西安市高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目可行性研究报告.doc

西安市高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目可行性研究报告（草稿） 目录第一章 项目背景第一节：项目的社会背景第二节：项目建设的意义及必要性第二章 项目特点和市场前景第三章 项目综合开发经营第一节：项目概况第二节：综合开发方案第三节：项目实施情况第四节：项目投资规模第五节：项目技术经济指标第四章 项目开发建设第一节：项目选址第二节：建设规模及内容第五章 项目设计方案第一节：规划设计指导思想和原则第二节：项目总体规划方案第三节：建筑单体设计方案第四节：结构设计方案第五节：给排水设计方案第六节：暖通设计方案第七节：电气设计方案第八节：消防设计方案第六章 项目开发的节能和环境保护方案第一节：目的和依据第二节：节能措施第三节：节水设计第四节：电气节能第五节：加强能源管理和提高利用率第六节：环境影响评价第七章 劳动安全卫生管理方案第一节：设计依据及国家有关标准第二节：劳动安全及卫生措施第八章 项目建设开发组织管理第一节：工程管理第二节：项目开发建设方案第三节：项目建设和物业管理第四节：投标方案第九章 项目综合开发投资分析第一节：投资概况第二节：编制依据和分析范围？第三节：投资综合分析第四节：资金筹措第五节：财务计划第十章 经济效益评价第一节：财务评价第二节：经济效益分析第十一章 社会效益评价第一节：现实意义第二节：未来发展意义第十二章 结论第一章 项目背景第一节 项目的社会背景 西安高新技术开发区在改革开放大潮中历经风雨十五年，已发展成为西北地区乃至中国最大的高新技术产业开发区之一，无论从发展速度、建设规模、产业结构等方面看，都可以与世界一流的科技园区媲美；无论从招商引资、技术成果转让、科研开发成果来看，都可堪称是中国科技创新园区的典范。十五年的拼搏、进取、开拓、奋斗，使西安高新区成为我国重要的自主创新基地，十五年奋发图强，西安高新技术开发区已经成为我国“市场化、国际化、人文化、生态化示范产业园区”。开拓创新精神是西安高新技术产业开发区成为西安乃至陕西经济增长的动力源泉，国际化发展战略目标是今天高新区自主创业的最佳平台，西安高新技术产业开发区已成为高端人才的聚集地，是高新技术企业成长的良田。走进西安高新技术开发区，现代气息扑面而来，道路纵横交错、高楼大厦如林、水碧草绿、风景如画、欣欣向荣、大气天成，这里已被誉为关中第九景。第二节 项目建设的意义及必要性 西安高新技术开发区的科技创新日新月异，创业精英、商界巨子、社会名流、海派英才汇集于此，为这片西部热土注入新的活力。 迎着建设世界一流科技园浪潮，在省政府、市政府的大力支持下，西安高新技术开发区二期建设工程将完成其建设战略规划蓝图中最完美壮丽的一笔。 西安高新技术开发区二期建设工程，贯通高新区交通主动脉高新路,打通东西主干道科技二路。为了实现建设人文西安、生态西安、和谐西安的战略构想、西安高新区组织社会各方力量实施“西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目”。 西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目实施，标志着高新区十五年建设规划格局最终形成。从根本上实现了科技与人文的完美结合，树立了又一个科技、生态、人文和谐的建设典范。 西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目，立足于战略发展的高度，解决了拆迁与开发、建设与发展的辩证关系，开创了城市发展与旧城改造新的篇章。第二章 项目特点和市场前景第一节 市场前景 西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目从实现战略发展的高度，本着科学发展的精神，致力于解决发展与创新、建设与开发中的现实问题；高起点、高标准、大规划的综合建设开发思路，为本项目的实施开创了广阔的市场前景。