保经济增长政策目标下房地产市场走势分析.doc

2014年以来，中国经济增长出现了明显下行趋势，在此大背景下，房地产投资增幅大幅度下降，房地产市场疲弱，房地产业对经济增长的贡献下降。为了遏制经济下行趋势，保障经济平稳增长，政府自2014年下半年来出台了一系列促进房地产业发展的政策。这些政策对我国房地产市场回暖起到实际的推动作用，同时也对保证经济增长速度起到了一定的作用。
　　一、保经济增长目标选择的背景
　　2015年，中国政府将GDP增长目标确定为7%左右。继2012年后，政府再次下调经济增长目标，尽管经济增速目标下调，但完成也并非易事。目前经济下行压力仍然较大，发展中面临的各种矛盾不断深化。2014年中国经济开始步入新常态，增速换挡GDP同步增长7.4%，为24年来的新低。2015年GDP增速目标下调至7%左右。李克强总理称，随着服务业比重上升、小微企业增多和经济体量增大，7%左右的速度可以实现比较充分的就业。从现实情况来看，短期稳定经济的关键仍是投资，投资的三大重点领域制造业、房地产、基础设施建设成为稳定经济的关键。房地产业下行趋势明显，政府迫切需要出台新的房地产政策，以确保经济的平稳增长。
　　（一）房地产开发投资增速逐月回落
　　数据显示，自2013年5月以来，房地产投资增速逐月回落，已从2013年5月的百分之二十以上回落到2015年5月的百分之五点一，投资增速回落十分明显。
　　（二）房屋新开工面积回落而房屋竣工面积持续增长
　　数据显示2015年以来，房地产竣工面积、新开工面积均出现了负增长，房地产施工面积增长也不断下降，与2013年相比，房地产业形势依然不容乐观。
　　（三）土地购置面积持续大幅下降
　　2015年以来，土地购置面积、土地成交价款均出现了负增长，土地成交价款的减少，对依靠土地财政的部分地方政府带来了较大的压力。
　　（四）房地产开发企业到位资金增速持续回落
　　进入2015年以来，房地产企业到位资金增速保持在较低水平，2月份甚至出现了负增长。房地产投资资金来源的持续走低，表现出逐利的资本市场并不看好房地产业，资本流向利润更高的行业，比如股市等。
　　（五）房地产开发景气指数处于低位
　　自2013年5月至2015年5月国房景气指数持续走低。
　　（六）房地产销售面积和销售金额大幅度下降
　　自2014年10月以来，商品住宅销售额、销售面积增长持续下降，但2015年2月至5月，商品住宅销售额、销售面积有上升趋势。
　　（七）大部分城市房价出现环比下降
　　2013年5月至2014年10月百城住宅价格指数持续下降，2014年11月至2015年5月百城住宅价格指数有所回升。百城住宅价格指数的回升表现出近期房地产市场逐步好转。
　　从以上房地产市场供需各项指标看，房地产市场供给过剩，需求不足的矛盾比较突出，房地产市场运行疲弱。在房地产投资增速快速回落，土地出让面积大幅下降、商品房销售困难以及房价平稳回落的背景下，中央和地方政府为了促进房地产市场平稳健康发展，出台了一系列促进房地产业发展的政策。一系列政策的出台对稳定房地产市场起到了一定的促进作用，特别是2015年以来住宅销售额和销售面积出现上涨趋势，百城住宅价格指数环比也出现了上涨态势，这些指标的好转，显示了2015年以来房地产市场有走向好转的趋势。
　　二、保经济增长目标的房地产政策
　　2014年以来，我国经济结束了高速增长的趋势，开始进入新常态，房地产市场也出现了明显的下行趋势，房地产各项指标明显下滑。在此背景下，政府通过调整货币政策、放松限购、加快棚户区改造等一系列措施提振房地产市场。
　　在2014年至2015年国家和地方政府出台了一系列的促进房地产发展的政策，各地陆续放宽公积金贷款政策，限购政策也不断松绑，部分地方政府通过财政资金支持居民自住房需求，中央银行也多次降准降息，对房地产业资金支持不断增大。一系列房地产利好政策的出台，有效促进了房地产业的平稳发展。
　　（一）公积金政策的调整
　　在房地产市场不断下行的趋势下，各省纷纷调整了住房公积金政策。政府希望通过公积金政策的调整以达到支持自主型住房需求，发挥公积金住房的保障作用。各地分别从贷款缴费年限、首套房公积金贷款比例等方面调整公积金政策，部分城市实现了公积金的缴存互认。
　　（二）各地限购政策不断松绑
