2012年上半年乌鲁木齐市房地产业运行情况及走势分析.doc

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2012年上半年乌鲁木齐市房地产业运行情况及走势分析
近年来，乌鲁木齐房地产业保持了快速发展的态势，成为国民经济重要支柱行业之一。但自从2010年以来，随着国家一系列房地产调控政策的陆续出台，今年我市房地产业发展进入下行通道。上半年，房地产市场在资金、土地、政策、销售等多重压力下，发展情况不容乐观，投资运行总体呈下降趋势。主要表现在房地产投资下降，商品房销售面积和销售额双双下跌，房地产企业资金到位情况趋紧，土地储备和土地购置费全面下滑等方面。
　　　一、上半年房地产市场主要运行特点
　　　1、房地产开发投资下降
　　　今年以来，受国内宏观调控政策影响，我市房地产开发投资持续低迷，投资贡献率明显减弱。
　　　1- 6月，全市房地产开发投资完成 54.53亿元，同比下降7.1 %，其中住宅投资完成投资额43.59 亿元，同比下降14.7%。房地产投资占全市固定资产投资的比重由上年同期的 29.7%下降到今年1-6月的20.4 %，下降了9.3个百分点。今年一、二季度房地产业成为第三产业中唯一下降的行业，对全市经济的贡献明显减弱。

　　　2、住宅投资比重下降，新开工规模减少
　　　1-6月，全市住宅投资完成43.59 亿元，同比下降14.7%，占全部房地产投资的79.9%，所占比重同比下降7.2个百分点；办公楼投资占房地产投资的2%，商业营业用房投资占房地产投资的8.4%，所占比重分别提高0.6和2.8个百分点。可见，住宅投资的下降是导致房地产投资下滑的主要原因。
　　　从新开工规模看，今年房地产企业减少了住宅建设规模。1-6月，全市各类房屋新开工面积247.04万平方米，同比下降1.8%，其中住宅新开工面积194.11万平方米，同比下降14.2%，占各类房屋新开工面积的78.6%，所占比重同比下降11.3个百分点。
3、非住宅类房屋建设增速明显加快
　　　近年来，国家陆续出台多项房地产市场调控政策，以促进住房价格理性回归，而没有对商业写字间等地产开发市场进行调控，目前也没有过多的开发限制。在严厉的住房市场调控政策作用下，一部分开发企业和投资者将市场转向了非住宅商品房，从而促进我市非住宅商品房多项统计指标增速加快。
　　　1-6月，全市商业营业用房完成投资4.57亿元，同比增长39.3%，办公楼完成投资1.09亿元，同比增长30.4%；本年新开工商业营业用房面积19.19万平方米，同比增长1.6倍，本年新开工办公楼面积6.83万平方米，同比增长几十倍；销售商业营业用房面积3.85万平方米，同比增长73.2%，销售办公楼面积5.47万平方米，同比增长34.2%。但由于非住宅类投资占房地产投资的比重偏小，其快速增长，无法改变全市房地产投资、新开工面积及销售面积全面下降的局面。
　　　4、房地产企业资金趋紧
　　　今年以来，随着销售情况的逐月下滑，房地产企业到位资金减少，企业资金状况逐步趋紧。1-6月，我市房地产企业到位资金139.21 亿元，一改多年来持续增长的趋势，同比下降14.5 %。其中，以个人按揭贷款和定金为主的其他资金来源 55.98亿元，同比下降 14.5 %。
　　　5、商品房销售面积和销售额双双下滑
　　　上半年，我市房地产业呈现了与全国相同的“量价齐跌”趋势，受住宅销售大幅下滑影响，商品房销售面积和销售额出现了双双下滑态势。
　　　从销售面积看，1-6月，全市商品房销售面积11966 万平方米，同比下降29.8 %，其中，住宅销售面积下降 33.5 %。
　　　从销售额看，1-6月，我市商品房销售额 66.42 亿元，同比下降 25.8 %，其中，住宅销售额下降 34.5 %，是影响全市商品房销售下滑的主要原因。
　　　6、房价保持基本稳定
　　　通过房地产开发投资统计中的商品房销售总额除以商品房销售面积计算而得的房屋均价分析，随着调控政策的持续作用，近几个月我市房价在土地购置成本、融资成本、原材料等成本费用上升的带动下，呈小幅增长之势，但基本稳定。各类商品房均价基本在5500元/平方米左右，其中住宅均价在5000元/平方米左右徘徊。详见下表：
　　　　　　　　　　近几个月我市新建房房屋均价变化情况表
　　　月份 商品房销售额（亿元） 　 商品房销售面积（万平方米） 　 商品房均价 （元/平方米） 　
　　　其中：住宅 其中：住宅 其中：住宅
　　　2011年1-3月 28.83 27.59 54.01 52.14 5338 5291
　　　2011年1-6月 87.55 80.45 166.14 157.15 5269 5119
　　　2011年1-9月 153.97 140.87 300.28 284.31 5127 4954
　　　2011年1-12月 242.28 207.77 464.09 419.67 5220 4951

　　　2012年1-3月
　　　2012年1-4月
　　　2012年1-5月
　　　2012年1-6月 20.71
　　　39.73
　　　51.36
　　　66.42 18.12
　　　31.75
　　　41.88
　　　53.97 41.93
　　　77.48
　　　97.25
　　　119.66 38.07
　　　69.28
　　　87.58
　　　107.29 4940
　　　5127
　　　5281
　　　5551 4759
　　　4582
　　　4781
　　　5029
　　　　　　　　　　　　近几个月我市新建房房屋均价变化情况表