第二节 项目特点 西安高新技术开发区二期拆迁安置综合开发项目，在全方位、大格局上解决了发展与现实中基本的矛盾。本项目从根本上解决占地规模1200亩的旧村拆迁改造及 2万多居住人口的整体拆迁安置问题，同时开辟占地103亩规划建设面积32万平方米商业及商品住宅房地产开发项目，完成了战略规划目标。本项目建设改造、优化了人居生活环境，安置解决了拆迁户未来的经济发展和生活出路，实现了规划建设完整统一的建设格局，最终必将形成一个全新的商业科技人文生态区。 该综合开发项目的实施，定然会在高新区这个皇冠上诞生一颗璀璨的明珠：“西安名城广场”。 第三章 项目综合开发经营第一节 项目概况（一）、拆迁范围占地：630亩，拆迁原建筑房屋面积83万平方米。（二）、安置区占地：570亩，其中拆迁安置占地384亩；安置规划建筑面积41.8万平方米。（三）、商业开发占地：103亩，规划商业开发建筑面积32万平方米。（四）、安置方式、建筑结构形式为多层砖混结构。（五）、商业开发方式、建筑结构为商品房框架剪力墙高层。第二节 综合开发方案（一） 本项目实施高起点、高标准，综合开发的思路，实现统一规划，统一管理，统一设计，统一建设，统一拆迁，统一安置，统一过渡，统一施工的相对独立封闭管理方式，根据项目建设特点，全面建设分布实施，在解决了拆迁、安置、过渡、赔偿的基础上按照国家相关法规制度，遵守先安置后开发的基本要求，重点解决拆迁安置房屋建设；为保证回迁户顺利及时回迁安置到位，并尽最大可能解决安置户今后经济发展和生活保障问题，积极创造和提供更多就业机会和岗位。（二） 安置建设工程：根据广大安置户（拆迁户）的愿望和要求，建设适合安置户居住生活、满足经济和社会发展的需要，最大限度解决安置户生活居住和商业经济发展的愿望。（三） 商业开发区建设工程：依托高新区得天独厚的现代化高标准市政设施和自然环境，结合市场需求和社会发展潮流，综合配套开发建设高标准、高档次、现代化、人文生态化住宅小区和商业综合项目，建设一个规划创新、户型合理、环境优美、配套完善、功能齐全、物业管理先进的现代生活新社区。（四） 面积与结构：安置建设面积41.8万平方米的多层砖混结构；商业开发建设面积32万平方米；高档高层住宅27万平方米；3.2万平方米的商业用房和1.8万平方米的商铺。第三节 项目实施情况（一）、项目开发经营情况陕西名城地产开发有限公司是依托其主体企业集团公司“陕西华兴源企业集团公司”的经济实力和管理力量及其社会影响力，历经五年的项目酝酿和合作谈判，于2005年筹备资金与技术力量，同西安高新区管委会达成合作协议：合作拆迁安置开发位于西高新高新路以西；科技二路以南，唐延路以东，科技六路以北占地572亩的城中村1500住户的旧城改造；安置包括经济院内的2200户经济适用房就地改造安置，在合理安置城中村村民和机关单位（事业部分）的基础上，综合开发占地103亩，规划建筑面积32万，包括商业用房在内的高层商品房住宅项目。项目实施进展情况：1、在西安高新区管委会及其相关部门的全力配合下，经过多次会议谈判协商，于2006年9月29日达成城中村及相关住户在内的2200安置户的关于西安高新区二期规划区域内城中村综合拆迁安置框架协议。2、根据关于西安高新区二期规划区域内城中村综合拆迁安置框架协议的精神和要求，在西安市政府有关领导督促和关心下，于2007年2月5日开始拆迁安置户的面积确认测量工作，经过参加单位团结合作，克服各种困难于2007年2月15日基本完成拆迁户安置面积测量确认工作。3、在西安市主管领导的协调下“两区一办”合作单位，西安高新区、雁塔区、综合开发办公室，明确责任、落实工作、全方面协商配合，于2007年2月28日开始全面落实1500户拆迁安置户的方案；于2007年3月22日已全部签订；目前已经全面落实过渡赔偿工作，计划于2007年4月5日前开始动迁。