青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告书.doc

-青岛国际贸易中心可行性研究报告-目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 可行性研究报告编制依据4第三节 项目建设的背景和必要性4第二章 市场需求分析8第一节 青岛市概况8第二节 青岛市房地产综合分析9第三节 青岛市住宅市场分析18第四节 青岛市写字楼市场分析27第五节 青岛市酒店式公寓市场分析36第六节 青岛市酒店供需市场分析39第七节 青岛市商业零售市场分析41第八节 国内外代表城市房地产市场分析46第九节 项目的优劣势分析52第三章 项目建设规模57第四章 建设场址及条件59第一节 建设场址59第二节 建设条件60第五章 总体规划建设方案65第一节 设计依据65第二节 设计指导思想与原则65第三节 规划建设方案66第四节 公用工程71第六章 环境保护、节能与节水77第一节 环境保护77第二节 节 能78第三节 节水措施79第七章 劳动安全、卫生和消防81第一节 劳动安全与卫生81第二节 消防设施81第八章 组织机构与人力资源配置82第九章 项目进度计划安排83第十章 投资估算和资金筹措84第一节 投资估算84第二节 资金筹措及使用计划86第十一章 经济效益评价87第一节 评价说明及财务基础数据87第二节 项目财务分析与评价89第十二章 结论与建议92第一节 结 论92第二节 建 议92附图：1、总平面布置图2、西立面图3、北立面图4、沿海岸鸟瞰图附件一：1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告附件二：1、青岛中某某能置业有限公司营业执照2、青岛中某某能置业有限公司房地产开发资质证书3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）4、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）5、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）-第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：青岛国际贸易中心二、建设地址：青岛市市南区香港中路8号三、建设单位：青岛中某某能置业有限公司四、建设单位基本情况青岛1111置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛11实业股份有限公司和1111产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市1111二路57号，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有一大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验。五、项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积33.7万平方米，其中：地上建筑面积26.5万平方米，地下建筑面积7.2万平方米。青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中：1、A区：位于山东路111号，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积10.52万平方米，其中：商业裙房1.32万平方米（15层），五星级酒店服务产权式国际公寓5.6万平方米（640层），五星级产权式酒店1.6万平方米（4150层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2万平方米。2、B区：位于香港中路111号乙，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积11.2万平方米，其中：商业裙房1.44万平方米（15层），甲级写字楼2.08万平方米（618层），五星级产权式酒店5.12万平方米（1950层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.56万平方米。3、C区：位于东海西路111号，占地面积6666.7方米，规划建筑面积11.98万平方米，其中：商业裙房1.44万平方米（15层），商务住宅和公寓7.9万平方米（642层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.64万平方米。六、项目总投资及资金来源1、项目总投资初步测算，项目建设总投资为287996.82万元，其中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用152140.12万元，其他费用22101.45万元，预备费用5227.25万元，建设期利息12960万元。分区计算投资，A区建设投资为92444.97万元，B区建设投资为102485.07万元，C区建设投资为93066.78万元。2、资金来源项目建设所需资金287996.82万元，拟通过以下渠道筹集：（1）建设单位青岛中某某能置业有限公司自筹资金110000万元；（2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金77996.82万元。