商场招商计划安排.ppt

本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,1,项目各楼层业态布局回顾,招商业态分类：,A,类：主力店（超过,1,万平方米）,-,百货（,B2,要丌要做精品超市？）,B,类：次主力店（上千平方米）：,-,电影院（已经完成）,-,溜冰场（合作方式有待确认,-,儿童主题店,-,游艺中心,-,美食广场（是否考虑自营？,-,服饰,/,时尚家居旗舰店,-,运动主题店？数码主题店？,-,精品超市？,C,类：重要的国际品牌客户,-,世界一线服饰品牌专卖店,-,高端中餐、西餐酒吧品牌,D,类：其他专卖店,-,各类服饰饰品,-,各类休闲食品、餐饮,-,其他各类服务性行业等,其中,A/B/C,类为本项目的招商重点。,2,预计项目正式开业时间：,2013,年,12,月底。,项目工程进度假设：,1.2012,年第一季度出地面（正负零零）；,2.2012,年,9,月前商场结构封顶；,3.2013,年,6-9,月间进行竣工验收。,项目交房时间假设：,1.,重点客户（,A/B/C,类业态）：,2013,年,8,月前,2.,其他专卖店客户：,2013,年,10,月前,项目工程时间安排假设,3,A,类客户招商完成时间：,2011,年年底前,B,类,/C,类客户招商时间：,2011,年,-2012,年,6,月,D,类客户招商开始时间：,2012,年,6,月（项目正式对外推广）,项目招商时间安排,组织开幕：,2013,年第四季度,A,类客户（百货）的招商最为关键：,1.,该品牌将对本项目的定位产生直接的影响，同时，也将很大程度下影响本项目其他专卖店品牌的档次。,2.,该业态的引入会对整个项目的楼层业态带来一定程度的影响，对本项目而言，是否考虑精品百货、运动类主题店、数码,类主题店这三个业态，将取决于该百货的谈判和最终确定。,B,类,C,类相对谈判时间可以控制的较长，以便于发展商能接触更多的客户和取得较为理想的租金条件，但仍建议在项目正式招,商启动前完成至少大部分的此类业态的意向性谈判。,D,类：是本项目中租金收入的关键部分，所以建议在项目正式招商启动后进行。启动时间在开业前的一年到一年半即可。,4,2011,年工作进度安排,2013,年,工作范畴,工作内容,主要执行者,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,A,类业态（百货）的招商,终图纸（百货界面）的确认、面积的测算,百货定位和目标品牌的确认,目标品牌接触和意向性反馈（可行性判断）,百货目标品牌的调整？,意向性百货品牌的深入探讨（针对百货业态、平面、租金报价）,意向性百货品牌的商务性条件探讨,意向性百货品牌的意向书（合同）条款探讨和确认,大型客户的签约仪式（若有）,正式招商前的准备工作,项目最终建筑平面确定,项目各单元店铺编号,项目各单元面积核算,项目各单元目标业态和品牌清单,项目各单元硬件需求的审核和潜在的调整,SAVILLS/,设计师,法律文件（意向书和合同）的确认（主要针对,A/B/C,类业态）,结合百货的招商，对项目单元业态组合的再次调整和最终确认,项目各单元租金和整体租金收入（第一轮招商）的最终测算,招商平面的制作和美化,第一轮招商材料的制作（,CI/VI,系统、单页、现场围板等）,B/C,类业态的招商,目标业态和品牌的初步接触和可行性判断,意向性品牌的深入谈判（若有，若需要）,租赁中心,租赁中心的选址和确定,租赁中心的设计,招商模型的制作,租赁中心的施工和完成,其他,客户登记工作（不管来自什么渠道）,5,2012,年工作进度安排,2013,年,工作范畴,工作内容,主要执行者,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,招商材料,招商材料（楼书、网站、动画等）的搭建和确认,招商准备,单元业态品牌（,D,类）的动态调整,单元租金的动态调整和项目整体报价体系的搭建,法律文件（意向书和合同）的确认（主要针对,D,类业态）,其他商务条款的最后确认（如物业管理费、交房时间,经营管理方式的最后确定（自营？