4、为了配合拆迁安置工作实施和从根本解决本区域城市规划，全面综合开发，“两区一办”同意在合理安置的条件下，开始落实开发项目，“西安名城广场”、“名流花园”房地产开发项目，并初步通过陕西名城地产开发公司申请的“西安名城广场”,“名流城市花园”，“名仕公寓”项目立项，征地，初步规划方案等工作。5、“西安名城广场”项目占地572亩位于西安高新开发区（高新路以东，白沙路以西，科技二路以南，科技四路以北），其中综合开发项目占地103亩，位于高新路以东，博文路以西，科技二路以南，科技三路以北，规划总建筑面积32万的集商业、住宅、城市配套为一体的综合房地产开发项目。6、项目开发经营情况简况：西安名城广场于2006年9月28日签定 ,2007年2月5日全面落实拆迁安置用地，面积测量确认工作，2007年3月22日全面落实1500安置户。2006年10月28日申请立项“西安名城广场”综合开发项目。 7、项目建设进度计划：在全面合理落实安置方案后，计划于2007年5月10日开始破土动工安置区的建设工作，2007年8月份开始启动“名流城市花园”的项目建设工作。8、本项目投资情况说明：A、拆迁赔偿金共计8833万元，已由陕西名城地产开发公司逐步落实支付。B、拆迁安置建设资金共计：3.35亿元，由西安高新区管委会落实，并全额到帐。C、综合开发项目建设资金1.85亿元，由陕西名城地产开发公司筹备3800万元，安置户回购集资8100万元，其余6600万元由“陕西华兴源企业集团”所属“陕西绿泽矿业开发有限公司提供”。(二)、 项目实施企业情况陕西名城地产开发有限公司是由陕西华兴源企业集团公司组建并控股的房地产开发公司。其控股公司陕西华兴源企业集团公司从2002年开始投资并参与“紫薇田园都市”H、B、J区（建筑面积35万平方米）投资管理建设项目，“高科广场”（建筑面积5.5万平方米）投资建设管理；“高新枫林绿洲”C区（建筑面积8万平方米）投资建设管理以及省内汉中市、咸阳市等大型项目开发建设，2005年在甘肃省金昌市投资开发建设“金泉城市花园” 16万的高档住宅开发项目。 陕西名城地产开发有限公司依托企业集团总体优势，吸纳企业集团先进的管理经验及项目技术管理专业人员，借鉴和学习陕西华兴源企业集团在投资、建设开发方面积累的宝贵经验和成熟管理方式，不断地完善和加强自身建设。目前已基本完成位于西安高新区内的综合开发项目“西安名城广场”建设前期工作。名城地产将在以后的项目经营开发管理过程中，认真履行自己的职责，尊重市场、注重信誉、诚信经营，积极服从各级主管部门的领导和监督，为西安市的建设与发展做出积极的贡献。第四节 项目投资规模（一） 、拆迁安置投资：8833万元1、 拆迁费用：473万元2、 安置建设：41.8万平方米（650元/M2450元/M2）8360万元(二)、商业开发投资 合计 121807.17万元1、 土地成本： 10723.67万元2、 前期费用： 5849.6万元3、 城市建设配套费 11879万元4、 建筑安装工程成本： 60697.6万元5、 基础设备配套工程 ： 13419万元6、 财务成本和管理费： 2353.46万元7、 经营管理费： 5218.64万元8、 税费 ： 8361.97万元9、 项目不可预见费： 3304.23万元项目投资费用表项目经济指标（元/M2）投资估算（万元）备注一、土地成本10723.67万元 1、土地出让金86亩/万元8858万元2、土地测量费用0.8元/M25.493万元3、土地征地费用1860.18万元二、前期费用5849.6万元1、地质勘察设计费8元/M2256万元2、 