的工业地产模式，在湖南却还是一种新兴事物，目前还没有可以借鉴的成功案例，尤其在政策层面还存在诸多障碍，各职能部门对与工业地产的认识在很多方面都意见不一，这对湖南的工业地产良性发展和经济腾飞造成一定制约。以下我们就结合本项目的实际运作情况提出不成熟的意见和建议，供住建委领导参考：
一、 提升对工业及工业地产的概念定位
工业地产的兴起从最本质的动因上看还是源于产业结构的升级转变。改革开放初期，各地的工业园区为了能够尽可能招商引资，吸纳企业入驻，主要采用的开发模式基本都是以低廉的土地价格和相当优惠的税收政策来吸引投资。首先在珠三角的沿海城市建立了一大批以承接香港、台湾、新加坡等发达国家的来料加工、OEM等生产制造业为主的工业园区。这时的工业园区的发展都是靠零地价、低税收来延续，在经济发展的早期，能够吸纳发达国家和地区的纯生产制造型产业已经很不容易，也是中国经济发展的最原始的工业基础。这种发展模式主要是以地方政府为主体，从长远的经济发展着眼，靠资源换投资，在当时的经济背景下取得了突破性的成就。随后，长三角、津京唐环渤海等区域的产业园紧接着也迅猛发展。
随着区域经济的进一步发展之后，土地资源日趋紧张，单纯靠土地换企业的发展模式已经无法持续发展，同时，产业的升级提质也对于园区的建设形式提出了更高要求。越来越多的世界研发机构和企业区域总部进入中国，原有的纯工业厂房已经不能满足这些高端企业的入驻要求，再加之产业集聚效应的叠加，现代工业地产开始显露雏形。
进入二十一世纪之后，经过20年的高速发展，中国的制造业已经在世界上跃居前列，“MADE IN CHINA”已经充斥于世界范围的各个角落。但是随着制造业的发展，资源的消耗、能源的紧缺、环境的污染、劳动力成本的增加、利润分配不合理等矛盾日益突出，“可持续发展”理论要求我们必须从MADE IN CHINA向DESIGN IN CHINA转变。由此，一大批新兴的创意型、研发型、科技型企业迅猛发展，这些企业基本上都没有真正意义上的工业生产和工业制造，但是他们往往能创造出更大的效益和税收。
在我们考察过的北京丰台总部基地中可以看到很多这样的企业，当时给我们的观念带来了很大的转变：工业的概念早已从单纯的生产、制造的体力劳动扩展为研发、创意的智力活动；工业地产的形态也摆脱了传统意义上烟囱林立、马达轰鸣、满身油污的形象，越发趋向于绿树掩映、鸟语花香、西装领带。。。
现代的都市工业地产概念在很大程度上与目前国家推行的两型社会的理念高度融合，通过集约的用地、共享的优美环境、相互关联的产业组合，形成一个高效的、生态的可持续发展的工业园区。

二、 设立工业地产准入机制
近两年来，长沙市的工业地产项目蓬勃兴起，在建、待建项目已经有十多个，行业的繁荣固然是好事，但是为了能够长期可持续发展更要加强监管，设立准入机制。
我们建议首先从城市总体规划层面就要做好工业地产的控制性规划，哪些区域适合做工业地产、哪些区域不能做工业地产要从城市规划角度进行控制；同时在城市规划层面也就做好区域功能的配套，比如住宅配套区、商业配套区、医院、学校、加油站、停车场等；在项目的立项审批过程中就必须引入工业地产认定的环节，以便于可以明确享受不同优惠政策和进行政府行政审批的依据；最后还建议对于开发企业也要引入工业地产开发资质的认证，对于没有工业地产开发理念、开发经验和开发实力的企业不得进行工业地产开发。
只要控好了这三条线，其实政府的诸多担心就可以大致排除，剩下的交给市场来调节就可以了。
三、 切合实际功能调整审批标准
本项目在建筑设计过程中实际面临这样一个问题：根据工业用地的土地性质，在规划层面建筑的报建只能按照工业厂房进行报建，那么建筑设计同样也只能按照工业厂房的设计规范来套取，即便按照最低标准的轻型工业厂房，规范要求的楼面载荷也要达到500公斤/平方米，而长沙总部基地项目将打造成长沙乃至湖南第一个真正意义上的总部经济集聚区，区内主要功能包括产业研发、总部办公、产品展示、后台结算、信息交流、员工培训、会议会展等，这些功能都没有重型的设备、设施的需要。
建议对楼面载荷的要求只需要按照民用建筑的规范标准即可，否则将实际上造成巨大浪费。

四、 适当放宽产权划分面积限制
按照目前长沙产权部门的审批惯例，工业地产项目的最小划分单元大约是150平方米，而在实际招商运营过程中，更小的单元划分依然是很有必要的。
一个总部经济集聚区的形成和完善，除了大型企业的整体入驻还需要众多与之配套服务的中小企业的扎堆集聚。比如，一家大型动漫企业的入驻，他需要周边有专业的摄影工作室、音频工作室、原画工作室、字幕翻译组等产业链公司的服务；一家大型电子商务网站的入驻又需要多加快递企业、平面设计、商业摄影、软件维护公司等的支撑。而这些第三方服务企业的入驻或许需要的办公面积并不需要太大。长沙总部基地项目本身也具有中小企业孵化的功能，这些创业型企业也需要更加灵活丰富的成长空间。
因此，建议将100平方米作为工业地产的最小化分单元将会使项目的运营更加灵活合理。

五、 合理解决配套功能分布
目前长沙市开发的各个工业地产项目基本都会面临一个共同的困扰：服务配套用房的配置问题。
现代都市工业地产作为一个引入高端产业链的载体，完善的商务配套功能是必不可少的。无法想象众多的企业总部集聚在一块却没有相应的银行、通讯、餐饮、休闲、购物、商务接待功能配套，在现行的审批体系下难以将这些功能合理融入到项目中。
一方面配套功能总量的限制目前就有两种说法：市政府的文件规定可以是10%，而国土部门依旧只能执行7%，这就让开发企业和审批部门都无可适从；另一方面，到底按照什么原则来界定配套功能也没有一个明确的标准，比如说员工倒班宿舍到底算不算配套？洗衣房、食堂、网吧、健身房、邮局、银行算不算配套？
目前存在一个观念上的误区：个别领导担心以工业地价取得的土地用于商业物业的开发一来会对传统商业产生冲击，而来担心开发企业赚取暴利。其实，这样的担心是多余的，首先工业用地一般都只在远离城市的工业园区，其土地的商业价值本身就无法和传统商业相比，其次，既然是在工业园区内的区域位置也就决定了物业的功能只能是服务于园区企业的生产、生活，更加不会与传统商业产生冲突，作为开发企业来说想赚暴利是很难的，相反，这些配套功能的逐步完善反倒是对整个园区的产业氛围能够起到提升和增值的作用。
因此希望能在项目的配套功能设置上采取更加有利于企业生存、发展的眼光和视角来看待项目。
我们建议对于建设用地少于100亩以内、总建筑面积低于12万平方米的工业地产项目可不配置配套用房，超过100亩、容积率高于2.0的项目可按照建筑面积的10%设置配套用房。

湖南九泰置业有限公司
湖南九纬置业有限公司
2012年6月