郑州市住宅物业承接查验办法.doc

郑州市住宅物业承接查验办法（暂行）

（征求意见稿）

第一条 为进一步规范住宅物业承接查验行为，维护业主、开发建设单位和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》和《郑州市城市房地产开发经营管理条例》及有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称住宅物业承接查验是指房屋交付使用前，开发建设单位与物业服务企业对物业基础资料、共用部位、共用设施设备及相关场地等进行的检查验收和交接活动。

第三条 本市行政区域内住宅物业的承接查验适用本办法。

第四条 市住房保障和房地产管理局负责全市住宅物业承接查验的指导监督工作

各县（市）、区房地产管理部门负责本行政区域内住宅物业承接查验的监督管理工作。

第五条 住宅物业承接查验应具备以下条件：

（一）房屋建筑及共用设施设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，已通过竣工验收，满足使用要求，且验收资料齐全。

（二）物业共用设施设备、共用部位等运行正常、完好。绿化、道路等配套设施建设符合设计要求，具备交付使用条件。

（三）物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑渣土等已全部拆除、清理完毕，场地平整，环境整洁。

（四）建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆除或按规范处理完毕。

（五）消防设施已经建成并经消防部门验收合格。

（六）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统。暂无条件的，经市政部门书面审核同意后，可采取临时性过渡措施，但应明确临时过渡期限、逾期过渡责任。

（七）供水、供电、供气、供热、通信等设施按照规划完成建设，并验收合格。

（八）有符合规定的物业管理用房。

（九）房屋幢、户编号等铭牌和信报箱按规定安装到位。

（十）开发建设单位已选聘前期物业服务企业，并按照规定办理选聘手续。

（十一）分期交付使用的项目，开发建设单位应当采取有效措施与施工工地隔离。

　　（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。

第六条 承接查验应当按照以下程序进行：

（一）书面通知承接查验

住宅物业具备本办法第五条规定的条件后，开发建设单位应当在物业交付使用前以书面形式通知物业服务企业进行物业管理承接查验工作，同时告知物业项目所在地县（市）、区房地产管理部门。

物业服务企业接到通知后，应当与开发建设单位签订书面协议，约定承接查验时间、地点和查验内容等。

（二）成立承接查验小组

承接查验前，开发建设单位应当与物业服务企业成立承接查验小组，查验小组应当邀请物业项目所在地县（市）、区房地产管理部门、社区居委会和业主（购房人）代表参加。

承接查验小组中业主（购房人）代表采用随机抽签的方式在已签订正式商品房买卖合同的人员中产生，代表人数不少于3人，同时确定后备人选2人。

（三）移交物业基础资料

查验小组应当对有关资料进行查验。资料完整齐全的，应当及时办理资料交接手续；资料不齐全的，开发建设单位应当书面说明情况并明确移交的时间和地点，待资料齐全后办理交接手续。交接双方办理完承接查验手续后，物业服务企业应当妥善保管承接查验的所有资料。

（四）查验物业共用部位、共用设施设备

查验小组要按照国家、省、本市建筑工程质量标准和其他相关标准逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并作好查验记录。

对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。

（五）签订承接查验协议

查验小组对查验内容逐项验收后，交接双方应当及时签订物业管理承接查验协议。物业管理承接查验协议可参考示范文本。

承接查验协议应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、解决方法和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。

县（市）、区房地产管理部门、社区居委会和业主（购房人）代表应当核实承接查验的内容和协议，并签署鉴证意见。

（六）开发建设单位与物业服务企业应当在住宅物业交付使用前完成承接查验，签署承接查验协议，并完成备案工作。

第七条 查验的主要资料：

（一竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格等资料。

（二）技术资料。包括供水、供电、供气、供热、通信等的供用合同（使用协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。

（四）物业管理所必需的其他资料。包括物业的规划、建设、工程验收的各种签证、记录、证明、房屋权属证明、业主及房屋面积清册、临时管理规约等。

第八条 查验的物业共用部位包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

第九条 查验物业共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、智能化设施、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等

第十条 交接双方办理承接查验手续后，物业服务企业应当在五个工作日将承接查验文件及基础资料明细复印件送到物业项目所在地县（市）、区房地产管理部门备案。

县（市）、区房地产管理部门接到备案申请后，对符合条件的应当在三个工作日内完成备案工作。

第十一条 承接查验备案后，交接双方应当在三日内将承接查验备案情况在物业管理区域内向全体业主公示，同时在郑州市房地产信息网进行公示。

第十二条 开发建设单位在办理房屋所有权初始登记时，应当提交承接查验确认意见书。

第十三条 承接查验的所有资料，归物业管理区域内的全体业主所有，可由物业服务企业代为妥善保管。

第十四条 承接查验时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行。对于符合承接查验标准的，物业服务企业应当及时接管；查验不合格的，双方协议处理办法，并商定时间进行复验。

未向物业服务企业全部移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房或移交资料不全的，由开发建设单位负责完善。

第十五条 因物业服务企业未妥善保管造成承接查验资料损失的，应按有关规定承担相应的法律责任。

第十六条 房地产管理部门、社区居委会和业主（购房人）代表对不符合条件而签署承接查验属实意见的，应当依法承担相应的责任。

第十七条 县（市、）区房地产管理部门工作人员在承接查验管理工作中，有下列行为之一的，由其所在单位或有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一） 未尽到监督义务，签署虚假意见的；

（二） 对不符合备案条件进行备案的；

（三） 有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

第十八条 分期建设的项目，可以按本办法分期承接查验。其他物业项目的承接查验可参照本办法执行

第十九条 本办法自文件下发之日起施行。