规划景观设计费施工图设计费42元/M21344万元3、施工图审查费5元/M2160万元4、环境、交通、日照评价费115元/M23680万元5、监理费11元/M2352万元6、招投标管理费1.8元/M257.6万元三、城市建设配套费11879万元1、建设工程城市基础设备配套费150元/M24800万元2、消防设施配套费5元/M2160万元3、新型墙体专项基金6元/M2192万元4、定额编制费2.21元/M270.72万元5、劳保统筹基金2022.08万元6、质量监督费2元/M264万元7、散装水泥专项基金1.5元/M248万元8、工程交易管理费1780元/M2512.6万元9、集中供热干线管网基金47.8元/M21529.6万元10、用户天然气工程费77.5元/M22480万元四、建筑安装工程成本60697.6万元1、土方工程11.8元/M2377.6万元2、桩基工程105元/M23360万元3、建筑工程1580元/M250560万元4、设备工程200元/M26400万元五、基础设施配套工程13419万元1、绿化、景观、广场、围墙、大门35元/M21120万元2、给、排水综合管网132元/M24224万元3、采暖、热力管网系统（接口施工费）37元/M21184万元4、弱电系统8元/M2256万元5、公用设施用房配套地下车库2800元/M26440万元6、物业管理用房1500元/M2195万元六、财务成本和管理费2353.46万元1、财务银行贷款利息6.48%1296万元2、财务管理费1%1057.46万元七、经营管理费5218.64万元1、企业管理成本费2%2098.45万元2、项目管理费2%1213.96万元3、项目策划销售费1.5%1906.23万元八、税费6.58%8361.97万元九、项目不可预见费3%3304.23万元第五节 项目技术经济指标(一)、本项目拆迁范围占地：630亩，拆迁建筑房屋面积83万平方米。(二)、安置区占地：570亩，其中拆迁安置占地384亩；安置规划建筑面积41.8万平方米。(三)、商业开发103亩，规划商业开发建筑面积32万平方米。由十栋二十二层点式高层和十五栋三十一层板式高层组成。商业开发经济技术指标:规划建设用地面积：103亩总建筑面积：32万m2住宅建筑面积：27万m2商业建筑面积：3.2万m2商铺建筑面积1.8万m2综合停车位:836个绿化率:42%建筑密度:28%容积率：4.38安置经济技术指标:规划建设用地面积：384亩总建筑面积：41.8万m2住宅建筑面积：39万m2公共设施用房面积：2.8万m2建筑密度:43%容积率:1.5第四章 项目开发建设第一节：项目选址本项目位于西安高新技术开发区高新路以东，白沙路以西，科技二路以南，科技四路以北。现高新区已有商业情况，东边电子广场有人人乐、赛格电脑城；太白南路有家俱城；高新南路上有大中电器、国美电器、爱家超市；高新北路上有世纪金花、以及金鹰国际购物中心；易初莲花。 医院：博爱医院、六一八医院、六二三医院，高新医院。学校：电子城623小学、电子一中、高新一小、高新三小、高新一中、唐南中学。餐饮业主要聚集在高新路和电子商业步行街。周边楼盘有枫林绿洲，大华曼哈顿、中天花园、云顶园、高新水晶国际、融侨紫嶶馨苑、金泰假日花城、绿地世纪城等大型成熟社区，交通便捷，配套齐全。第二节：建设规模及内容(一)、本项目拆迁范围占地：630亩，拆迁建筑房屋面积83万平方米。(二)、安置区占地：570亩，其中拆迁安置占地384亩；安置规划建筑面积41.8万平方米。(三)、商业开发103亩，规划商业开发建筑面积32万平方米。由十栋二十二层点式高层和十五栋三十一层板式高层组成；其中住宅27万、商业用房3.2万、商铺1.8万，综合车位共计836个,建筑密度28%，容积率4.38。(四)、安置区建筑结构为普通多层砖混结构。(五)、商业开发区建筑结构为框架剪力墙结构的高层建筑。第五章 项目方案设计第一节：规划设计指导思想和原则整体规划以“绿色、环保、人文、生态”为主导，结合本地和本区域的实际来充分体现人与自然，人与环境、人与建筑的和谐；努力创造一个环境优美舒适、生活便利、交通流畅的高尚田园式生活居住区。第二节：项目总体规划方案整个社区营造一个坡地园林景观，活水循环系统环绕社区，通过各种形式的水景和雕塑、小品、浮雕；利用不同高低繁疏的乔木配合多层次灌木、地被，营造丰富多样的绿色自然景观。第三节：建筑单体方案设计（一）、执行主要设计规范本工程执行我国现行建筑设计方面的法律、法规和规范。