七、经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项 目单位总指标A区指标B区指标C区指标1占地面积平方米18229.25067.76494.86666.72建筑面积万平方米33.7010.5211.211.983建设总投资万元287996.8292444.97102485.0793066.784销售收入万元5535001841001912001782005销售税金及附加万元30442.510125.51051698016土地增值税万元68139.3124169.4922187.9221781.97销售利润（税前）万元144781.3749996.0448363.0146422.328税后利率万元97003.5233497.3532403.2231102.959投资利润率%50.2754.0847.1949.8810投资利税率%84.5091.1879.1083.8211所得税后财务内部收益率%24.6428.0923.9423.5912所得税后投资回收期年3.163.123.23.1713所得税后财务净现值（IC=10%）万元4406116269141321345914所得税前财务内部收益率%36.6941.3634.7534.1815所得税前投资回收期年2.892.842.942.9016所得税前财务净现值（IC=10%）万元79696285752603524885第二节 可行性研究报告编制依据一、投资项目可行性研究指南（试用版）二、建设项目经济评价方法与参数（第二版）三、房地产开发项目经济评价方法四、山东半岛城市群总体规划五、青岛市城市总体规划六、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）七、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）八、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）九、建设单位提供的其他资料第三节 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景按照1111的通知精神，1111青岛111疗养院将第1111区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛1111置业有限公司以9亿元中标，2005年9月26日，1111与青岛1111能置业有限公司签定了“11土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛1111置业有限公司。2006年3月9日，青岛市规划局以青规函业字11111111号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。2006年7月15日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证（青规用地字211111）；2006年7月29日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证（青房地权市字第1112611、第11671号、第116267211号）；2006年8月3日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸21131111号）对该项目予以核准立项。由此，青岛中某某能置业有限公司决定利用该地块地处青岛CBD中心的优势，建设集办公、酒店、公寓、住宅、商场等于一体的商务综合性建筑青岛国际贸易中心。二、项目建设的必要性1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划青岛市城市总体规划中提出：沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心”，并作为青岛市的中心商务区。“十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计在未来5年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积120万平方米；以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到40座，楼宇税收占全区总税收超过60%；引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到1万家，总部型企业达到500家。因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，发挥企业的集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济的规划。2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣所谓楼宇经济，是指建筑所能带来的经济效益。据统计，在一座楼宇所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金流全部产生于办公过程。“楼宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发、出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。拟建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。3、符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛CBD的条件。沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米，楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。对主CBD区要做进一步的细部规划，合理安排，提高单位土地的利用率，创造条件，更多地拆楼拆墙建绿，增加城市中心区绿地面积，以达到“显山、露海、透绿”的景观效果，为商务区创造更为宜人的外部环境。拟建的青岛国际贸易中心位于香港中路11号，地处青岛CBD的中心地带，地理位置得天独厚，在此规划建设写字楼、酒店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划。