房产抵押问题详解.doc

房产抵押问题详解
　　日常生活中，我们经常会遇到“手头发紧”的情况，那么在向银行贷款或向亲朋好友借钱时，法律对抵押都有哪些限制呢?昨日，中国吉林天地泽律师事务所律师孙慧文详细解读了《物权法》中关于融资担保部分的条款。
　　在建建筑能作为抵押物吗?
　　典型案例：某公司为了开发一个项目，急需一笔资金。他们决定把另一处正在建造的办公楼作为抵押物，向银行申请贷款。银行通过实地考察看到该建筑尚未竣工，迟迟没有同意。那么，正在建造的建筑可以抵押吗?
　　案例解析：人们往往有一种习惯性思维，认为正在建造的建筑物，由于权利归属尚未确定或者建筑物尚未成型，不能作为抵押物提供担保，这种思维方式恰恰束缚了这些建筑有效地发挥潜在作用。
　　根据《物权法》的有关规定，在建工程是符合抵押物条件的，所以说只要是抵押人有处分权的在建工程就能抵押。在建工程作抵押必须符合三个条件：第一，抵押设立的目的是为了取得在建工程继续建造的资金，并且只能向银行贷款;第二，抵押人取得合法的在建工程土地使用权，并且将土地使用权和在建工程的投入资产一并抵押;第三，在建工程作抵押必须办理抵押登记，登记是在建工程抵押权设立的必备条件，不登记抵押权就没有设立，债权人就不能取得抵押权。
　　就本案来看，该公司用正在建造的办公楼作为抵押物是可以的，但需要注意的是，银行在给该公司贷款之前一定要调查清楚上述三个条件是否符合。

　　适用条款：《物权法》第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
　　共有财产一部分可抵押吗?
　　典型案例：韩女士的父母相继去世，因为并未立下遗嘱留下的一套房子便归韩女士和妹妹共有。二人也到房地产管理部门办理了房产共有证。后来韩女士做生意把房产中属于自己的部分抵押给银行，并获得了10万元贷款。合同到期后，韩女士并没有偿还贷款，银行申请要拍卖她的房产。韩女士的妹妹却认为，房子是属于二人的共有财产，在未经过她同意的情况下，抵押行为无效。
　　案例解析：像房子、汽车等都是一个完整的个体，不能像切西瓜一样一刀两半。一套住宅不可能在中间砌一堵墙而一分为二。根据《物权法》中的规定，按份共有人对自己所有的份额享有所有权，也就是说，可以任意处分其所有部分。
　　这样看来，韩女士完全有理由把属于自己的那一部分房产进行抵押，这种抵押行为是合法有效的，但这种行为是否会损害到其他共有人的利益呢?事实上这种顾虑是多余的。因为这种分割是一种抽象性的分割。比方在本案中，不能说韩女士和她妹妹任何一个人就拥有居室中的哪一间卧室，或是客厅的哪一个角落，她们拥有的是房屋产权的一半。另外，抵押也不意味着如果抵押到期无法实现，抵押权人可以获得抵押物的所有权。
　　就本案来说，银行拥有抵押权，但并不意味拥有这套房屋的某一间居室，而是银行通过拍卖等方式所得的价款优先受偿。同时，房屋属于姐妹二人共有，银行应该优先考虑将房屋转让给韩女士的妹妹。就此看来，这并不会给其他共有人的利益带来太大的损失。因此，韩女士对属于自己那部分的房屋产权进行处分，是无须经过妹妹同意的。另外，如果银行向法院申请拍卖韩女士抵押的财产也是有法律依据的。
　　适用条款：《物权法》第九十四条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第一百零一条：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
　　出租房屋能作抵押吗?
　　典型案例：某超市将房屋出租给齐某开办网吧。没过多久，超市老板谷某又把房屋抵押给银行。已经出租的房屋能否作抵押?
　　案例解析：本案中的这种情形属于“先租后抵”，就是对同一物先设定租赁权后设定抵押权，根据《物权法》的有关规定，先设定的租赁权是优先于抵押权的。
　　也就是说，当债权人实现抵押权后，如果租赁合同尚未到期，租赁合同对承租人和新的物主继续具有约束力，直至租赁合同期限届满。租赁物在租赁期间发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力，这就是通常所说的“买卖不破租赁”。但也有另一种情况，是“先抵后租”，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权。
　　本案的情形属于“先租后抵”，因此，银行实现抵押权后在租赁合同的有效期内，齐某仍然享有对房屋的租赁权，直到租赁期满为止。
　　适用条款：《物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
　　担保期间担保物毁损咋办?
　　典型案例：董某向宋某借了5万元钱，并把一处平房抵押给了宋某，说好一年还款。可没过几个月董某房子被烧毁了，到期借款没还上。董某认为房子已烧毁，原有合同就失效了，宋某却坚持认为原有合同继续有效。
　　案例解析：根据《物权法》中的有关规定，主要可分为两种情况，如果此时合同尚未期满，当事人可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金。
　　这是因为债务尚未到期，债权人还不能直接要求债务人给付赔偿金等代替物，可以先提存它们，等债务人到期不履行债务时，债权人就可以提取这些提存物了;如果此时债务履行的期限正好届满，债务人不能履行义务的，债权人就可以直接要求债务人给付赔偿金等代替物了。
　　结合本案来说，董某认为由于房子被烧毁，这样一来用房子作担保物的合同就失效了，这种想法只是一种想当然，事实上，担保合同依然有效。如果董某不履行债务的话，宋某可以要求董某给付房子失火所获得的赔偿金，多出部分归董某所有，不足董某需补齐。
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