建筑设计防火规范 GB50016-2006民用建筑设计通则GB50352-2005公共建筑节能设计标准GB50189-2005 商业建筑设计规范GB50189-2005人防规范GB50189-2005（二）、建筑方案1、建筑平面设计根据相关部门提供的西高新商业及住宅功能及面积需求，具体平面设计如下：地下二层：平战结合六级人防、车库、消防水池及泵房、变配电室、空调机房地下一层：停车场一三层：商业用房四三十一层：住宅用房在消防及交通疏散上，裙楼设十部疏散楼梯和十四部电梯及十二部自动扶楼。 平面设计根据建筑功能的要求，在满足商业、停车、居住的前提下，本着功能布局合理，分区明确的原则，满足住宅楼的要求。2、建筑立面设计建筑立面造型采用现代综合开发建筑的简约质朴风格为基调，利用基本元素(横竖线条分割)的组合,通过实墙面与窗的虚实对比，形成稳重、简洁的建筑风格。整个建筑立面采用横竖划分，感觉沉稳、大方，又不失现代建筑的活泼、明快。建筑立面在材料上结合石材及面砖与玻璃窗的对比、现代材料的运用、材料自身的特点与相应的墙面的融合，不但丰富了立面层次，体现出现代住宅建筑的风格，而且也赋予了建筑人性化的特色。3、工程技术指标规划建设用地面积：103亩总建筑面积：32万m2檐口高度: 94.5m容积率：4.384、无障碍设计一层的无障碍设施，设有残疾人坡道和残疾人卫生间,同时设有残疾人电梯。残疾人出入口设有平开门。第四节：结构设计方案（一）、工程概况本工程地下二层，地上裙楼三层，主楼三十一层。建筑按抗震设防分类标准为丙类建筑，建筑结构安全等级为二级。结构形式为框架剪力墙结构，抗震设防烈度8度。（二）、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑结构荷载规范（GB50009-2001）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2004）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）湿陷性黄土地区建筑规范（GB50025-2004）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）（三）、设计要求1、结构设计标准(1)建筑结构设计使用年限为50年(2)结构设计基准期为50年(3)建筑结构安全等级为二级(4)建筑地基基础等级为甲级。(5)建筑物耐火等级为二级2、结构设计方案建筑按抗震设防分类标准为丙类建筑，建筑结构的安全等级为二级。结构形式为框架剪力墙结构，抗震设防烈度8度。设计基本地震加速度值为0.20g，水平地震影响系数最大值0.16，特征周期值Tg=0.45s;框架抗震等级：二级；建筑场地类别：类。3、荷载的取值恒荷载：按实际构件自重及建筑材料自重确定。活荷载：客厅、卧室、餐厅、卫生间 2.0KN/m2商场、大厅 3.5KN/m2消防疏散楼梯 3.5KN/m2走廊 2.5KN/m2停车库 4 KN/m2不上人屋面 0.7KN/m2上人屋面 2.0KN/m24、结构体系及布置结构形式为框架剪力墙结构。楼板采用全现浇，厚度100mm及110mm，楼板配筋满足规范最小配筋率要求。框架柱截面尺寸：1500x1500、1000x1000、850850、800800、750750框架梁截面300800、300700；次梁250600剪力墙截面厚度：300，250，2005、结构计算计算模型及采用软件结构计算采用中国建筑科学研究院PKPMCAD系列软件中的多层及高层建筑结构三维分析与设计软件TAT8进行计算。计算主要参数基本风压：0.35KN/m2地面粗糙度类别：B类抗震设防烈度：8度一组，设计基本地震加速度值为0.20g。