第二章 市场需求分析第一节 青岛市概况青岛市地处山东半岛南部，位于东经11930121 00、北纬35353709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。2005年末全市总人口740.9万人，其中：市区265.43万人，所辖五市（县级）475.47万人。青岛市是中国东部重要的经济中心城市、沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京2008年奥运会唯一的伙伴城市，同时是中国8个国际会议城市之一和中国最佳人文居住城市之一。胶济铁路、流亭国际机场和深水的港口码头，组成了连接世界各地水、陆、空的交通网络，交通大环境十分优越。青岛城市定位发展的目标是：全国重点中心城市和国际知名特色城市。2005年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，进一步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾和困难，促进了全市经济的持续快速协调健康发展和各项社会事业的全面进步，确保了“十五”计划主要目标的完成。繁荣青岛、平安青岛、文明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值（GDP）2695.5亿元，增长16.9%。其中，第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%，第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%，第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。三次产业的比例关系调整为6.5：51.9：41.6。全市实现地方财政一般预算收入176.34亿元，增长35.1%；地方财政一般预算支出203.06亿元，增长23.4%。税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征）393.01亿元,增长15.1%；地税税收收入120.88亿元,增长20.0%。第二节 青岛市房地产综合分析一、青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从1992年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段：即增长扩张期（92年到95年）；回落调整期（96年到97年）；复苏回升期（98到99年）；新一轮快速发展期（2000年以来）。各阶段呈现以下特点：1、增长扩张期（1992-1995）1992-1995年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括92到93年的爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过130%），94年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降2.06%、3.28%），95年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长43.72%和14.85%）。青岛房地产的这一轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。青岛市房地产1992-1995概况 单位：万平方米年份房地产开发投资（万元）施工房屋面积同比增长%实际销售商品房屋面积同比增长%房地产开发企业数量1992-258.95-39.51-1781993-610.75135.8693.18135.842171994374001598.14-2.0690.12-3.281821995539000859.6543.72103.514.852542、回落调整期（19961997）经过9295年的过快膨胀，1996、1997年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售、竣工等方面均出现了一定程度的下降。房地产开发投资额分别同比下降7.1%、9.8%，1996年实际销售面积同比下降了5.1%，竣工面积分别同比下降5.2%、11%。但由于有青岛东部开发这一有力因素的支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气的情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发展势头。在经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在1997年出现了31.6%的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。青岛房地产1996-1997年发展概况 单位：万平方米年份房地产开发投资（亿元）同比增长%施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长%企业数量199650.1-7.1815-5.298.2-5.1240199745.2-9.8725-1112931.63113、复苏回升期（1998-1999）进入1998年和1999年，青岛房地产市场又逐渐升温，98、99年房地产开发投资额分别同比增长11.95%、28.06%，施工面积同比增长15.88%、3.27%，实际销售面积同比增长53.78%、30.26%，市场整体好转，呈现出明显的复苏和稳步发展态势。