外包？,B/C,类业态的招商,意向性品牌的深入谈判（单元确认、商务条款等）,意向性品牌的意向书（合同）条款探讨和确认,室内设计,商场室内设计的启动和期间的顾问工作,（包括标示系统、灯光系统等）,前期经营管理工作,营运财务预算和财务管理体系租赁招商管理（人员对接、文件管理等）,经营管理团队人员架构搭建,交房手续的安排和文件模板准备,D,类业态的招商,大规模资料发放（文件、电邮等多渠道）,租赁中心的使用和现场推广,意向品牌资格的审核和选择,组织实地看楼和各类谈判会议,客户登记工作（不管来自什么渠道）,6,2013,年工作进度安排,2013,年,工作范畴,工作内容,主要执行者,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,D,类业态的招商,租赁中心的使用和现场推广,意向租户资格审批,组织实地看楼和各类谈判会议,确定租赁条款并签署意向书及合同,前期经营管理工作,项目管理守则、交房手续,项目收银体系的建立,经营管理架构和管理中心的搭建,推广预算和推广活动的确定,租户交房装修,准备完整的成套的单元图纸和其他材料,装修期间的收费标准确定,租户装修审图,A/B,类客户交房及装修,C/D,类交客户交房及装修,组织开幕,7,近期招商重点：百货,招商策略：,第一阶段（,2011,年上半年）：通过我司的接触，了解此类品牌进驻本项目的可能性及对品牌做出筛选。,第二阶段（,2011,年下半年）：意向品牌的重点谈判、签约。,可能出现的问题：,1.,百货定位的调整；,2.,百货业态的调整？,8,近期招商重点：精品超市,招商策略：,先接触，在百货市场情况基本明朗以后再做重点谈判。,可能会出现的问题：设计上的微调（此类业态对后场要求较高，每个品牌有一定自己的要求）,9,正式招商前的最后准备工作,版块一：与,“,平面和工程,”,相关的,店铺编号和各店铺租赁面积计算,各单元业态和目标品牌拟定,各单元硬件需求确认：电量,/,上下水,/,燃气或天然气,/,排烟,/,隔油等,根据主力店和次主力店招商情况的平面微调,版块二：与,“,商务条款,”,相关的,版块二：与,“,商务条款,”,相关的,确认租金体系，细化至各楼层各单元，制定底价租金、目标租金及报价租金,物业管理费水平确认,其他商务条款，如押金收取方式、免租装修期、,POS,机使用费等,法务文本（租赁合同和意向书版本）和其他文本（租户手册、交房标准等）确定,招商工具的准备：招商手册、围板模型、现场租赁中心等,商场推广预算和活动安排：媒体发布、公关推广预算、广告牌使用等,商场经营管理人员框架搭建,配合单位：,设计院,室内设计公司,机电顾问,SAVILLS,配合单位：,SAVILLS,物业管理公司,配合单位：,SAVILLS,经营管理公司,10,招商和交房流程,招商资料的准备,招商人员的,项目推广,/,目标零售沟通,（以电话、,Emnail,的方式,商家来访,/,沙盘推介、实地看楼、选址,报价条件,签订承租意向书、交易定金,商务谈判（意向 合同签约）,租赁合同签约,审查租户装修方案,交房,进场装修,开业,保持沟通,/,通报最新招商进展,第二、三,.,次看楼,结束,无意向,有意向调整谈判,不接受,接受,接受,不接受,结束,取得预售许可证,商场结构封顶,达到竣工验收标准,政府规定,绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收,环保验收,消防验收,竣工规划验收,竣工档案验收,人防验收,办理竣工备案,实际情况,完成竣工验收,大产证,政府规定,建筑面积测绘,根据实测面积,11,招商过程中的人员架构示意,项目,招商小组,招商部,/,经营部,法务部,物业部,/,工程部,总经理,市场推广代表,项目推广,租赁条件的谈判,合约谈判（协助）,租赁条件的谈判（决定）,合约谈判,意向书、正式合约文本制定,合约谈判（协助）,交房标准制定,装修施工图审核,施工现场监理,协助,协助,决定,注：,实线部分表示执行方,虚线部分表示协助方,12,THANKS,12,