建筑场地土类别：类框架抗震等级：2级周期折减系数：0.7梁端弯矩调幅系数：0.85活荷载折减系数：按规范折减是否考虑扭转藕连标志： 考虑藕连混凝土容重：25KN/m3中梁刚度放大系数：2边梁刚度放大系数：1.5梁扭矩折减系数：0.46、基础根据周围已建建筑的地质报告揭示，拟建场地地形平坦，地面标高介于414.56415.51m。地貌单元属黄土梁洼。据勘察，场地地层主要由第？系全新统素填土，无新统风积黄土。残积古土壤，冲积肥粉质粘土组成。拟建场地无湿陷性。各层土野外特征及埋藏条件详见下表：地层编号地质年代及成因岩性描述层厚（m）层底深度（m）层底标高（m）1Q4ml素填土：杂色、褐黄色，以素填土为主。局部含砖瓦碎块较多，不均，松散。0602.700602.70412.81414.412Q3eol黄土：褐黄色，具针状孔隙及大孔隙，见蜗牛壳碎片。可塑软塑。4.106.006.306.80408.26408.723Q3eol黄土：褐黄色，具针状孔隙及大孔隙，5.305.7011.8012.40402.56403.22见蜗牛壳碎片，土质均匀。可塑。4Q3el古土壤：棕褐色，具针状孔隙，见白色钙质条纹及钙质结核，底部钙质结核稍多。可塑。3.304.0015.3016.40399.03399.425Q3al粉质粘土：褐黄色、黄褐色，可见蜗牛壳碎片、云母片及铁锰质。可硬塑。12.4013.00(0.902.20)27.8028.50(18.7019.50)386.22387.01395.63396.116Q3al粉质粘土：黄灰色、黄褐色，可见蜗牛壳、云母及铁锰质。可硬塑。局部灰绿11.9039.70375.117Q3al粉质粘土：黄灰色、局部灰绿，可见蜗牛壳、云母及铁锰质。可塑。中夹薄层71中粗砂亚层，灰色，饱和，中密。最大揭露厚度10.30m(0.70m)根据地质报告情况，裙楼地基采用CFG复合地基处理，基础采用筏板十字交叉梁，主楼采用桩筏基础。配筋采用程序计算，满足强度及变形要求。7、结构材料混凝土：基础垫层：C10基础：C35其余：C40 C35钢筋：HPB235级钢筋及HRB335级钢筋墙体： 0.000以上砌体为MU3.0非承重空心砖、M5混合砂浆砌筑；0.000以下为240厚MU10实心砖、M7.5水泥砂浆第五节：给排水设计方案（一）、主要设计依据 建筑给水排水设计规范 GB 50015-2003建筑设计防火规范 GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95建筑灭火器配置设计规范 GB 50140-2005自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 2005年版公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005（二）、工程概况项目全为新建项目，功能为地下车库、底层商业的住宅楼。拟建项目为地下二层，地上裙楼三层，主楼三十一层，总建筑面积32万。（三）、给排水设计方案1、水源：生活给水接市政给水环网，地下二层设生活水池泵房。2、生活给水最高日用水量估算： 商业面积5万平方米，用水定额：7L/m2，使用时间12小时，最高用水量287m3ld，用水定额每人每班50L，使用时间8小时，最高日用水量25m3/d，总最高日用水量312m3/d 。 3、生活污水采用重力流形式，单立管排水，先排至本区室外化粪池，再接入市政排水管网。4、本工程为雨水、生活污、废水分流, 雨水、生活污水（经化粪池）分别排入区内雨、污水管网。5、屋面雨水设计重现期按5年设计，排水量估算500L/s；平台雨水设重力流排水系统。6、生活污水最高日排水量250m3/d。7、全楼设消火栓系统，流量30L/s，全楼设自动喷水灭火系统，流量30L/S屋顶设36m3消防水箱，储存前10min的消防用水量，消防用水引自地下二层消防水池、泵房。（四）、管材及连接1、生活给水：采用钢塑复合管，卡环式连接。2、消火栓给水管：采用焊接钢管，焊接连接。自动喷管采用热镀锌钢管，DN100者止接，DN100者卡箍连接。