青岛房地产1998-1999发展概况 单位：万平方米 年份房地产开发投资（亿元）同比增长%施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长%企业数量199850.611.95840.1415.88198.6753.78393199964.828.06867.63.27258.7830.26378在此期间，1998年12月市政府出台了青岛市深化城镇住房制度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新的住房供应体系，加快了住房商品化、市场化的进程。购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度的转换，也进一步推动了青岛房地产市场的发展。4、新一轮发展期（2000至今）从2000年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段，在这个阶段，在内部和外部两方面因素的作用下，呈现出健康的、令人鼓舞的快速发展势头，开发结构日趋合理，开发行为日趋理性，开发过程日趋规范、政府的监控日趋完善，包括开发商、消费者和政府管理部门在内的各房地产行业主体日趋成熟。2004年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资162.7亿元，同比增长27.3%,分别比2002年、2003年房地产投资增幅提高15.3个百分点和4个百分点。二、青岛市房地产发展情况分析1、青岛市1996-2004年房地产开发投资情况图2-1 1996-2004年青岛房地产开发投资额（单位：亿元）从上图我们可以看出，房地产投资增幅明显。2004年青岛房地产投资额度占固定资产投资总额比重为16.5%。房地产业发展势头良好。2、青岛市1998-2004年商品房销售情况图2-2 青岛市1998-2004年商品房销售面积（单位：万平方米）从上图可以看出，青岛市商品房销售面积从2001年开始大幅增加，销售面积持续增长，销售价格大幅上升，一直保持较高水平，可见市场情况较好。3、青岛市1999-2004年房地产销售价格情况图2-3 青岛市1999-2004年房地产销售价格（单位：元/平方米）从上图可以看出，青岛市的房地产销售价格持续增长，2003年前涨幅比较稳定，市场几乎没有太大波动，但2004年出现较大增长，比上年增长26.2%。4、青岛市2005年房地产发展情况2005年，国家出台了一系列以“遏制投机、抑制投资、鼓励自住”为主题的宏观调控政策，对稳定房价起了主导作用。青岛市认真贯彻国家、省以稳定房价为主要内容的房地产市场一系列调控政策，政府和相关管理部门采取房地产销售网上登记备案、经济适用房公示摇号出售、新版青岛市商品房买卖合同、青岛市房地产居间合同等一系列规范措施及青岛市城市房屋拆迁管理条例、青岛市物业管理条例、青岛市城市房地产开发经营管理条例的修订，促进了青岛市房地产市场交易与房价的理性回归，置业者对房地产市场的信心逐步恢复，使得房地产市场进入规范、健康、有序发展的轨道。2005年青岛市房地产开发投资主要表现出以下特点：（1）房地产开发投资增速趋缓2005年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完成投资223.8亿元，同比增长34.9%。在国家宏观政策的影响下，青岛市房地产开发投资年初增幅高开，逐月回落，全年分别比一季度、二季度、三季度，降低37.0个百分点、20.9个百分点、19.4个百分点。随着青岛市老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，投资结构也进一步优化。2005年住宅投资完成162.1亿元，同比增长23.2%，占全部投资额的72.4%；办公楼投资13.9亿元，同比增长148.2%，占全部投资额的6.2%；商业营业用房全年完成投资18亿元，同比增长7.1%，占全部投资额的8%，住宅投资的比重仍占全部投资的主体地位。 从分地域来看，市内四区加崂山区全年完成投资140.2亿元，占全部投资的六成以上，五市加黄岛、城阳两区完成投资83.7亿元，占全部投资的37%。（2）房屋施工面积小幅增长2005年青岛市房地产开发受有关土地政策的影响，施工面积小幅增长。全年房屋施工面积达2362.7万平方米，增长13.5%，其中住宅施工面积1862.8万平方米，增长13.4%；办公楼93万平方米，下降1.3%；商业营业用房227.1万平方米，增长18.4%。全年新开工面积步伐有所加快，新开工面积达到1213.2万平方米，同比增长24.1%，其中住宅979.3万平方米，增长23.1%；办公楼47万平方米，增长31.3%；商业营业用房90万平方米，增长23.5%。（3）商业营业用房增幅较快2005年青岛市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工各类房屋811.2万平方米，增长13.1%，其中：住宅竣工678.3万平方米，增长20.1%；办公楼竣工面积达7.7万平方米，下降77.3%；商业营业用房竣工81.4万平方米，增长33.7%。（4）商品房销售面积快速增长2005年青岛市累计销售各类房屋739.9万平方米，比上年同期增长27.1%，其中住宅销售650.1万平方米，增长29.5%；办公楼销售9万平方米，下降58.1%；商业营业用房销售65.2万平方米，增长59.8%。全年商品房屋销售额为266.7亿元，增长58.1%，其中住宅销售额225.3亿元，增长66%；办公楼销售额6.9亿元，下降58.4%；商品营业用房28.4亿元，增长107.3%。全年房屋住宅竣工面积仅比销售面积多28万平方米，剔除拆迁安置等不做销售的住宅外，商品住宅供需基本平衡。（5）资金到位充足结构有所优化近年青岛市的房地产开发资金来源构成中，一直存在着国内贷款增幅偏高，银行信贷风险较大的不合理弊端。2005年国家出台了一系列宏观政策，青岛市金融机构也相应做出了“限贷”的积极举措以降低房地产行业的信贷风险，青岛市房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。