　　截至2014年底，全国除北京、上海、广州、深圳等一线城市外，其他城市均已对限购政策做了调整。部分城市由限购转向全面放开。部分城市坚持定向放松限购政策，对于取消限购的房屋类型、城市区域分别限定。
　　（三）地方加大财税支持鼓励自住需求
　　在库存压力增大，房地产市场持续下行的背景下，各地纷纷通过多种财政和税收手段刺激市场需求。部分城市实施契税减免政策，对金融机构实际发放符合条件的贷款给予财政补助。不少城市调整了普通住宅的标准，而普通住宅的标准则与各类购房优惠政策和契税标准等息息相关。
（四）央行多次降准、降息
　　进入2015年以来，中国人民银行已经多次降准降息。中国人民银行于2015年2月4日，2015年4月20日分别降准0.5个百分点和1个百分点。2015年2月28日，2015年5月11日又分别下调存贷款基准利率0.25个百分点。当前，金融机构一年期存款和贷款基准利率已分别降为2.25%和5.1%。不断宽松的货币政策为降低房地产企业财务成本，刺激居民购房需求起到了巨大的促进作用，近期房地产相关指标的不断好转也证明了这一点。
　　（五）“9.30”、“3.30”新政
　　2014年9月30日中国人民银行发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知的基调明确“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”。首套房最低首付比例为30%，贷款最低利率为基准利率的0.7倍，同时央行也明确支持改善住房的贷款支持力度。2015年3月30日，财政部、国家税务总局、中国人民银行、住建部、银监会又出台了一系列刺激房地产市场的政策。例如首套房首付最低将为20%，个人转让两年以上住房免征营业税。一系列利好消息的出台显示了政府稳定房地产业的决心，房地产回暖趋势逐渐明朗。
　　三、房地产市场的近期走势和未来发展
　　在保经济增长政策目标下，政府出台了一系列促进房地产发展的政策，这些政策的出台也在无形之中对房地产企业提出了更高的要求，房地产企业应该抓紧时间“调结构”，做“升级”，把握机遇，促进行业的健康平稳发展。在经济换挡加速，进入新常态后，房地产等支柱产业将会受益。政府要求金融更好的服务经济实体，预期融资环境进一步宽松。去行政化是本届政府执政的主旋律，楼市政策有望进一步延续市场化格局。随着政府支持改善性住房需求，将带动新一轮开发投资增长。
　　（一）房地产业正从持续一年的下滑中复苏
　　2015年上半年，经济仍处在下行趋势中，房地产业在不同城市间出现了明显的分化。政府为稳定经济增长，促进消费需求出台了一系列政策，房地产业也逐渐显现出复苏的趋势。央行多次降准降息，信贷门槛不断降低，地方政府加大财政补贴，方式公积金贷款，积极支持居民的基本住房需求，众多利好消息的刺激下，房地产业持续回暖的趋势已基本确立。数据显示，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。第二季度，住宅成交面积进一步提高。5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交数量进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。
　　（二）成交复苏，一、二线城市房价上涨，分化严重
　　随着股市波动的加剧，部分投资者选择从股市中离场，并将资金投资于房地产市场。政府的政策也转向以稳定为主基调，购房者的购房行为趋于理性。国际评级机构Moody’s将中国房地产业的展望从负面调整为稳定。一线城市和部分热门二线城市楼市成交不断回暖，三、四线城市则对房地产业利好政策并不敏感，库存压力依然较大，短期内难以走出困境。
　　北上广深四个一线城市新房和二手房价格环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%。来自中国指数研究院的数据显示上半年一线城市房价已累计上涨5.17%，二、三线城市则分别下跌0.75%、1.25%。
　　总的来说，政府对房地产业的刺激政策从房地产库存、商品房成交价格来看，对一二线城市影响相对较大，而三四线城市房地产业下行趋势仍然显著。预计近期商品房成交复苏，一线城市及热门二线城市房价逐步升温，三四线城市房地产市场形势依然严峻，不同地区间房地产市场分化加剧。