3、污、废水排水管：采用柔性排水铸铁管，W型卡箍连接。第六节：暖通设计方案（一）、主要设计依据 采暖、通风与空气调节设计规范 GBJ 50019-2003 高层民用建筑设计防火规范 GJ 50045-95 公共建筑节能设计标准 GB 50189-2005（二）、工程概况所属全为新建项目，功能为地下车库、底层商业的住宅楼。拟建项目为地下二层，地上裙楼三层，主楼三十一层，总建筑面积32万。（三）、设计参数室外设计参数：地理纬度：北纬34018大气压力： 冬季: Pd=978.7hpa夏季：Px=959.2 hpa室外计算干球温度： 冬季空调 twk=-80c冬季采暖 twk=-50c夏季空调 twg=35.20c夏季通风 twg=310c夏季空调室外计算湿球温度：tws=260c冬季室外计算相对湿度（最冷月月平均相对湿度）=67%冬季日照率： 43%最大冻土深度：45cm冬季平均风速：1.8m/s）室内设计参数：序号房间类型夏季冬季新风量（m3/h.人）温度相对温度%湿度相对湿度%1商场26286550162185030252办公室26286018223030m空调冷负荷估算指标：商场 200W/m2 、办公 100W/m2空调热负荷估算指标： 75W/m2空调冷负荷估算值：14500KW空调热负荷估算值：7250KW（四）、暖通设计方案底层商业设置集中空调、通风、人防通风及防排烟系统。1、空调冷热源冷热源由设在地下室制冷机房内的制冷机组及换热系统提供。冷机选用水冷式电动冷水机组，选用环保冷媒；冷冻水供回水温度: 7/12；冷却塔（闭式）设置在裙房屋面上，冷却水供回水温度: 32/37。热源是由供热管网经换热机组换热后提供，热媒参数为95-70摄氏度热水，工作压力为1.0MPA，空调系统热水供回水温度60/50。2、空调系统空调系统采用落地膨胀水箱定压。裙房商业部分均采用风机盘管加新风系统。部分采用组合式空调，送风口均匀布置，集中回风，新风与回风混合进入空调机组。空调水系统为闭式双管系统。3、通风系统公共卫生间、电梯机房设机械排风；地下室设备用房、车库设送排风系统；地下室制冷机房、发电机房采用自然进风，机械排风，设事故排风系统与探头联动。换气次数： 变、配电室、电梯机房、公共卫生间10次/h；制冷机房、车库6次/h设备用房 3次/h人防通风系统:地下室设六级人防，设防护通风系统，包括清洁式通风、滤毒式通风、隔绝式通风。4、防排烟系统防烟楼梯间、前室及合用前室设加压送风系统，风机设置在屋顶。地下室超过20m的内走道，发电机房、地下车库设机械排烟系统（与排风系统合用）当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，送风量大于排风量50%。地下商场设机械排烟系统，当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，送风量大于排风量50%。5、管材空调冷热水管采用碳素钢管，DN50采用焊接钢管，DN50采用无缝钢管。空调冷凝水管：采用PVC管粘接。空调、通风风管采用镀锌钢板，法兰连接，厚度遵守验收规范。排烟风管：采用2mm厚钢板制作，法兰连接，厚度遵守验收规范。6、管道保温、防腐空调供回水管采用带铝箔离心玻璃棉管壳保温，外缠密纹玻璃丝布。空调风道采用带铝箔离心玻璃棉板保温，外缠密纹玻璃丝布。非镀锌的管材、配件等刷防锈底漆一遍，色漆两遍。7、自动控制与计量要求风机盘管配温控器和三速开关, 水路设两通阀。空调机组控制水量；加热盘管设防冻保护；过滤器压差超值报警；设风机运行状态检测。制冷机除设备联锁和能量调节外，根据负荷情况对运行台数进行控制。空调水系统设压差式旁通阀。对主要的水泵、通风机的运行状态，各系统中重要位置的温度、压力值进行检测。8、环保设计各空调通风设备均做减振、隔震处理，同时要求建筑专业做相应隔声处理，机房采用隔声门。制冷工质采用对臭氧层破坏作用较小的 HFC-134A 。空调风机、水泵及冷却塔等设备均采用低噪声型。