2005年房地产开发到位资金275.8亿元，比上年增长10.5%，其中，国内贷款50.9亿元，增长0.2%，占资金来源的18.5%，所占比重下降1.9个百分点；企业自筹资金110.4亿元，增长14.3%，占资金来源的40%，所占比重提高5.0个百分点，定金及预收款99.2亿元，增长3.9%。（6）土地成交价款增长较快2005年青岛市房地产开发企业购置土地面积429.4万平方米，同比增长15.3%；完成土地开发面积为322.9万平方米，同比下降2.1%。由于在国家采取的宏观调控措施中，房地产开发用地受到严格控制，并且随着土地增量供应控制更加严格，土地存量和增量的减少，土地招、拍、挂价格上升，致使房地产开发企业用于土地购置的费用和土地成交价款增长较快。全年青岛市房地产开发企业用于土地购置的费用为30.1亿元，同比增长41.3%，占全部开发投资的13.4%，比重比上年同期上升0.6个百分点。土地成交价款达44.1亿元，同比增长86.1%。（7）“青房”景气指数比较景气2005年，青岛市房地产开发投资平稳增长，到位资金充足，供需关系基本平衡，“青岛房地产”景气总指数达到102.51点，八个分类指数全部处于不同程度的景气区间，总指数比上年同期上升0.28点，继续处于比较景气的运行状态。（8）投资分类指数平稳增长2005年，青岛市房地产投资规模平稳增长，完成投资223.8亿元，比上年增长34.9%，其中：住宅投资完成162亿元，比上年增长23.2%。投资的平稳增长促动全市房地产开发“投资指数”达到101.93点，比上年同期升高1.58点。（9）竣工面积分类指数升幅较大2005年，青岛市累计竣工各类房屋811.2万平方米，比去年增长13.1%，其中：住宅竣工678.3万平方米，增长20.1%。全年“竣工面积指数”达到103.82点，比上年同期提高1.69点。房屋竣工面积分类指数是促使“青房景气指数”位于景气空间的因素之一。（10）销售价格分类指数点位最高2005年，随着竣工工程的增多，市面上可销售房屋供应增加，带动商品房销售持续走热，青岛市房地产市场总体供需基本平衡，销售价格指数达到110.32点，成为8个分类指数中点位最高的一个，比上年同期下降1.80点。全年青岛市全部商品房屋销售面积739.9万平方米，比上年增长27.1%，其中：商品住宅销售650.1万平方米，增长29.5%，占全部商品房屋销售面积的87.8%。（11）资金来源分类指数小幅攀升2005年，青岛市房地产企业开发资金到位绝对额较高，与开发投资的顺差持续扩大，开发资金供应充足；国家提高房地产开发项目资本金比率等一系列宏观政策的出台，也促使青岛市房地产企业资金来源出现结构性调整，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强，从而拉动“资金来源指数”小幅上升，全年达到103.44点，比上年同期提高1.39点。全年房地产开发到位资金275.8亿元，比上年增长10.5%，其中国内贷款50.9亿元，增长0.2%；企业自筹资金110.4亿元，增长14.3%；定金及预收款99.2亿元，增长3.9%。第三节 青岛市住宅市场分析青岛的楼市如同青岛的城市化发展一样，近几年处于稳定发展的趋势。无论土地转让、开发投资、销售额一直都在一种次高速发展的阶段。2005年青岛房地产市场虽然受到国家宏观调控一定的影响，但是总体的趋势依然沿着稳中有涨的轨迹稳步地发展。一、青岛市房地产发展状况分析房地产开发顺时而为，才能追求利润的最大化，风险的最小化。全国及青岛的经济总体趋好，并且积极的政策还将继续，已是不争的事实，在此不再罗列各种报告，多做累述。同时，2005年又是全国房地产市场风起云涌的一年，国家一系列经济宏观调控举措后，项目开发需要清晰认识和准确把握青岛房地产行业的总体趋势及供求关系。1、景气指数2005年，虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击，但是商品房销售价格分类指数依然是8类指数中最高的，青岛房价依旧走高。投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线，反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。应开工而未开工项目的增加，明年房地产市场供应量会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。图2-42、价格指数（1）总体价格走势在奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。虽然受到国家宏观调控的影响，但是2005年房屋销售价格较上年依然呈上升态势，较2004年的涨幅高0.6个百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首位，其中2005年四季度较上年同期上升19.8%，其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品房价格涨幅达13.8%，高于全国平均水平4.4个百分点。经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升14.5%。普通住宅价格继续窜高，2005年较上年上升14.1%。高档公寓价格继续上涨。由于青岛市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使2005年高档公寓价格较上年上升16.4%。（2）供需矛盾仍是房价上升的重要因素，价格涨幅中炒作因素比例不高，房价泡沫不明显。涨价原因有：住房供需矛盾拉动房价上升。土地拍卖价格大幅度上扬。土地供给与商品房需求矛盾十分突出。住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。住宅科技含量上升。拆迁成本不断加大。房屋建筑成本不断增加。