房屋竣工验收程序.doc

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一般性程序：

首先是施工单位在完工以后向建设单位申请竣工验收，建设单位认为条件成就以后组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收，验收同时必须邀请建设质量监督部门对验收进行现场监督，建设单位和工程质量监督部门分别向建设行政管理部门提交<<竣工验收报告>>和<<工程质量监督报告>>，然后在规定的期限内向建设行政管理部门提交其他文件进行备案，工程质量监督部门和建设行政管理部门认为建设单位组织的竣工验收各方面都符合法律法规的规定，最后出具<<房屋建筑工程、市政基础设施工程备案告知书》，建设单位取得<<竣工验收备案表>>才可向业主交房。

工程完工以后建设单位的组织组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收以后，尚不可交付房屋，因为现有的法律规定，在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督，还有建设行政管理部门对验收也有一个监督管理的过程，竣工验收过程中过程是否真实、程序是否合法，是否有违反国家有关建设质量管理部门的质量管理行为等做出判断，最终同意备案取得<<备案表>>，如果发现验收过程中发现问题还要重新验收。只有这一过程中没有违反规定的行为，才可取得<<竣工验收备案表>>。

竣工验收备案表通常包括以下内容：1、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称；2、勘察、设计、施工、监理单位意见；3、竣工验收备案文件清单，主要包括：（1）工程竣工验收报告，分5项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；（2）规划许可证和规划验收认可文件；（3）、工程质量监督注册登记表；（4）工程施工许可证或开工报告；（5）消防部门出具的建筑工程消防验收意见书；（6）建设工程档案预验收意见；（7）、工程质量保修书；（8）住宅质量保证书；（9）住宅使用说明书；（10）建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算；（11）房屋建筑工程和市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；（12）法规、规章规定必须提供的其他文件。
质量监督站在收到建设单位报送的竣工验收备案文件并验证齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫，加盖备案专用章；对符合条件、证明文件齐全有效的，应当收到申请之日起15日内按程序办理竣工验收备案。这时，共计四页的竣工验收备案表才是一份完整的备案表。
另外，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，例如消防设施等。缺少任何一项，买受人不能接受。
需要注意的是，《竣工验收备案表》只是建设（开发商）、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告，并不能证明该建筑物没有质量问题，如果该商品房确有质量问题，主管单位可以收回备案表，责令建设单位按要求进行整改，全部整改完毕后重新组织工程竣工验收。
同时，《商品房买卖合同》是开发商与购房人签署的，开发商交付的房屋是否符合合同要求、是否具备交付条件，也需要购房人来验收确认。

收房的注意事项

两种情况可拒收房

　　情况一：“四大件”不齐全

　　文件一：《建筑工程竣工备案表》

　　该文件包括：工程基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；包括工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。

　　文件二：《住宅质量保证书》

　　是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围等内容。

　　文件三：《住宅使用说明书》

　　应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。

　　文件四：实测数据报告

　　开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告。

　　情况二：房屋主体有问题

　　因为开发商在交房时都取得了竣工合格备案表，所以开发商会以此为由抗辩客户提出的房屋主体结构质量问题。但是商品房销售管理办法中规定，客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。

　　根据有关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　收房两大误区

　　误区一通知收房就算交房

　　开发商有时会说：只要通知你收房了，就算交房了。这是错误的观点。开发商所交付的房屋应符合法律规定的标准，符合合同的约定，否则就不能算按期交房，交房不能以通知业主收房为标志。

　　此外，开发商应至少提前7天通知购房人收房的时间、地点。

　　误区二物业代表开发商

　　收房时,物业态度并非代表开发商的态度，对于物业的承诺要区分对待。如果物业是受开发商委托负责收房工作，一旦出了问题业主仍要找开发商承担责任。

　　如果物业是以管理小区的身份出面，让购房人签物业管理合同，购房人可以签，物业费也可以交。因为这是物业管理关系，和收房是两个不同的法律关系。

收房要注意八点

　　注意一收房注意房款约定

　　如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。

　　注意二物业费不能乱涨价

　　根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。

　　注意三物业费可以按月交

　　在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。

　　注意四缴纳契税签协议

　　根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。

　　开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。

　　对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。

　　注意五先验房再办理手续

　　目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。

　　注意六建议业主集体收楼

　　鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。

　　注意七遇配套问题先收房

　　针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。

　　注意八投资买房尽快收房

　　有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。

　　收房要交如下费用交给开发商：

　　合同尾款、房屋面积差价款交给物业：

　　物业费交给政府部门：

　　契税、维修基金

法规、规章目录

2003/01/21 国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法
2002/03/01 财政部关于加强和改进政府性基金年度财务决算和中央大中型基建项目竣工财务决算审批的通知
2002/02/01 建设项目竣工环境保护验收管理办法
2000/09/26 房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定
2000/08/22 房屋建筑工程质量保修书 (示范文本)
2000/07/28 财政部关于中央级大、中型基本建设项目竣工财务决算签署审核意见有关问题的函
2000/06/30 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定
2000/06/30 房屋建筑工程质量保修办法
2000/05/12 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表
2000/04/07 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法
2000/02/22 国家环境保护总局关于建设项目环境保护设施竣工验收监测管理有关问题的通知
1999/01/07 财政部门委托审价机构审查工程预（结）算、竣工决算管理办法
1998/11/11 财政部关于加强建设项目工程预（结）算竣工决算审查管理工作的通知
1998/09/01 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
1998/01/01 城市建设档案管理规定
1997/01/01 审计机关对国家建设项目竣工决算审计实施办法
1996/04/05 建设项目审计处理暂行规定
1995/01/01 中华人民共和国审计法
1994/12/31 建设项目环境保护设施竣工验收管理规定
1994/06/16 住宅工程初装饰竣工验收办法
1993/12/01 城市住宅小区竣工综合验收管理办法
1991/12/23 基本建设项目竣工决算审计试行办法
1990/09/11 建设项目（工程）档案验收办法
1988/03/17 基本建设项目档案资料管理暂行规定
1978/02/01 基本建设项目竣工决算编制办法

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