第七节：电气设计方案（一）、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T16/92建筑照明设计标准GB50034-2004供配电系统设计规范GB50052-95低压配电设计规范GB50054-95人民防空地下室设计规范GB50038-2005办公建筑设计规范JGJ67-2006建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000版）火灾自动报警系统设计规范GB50016-2006建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045 （2005年版）建筑物建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000（二）、工程概况所属全为新建项目，功能为地下车库、底层商业的住宅楼。拟建项目为地下二层，地上裙楼三层，主楼三十一层，总建筑面积32万。（三）、强电部分1、本工程内消防用电、应急照明、变电室用电为一级负荷，一般客梯、弱电系统、生活水泵为二级负荷，其余为三级负荷。2、电源由室外开闭所提供两回路10KV高压电源，变电室设在地下一层，变电室内设变压器和柴油发电机备用电源。3、高压系统：变压器采用节能型干式变压器，接线组别D、Yn11,10KV/0.4KV(AF)50Hz带温控温显风冷装置，保护等级为IP20。高压电源两路分段运行互为备用。柴油发电机为特别重要负荷提供备用电源。4、低压系统：低压配电采用抽屈式组合柜，采用单母线分段运行，低压母联断路器可选择自投自复或自投手复方式，设置位置状态选择开关。低压柜采用下进下出方式。5、电容补偿：采用低压自动补偿，功率因数补偿到0.9以上。6、计费方式：高压侧设计量总表及峰谷表。7、管线选择敷设方式：高压进户线电缆规格型号由上一级变电室出线确定，高压柜至变压器高压侧采用10KV交联聚乙烯绝缘铜芯电缆，低压采用ZRYJV1KV阻燃型交联聚乙烯绝缘电缆，消防设备供电采用NH-YJV耐火型电缆，电缆沿电缆桥架敷设。动力、照明支路采用BV-750V聚乙烯绝缘铜导线穿镀锌钢管敷设。8、照明、应急疏散照明系统：照明光源一般选用荧光灯和节能灯，荧光灯均配电子镇流器。走道等公共部分照明采用智能型灯光控制系统控制。应急照明度不低于正常照明10%。疏散指示照明加蓄电池供电，连续供电时间不小于60min。照度标准：弱电机房、灯光控制室、办公室、用房300lx，变电室200lx，空调机房100lx，走道为75lx。9、动力及事故动力系统：冷水机组的起动柜由机组配套供应，冷冻水循环泵、冷却水循环泵等大容量电动机采用降压起动方式，排烟风机由消防控制室联动控制，其余设备根据控制要求由楼宇自控控制，亦可手动控制。10、防雷与接地系统：本工程按一类防雷设计，利用金属屋面作为接闪器并与金属网架做电气连接，利用结构柱钢筋作为防雷引下线与综合接地体连接。配电系统接地保护形式TN-S系统，建筑场内金属管路均做等电位连接，弱电机房均设工作接地端子，并与综合接地体连接，综合接地体接地电阻0.5。潮湿场所做局部等电位连接。电缆进线、室外配电回路，弱电配电回路设浪涌保护器。（四）、弱电部分1、综合布线系统：由电信公司提供外线，综合布线设有干线子系统、配线子系统，干线子系统的电缆采用多模光纤和五类大对数电缆，配线子系统采用大类大对数电缆。商场、走道、公共场所设语音单信息插座，办公室、会议室等处均设语音数据双信息插座。2、有线电视系统：节目源由市政有线电视网光纤引入，采用分支分配系统，有线电视系统管路均采用镀锌钢管敷设，办公室、会议室等处设电视插座。3、楼宇自控系统：系统有传感器、直接数字控制器、传输线路、网络控制器、集线器、执行器等组成，各有打印机定时记录设备的运行状态及参数，并用图形显示在系统管理中心的彩色图形显示器上。系统对高低压配电系统、照明系统、空调制冷设备、冷却塔、新风机组、电梯等进行控制、监测并显示