3、供求关系在价格不断走高的情况下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了青岛市场旺盛的购买力。2005年，各类房产交易总成交84988套，比去年增长10%；总成交金额273.27亿元，同比增长22%。全年市场房价总趋势上扬，但增幅减缓。根据青岛市房地产交易中心的统计，去年成交量占比例最大的是面积在70至100平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的44.24%，同比下降2.03%；其次是面积在100至150平方米的房子，这类住房占总成交套数的24.30%，同比增加1.19%。图2-54、房价走势 受2005年房价稳中有升的惯性影响，2006年房价仍将上扬，涨幅将不会低于两位数。其理由是：（1）土地价格上涨推动了房价的上涨。现有青岛市部分拍卖土地，2006年将陆续开发施工，高地价必然带动周边房价大幅上升。（2）需求增加带动房价上涨。面对青岛市巨大的住房需求，尽管市政府加大开发力度，但由于房屋开发周期长，一时仍难以消化供需矛盾，仍使房价稳中有升。（3）房地产销售门槛的提高促使房价上涨。随着房地产市场的不断规范，对开发监管力度加大，房屋封顶准许预售和对开发单位预收保证金等措施的加强，提高了房地产开发门槛，也使房屋成本加大，致使房价上升。（4）南北差距的缩小必然使北部区域房价上涨。随着青岛市缩小南北差距措施的加强，处于中低房价的四方区和李沧区将成为新的投资热点，从而拉动房价上升。二、2005年青岛住宅市场特征回顾1、市场供应保持增幅2005年青岛房地产市场供应量继续保持增幅，主要体现于郊区与浮山后区域的住宅供应上，青岛市北部的几个大盘都于2005年投入市场，浮山后目前在酝酿的几个大盘在启动一部分之后，也于2005年大幅推出，对整个房地产市场的供应增幅起到带动作用。2、市场需求稳中微涨近年来房地产市场不断发展，而消费者也愈加理性，一路高涨的青岛房价和国家的宏观调控力度，使房地产消费群体更加趋于理性，这也势必影响下一年的需求市场。随着经济的发展，青岛市特殊的地理位置及自然环境、良好的投资价值和住宅郊区化发展的现状仍会使房地产市场保持升温态势，仍会带动投资消费者的消费积极性。因此预测2006年的房地产市场需求仍能稳中稍涨但增幅会有大幅回落。3、整体价格稳中微升供应继续增强而需求增长减缓的状况，势必会对2005年的房地产价格造成一定程度的冲击，一定时期内抑制价格的继续上扬。然而，长期以来青岛房地产市场的投资热度不会在瞬间冷却。此外，个别区域价格的强势涨幅亦能够拉动整体市场价格，预测2006年房地产价格稳中有升，但增幅回落。4、三大区域开发热点首先是浮山后区域，就市场供应来讲，浮山后区域囤积大量可开发用地，几大开发商分别锁定于该区域的大面积地块，已经开始大盘开发，主要以普通住宅为主。青岛北部区域同样是具有大量大面积可开发土地，各项政策和媒体导向把北部区域定位为青岛北部居住中心，北部十个大盘2005年已推出大盘的部分产品，其新产品和其余大盘蓄势待发，会形成该区域开发热度。2004年10月确立的修建海底隧道的政策为西海岸的发展加上了最重要的砝码；2005年滨海大道开发区段将建成通车，所有利好消息促使西海岸成为投资热土。5、城市规划为青岛房地产市场释放空间青岛的大城市规划以本岛为主城，黄岛为辅城；环胶州湾地带形成为六个连接发展组团；即墨、胶州、胶南、平度、莱西五个卫星城市的大城市群的格局。从空间上看，青岛主城东、南、西部临海，发展空间有限。北部新城因此就具有得天独厚的地缘优势，北部的房地产发展正处于城市化过程中的一个“市郊区化”的重要节点上。同时，北部地区土地历史遗留问题较少，土地交易相对透明度高，成本相对也比较低。便于外地开发资本的进入。未来的几年，是青岛北部新城迅速发展的机会。6、城郊大盘将继续成为2006年的新主题随着房地产市场的门槛提高，历史遗留的协议土地问题的逐步解决；随着城市向边缘发展繁荣势头，青岛也迎来了地产大盘的出现。 通过规划的整块土地规范进入土地一级市场，吸引了国内外著名开发企业的关注。2004年10月青岛本土的海信地产和顺弛置业分别在即墨和胶州通过拍卖竞争，拍得两块大宗土地进行住宅小区开发。品牌房地产资本的进入，给青岛房地产开发带来新的市场热点。可以预言2006年青岛房地产市场将继续在大盘引导下的奏响住宅产品的品质革命。过去的2005年，房地产市场从政策层面到市场需求都孕育着前所未有的变化。我们可以肯定的是在2006年：青岛房地产市场将面临一次深刻的变革，这将不仅仅是一个市场销售的好与坏，而将是市场机制的变化。短期内，居民“低”收入与房屋“高”价位的不匹配矛盾仍然难以化解。2006年青岛的房地产价格，随着经济发展和外向型的转化，仍旧会缓慢爬升。7、由东向北部渗透，周边市场成为主角随着东部可开发土地减少，同时在青岛市政府经营城市、建设大青岛环中心经济结构型城市的政策带动下，青岛地产已经逐渐向四方、李沧、城阳等原边缘城区扩张，同时老城区改造建设进度明显加快。30万平方米以上的成熟大盘开发开始进入郊区市场，2006年地产竞争也将和传统产品竞争一样，逐渐进入品牌战略、产品竞争时代。8、开发企业从利润型向品牌型过度大量开发公司从原来的利润型公司向品牌化企业过度发展，注重品牌塑造，打造产品优势，规划长远发展战略已经成为这些成长型企业的共性。海信、海尔地产开始大规模向地产行业挺进，青岛各大品牌企业如海尔、海信、双星、颐中集团、青啤、即发等已经在地产界涉足，并以大资金优势、资源优势、人力优势进行大盘开发，成为青岛地产的一大特点。三、豪宅市场分析1、豪宅分析在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅，特别是海景豪宅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。（1）精装修交房已成为高档豪宅公寓的趋势。（2）从销售价格上可以看出，13000元/平方米，已成为区域市场认可的基准价格，可作为项目的经济效益测算依据。（3）本地购买力不容忽视：玺景园有7套别墅为本地企业家购买。200