　　　7、各类保障房建设力度加快
　　　近年来，市委、政府高度重视解决城乡居民的住房问题，特别是非常关注解决城乡低收入家庭住房困难问题。按照中央和国务院的要求，建立了以廉租住房为主的多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，还将年度保障性安居工程建设任务列为市政府承诺为民办一百件实事之一，并在土地使用、资金安排等方面给予大力支持，确保全年保障性安居工程建设任务的完成。2012年，乌鲁木齐市计划完成各类保障性安居工程2.07万套，其中：廉租房5050套、经济适用住房2500套、公共租赁住房4500套、安居富民住房8680套。今年上半年各类保障性住房项目开工率68.7%，本年累计完成投资26.37亿元，完成年度投资计划任务的29.2%。各类保障性住房开工套数11658套，完成年度计划开工套数的50%。
　　　保障性住房的建设，一方面满足了我市困难家庭的刚性需求，另一方面解决了部分代建房地产企业的经营困境。
　　　二、房地产市场运行中需要关注的问题
　　　1、企业资金紧张将对我市房地产市场产生一定的影响。
　　　2012年，我市房地产市场在一系列宏观调控政策的作用下，商品房销售持续下滑，企业资金流转难度明显增加，加之银行贷款政策没有松动，资金收缩的累积效应使企业融资难度进一步加大，进而对我市房地产市场产生一定的影响。1-6月，全市房地产资金来源中，国内贷款同比下降20.1%，自筹资金同比下降9.8%，其他资金来源同比下降14.5%，各项指标都传递了资金吃紧的信号。
　　　2、先行指标的下降反映我市房地产市场未来发展将更加困难。
　　　今年房地产企业反映未来发展走势的土地储备和土地购置费等指标大幅下降。1-6月，全市房地产企业待开发土地面积同比下降66.2 % ，本年购置土地面积同比下降41.4%，本年土地购置费同比下降82.7% 。企业开发项目先行指标的下滑将影响全市房地产市场未来走势。
　　　3、房屋竣工面积增长，新开工面积下降，影响房地产市场发展后劲。
　　　上半年，全市各类房屋竣工面积136.18万平方米，同比增长39.4%，其中住宅竣工面积119.47万平方米，同比增长38.6%；全市各类房屋新开工面积247.04万平方米，同比下降1.8%，其中住宅新开工面积194.11万平方米，同比下降14.2%。一方面房屋竣工面积高速增长，将迎来现房库存量的增加，另一方面新开工面积下降，表明房地产市场不确定因素影响开发商的预期，从而放慢了施工进度，影响企业发展后劲。
　　　4、商品房销售面积的持续下降将对我市第三产业增速产生一定的影响。
　　　房地产业作为乌鲁木齐市经济社会发展的支柱产业，其增速将直接影响我市第三产业的发展，而房地产业增加值核算的主要参考指标就是商品房销售额的增速，所以上半年我市商品房销售额下降将会给我市第三产业增速产生一定的影响。
　　　三、几点建议
　　　（一）继续落实好调控政策。要继续认真贯彻落实好各项房地产市场调控政策和措施，加大对房地产市场出现的新情况、新变化的关注，积极引导和调控我市房地产市场走势，做好现有存量房的促销工作，缓解企业资金困难的局面。
　　　（二）积极引导房地产企业参与城市新城区的开发和建设。在新城区的连片开发中，借助房地产企业的优势，打造商务楼宇、总部基地、高档住宅小区，为拉大城市骨架，提高城市品位做出努力。
　　　（三）继续加快保障性住房建设。通过保障性住房建设，增强房地产开发投资增长的稳定性和持续性。进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体。保障性住房建设要注重综合开发、配套建设。加快医院、菜场、学校的建设，合理配置教学等生活设施资源。
　　　（四）及时调整经济结构，转变经济增长方式。房地产市场的调控措施短期内不会放松，房地产行业的较快发展必将受到一定影响。应充分考虑房地产业对投资、各种税收、对GDP的影响，为确保全市经济的快速健康发展，要及时调整经济结构，转变经济增长方式，弥补房地产业对经济的下拉影响。
　　　四、全年预计
　　　从不利因素分析，国家对房地产调控方向不会动摇，调控力度也不会放松，加之随着物价的上涨、建设成本和人工成本的提高、资金的匮乏等多方面不利因素影响，我市多数房地产企业对发展前景不容乐观，投资信心明显不足另一方面土地供应的减少，大量集资房和保障房的建设对房地产企业的发展也带来不小冲击；加之去年下半年房地产投资一直在高位运行，使今年房地产投资同比增速较低。
　　　从有利因素分析，全市今年保障性住房建设力度的加快和推进，在一定程度上有力支撑房地产投资的平稳增长；目前全市有计划总投资10亿元以上房地产大项目近20个（包括新建、续建项目），计划投资210亿元，累计完成投资113亿元，今年1-6月才完成投资14亿元。如果下半年在多方努力下，加快亿元以上房地产大项目的建设力度，将会对全市房地产投资的平稳增长起到一定的拉动作用。
　　　综上所述，我市房地产市场在多种压力并举的情况下，市场预期将继续调整，对全市经济的贡献将有所减弱，全年走势将视下半年房地产投资到位情况而定，但总体增速不乐观。

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