2023年土地估价师估价实务备考答疑.doc

例题3：
　　1.估价对象概况
　　某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450㎡，建筑面积为400㎡，目前该建筑所有出租，每月实收租金为10000元。据调查，本地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
　　2.估价规定

　　试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
　　3. 估价过程
　　(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
　　(2)计算出租总收益：
　　收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。
　　年总收益=30×400×12=144000元
　　(3)计算出租总费用
　　总费用涉及以下几项：
　　①年税金=20×400=8000元
　　②年管理费=30×400×12×4%=5760元
　　③年维修费=1500×400×2%=12023元
　　④年保险费=1500×400×0.2%=1200元
　　⑤计算房屋年折旧费
　　房屋的折旧费应当根据房屋的重置价、耐用年限、残值率进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用权期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房地产年限为51-1=49;而房屋在使用期满并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用年期内所有收回，以回收整个投资。因此，本案例中房屋年折旧费为：
　　年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元
　　所以:总费用=①+②+③+④+⑤=39205元
　　(4)计算房屋出租年纯收益：
　　①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限
　　=1500×400-12245×3=563265元
　　②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
　　=563265×6%=33795.9(元)
　　(5)计算年土地纯收益：
　　土地年纯收益=(2)-(3)-(4)
　　=144000-39205-33795.9=70999.1(元)
　　(6)拟定1999年11月的土地使用权价格
　　案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年因此土地使用权价格为：
　　回答：
　　题目中：公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，可以看出经济耐用年限长于土地使用年限，根据国务院令，此建筑不计算残值，具体讲解建议看一下：
　　假如房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》和国务院(1990)55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整拟定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：
　　年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限
　　房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限
　　张老师，您好。在您讲的实务第27讲基准地价系数修正法中，我觉得公式欠妥，Pi=[P×(1±K)×T×Kij±F] ×y
　　我觉得应当为Pi=P×(1±K)×T×Kij×y±F ，为什么呢，由于年期修正也是以基准地价为基础修正的，它和期日修正、容积率修正同样，都是以基准地价P为基准，所以应放在前面，修正完了以后最后再加减开发限度差异，我觉得这样才符合逻辑，才符合以基准地价内涵为基准的系数修正。
　　回答：
　　按照基准低价的内涵，应当进行开发限度修正，然后再进行年期修正。由于进行开发限度修正后，才干达成基准地价修正后的样点地价价格，最后，进行年期修正。得到土地价格。
　　老师我想问一下。。。在制定容积率表和地价修正系数表的时候，，怎么拟定他是用定比或是用环比呢?(如(1+1%)n次方，1%*n，)
　　回答：
　　假如说是增长，那么要用定比，假如说是递增需要用环比。
　　(1)市场比较法测算中，交易日期修正指数(地价指数)的拟定。在计算地价指数时，应注意两点：一是根据不同时段的地价变动差异，分段计算;二是根据地价变动的不同规律，采用不同的公式计算。
　　1)假如某类用地的地价变动用百分点形式表达，通常表述为地价以某年为基期，以后平均每年(或每月)增长几个百分点。则基期年的地价指数为100，以后某一时点的地价指数为：
　　地价指数=∑ni×ri+100 (i=1……t)
　　式中：n代表年(月)数;r表达每年(月)增长的百分点;i表达不同期间;t表达期间数。
　　2)假如地价变动用环比形式表达，通常表述为地价在某一期间平均每年(月)递增百分之几，则基期年的地价指数为100(基期年可根据情况拟定，不影响计算结果，但只能有一个基期年)，以后某一时点的地价指数计算公式为：
　　地价指数=∏(1+ri)ni×100 (i=1……t)
2023年土地估价师实务基础：剩余法相关知识
对某复合结局事件(A，B，C)，已知它的有关(暴露)因素在特定的范围内(a,b,c)，通过先前的归纳又知道b说明B，c说明C，那么剩余的a必然说明A。
　　1.1 基本公式
　　以剩余法评估土地价格用下列公式：
　　V=A-B-C (21)
　　式中：V：待估土地价格
　　A：开发完毕后的土地总价值或房地产总价值
　　B：整个开发项目的开发成本
　　C：开发商合理利润
　　1.2 程序：
　　(1) 调查待估宗地的基本情况;
　　(2) 拟定待估宗地的最有效运用方式;
　　(3) 估计开发建设周期和投资进度安排;
　　(4) 估算开发完毕后的土地总价值或房地产总价值;
　　(5) 估算开发成本和开发商合理利润;
　　(6) 拟定待估宗地的土地价格。
　　1.3 估算开发完毕后的不动产价值
　　必须根据待估宗地的最有效运用方式和本地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完毕后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来拟定其价值。
　　1.4 拟定开发周期和投资进度安排
　　应参照类似不动产的开发过程进行拟定。
　　1.5 拟定开发成本
　　开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
　　在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本涉及购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开发项目中，整个项目的开发成本涉及购地税费、房屋建导致本、管理费用、投资利息和销售税费。
　　1.6 计算利息
　　地价款、土地开发费用或房屋建导致本、管理费用和购地税费等所有预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充足考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
　　在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项
　　折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。
　　1.7 计算利润
　　开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或所有预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。
　　1.8 现有房地产项目的土地估价
　　运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：
　　V=Vr-Ph-T (22)
　　式中：V：土地价格
　　Vr：房地产交易价格
　　Ph：房屋现值
　　T：交易税费
　　房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法拟定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法拟定。
　　1.9 合用范围
　　剩余法合用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;(2)仅将土地开发整理成可供直接运用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。
2023年实务基础辅导：路线价估价法的操作环节
路线价估价法的操作环节
　　路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，运用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。
　　运用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：
　　1.拟定待估宗地所处的路线价区段和路线价;
　　根据待估宗地的具体位置，对照城乡路线价区段图、路线价图、表等，拟定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。
　　2.拟定待估宗地的临街深度和其他因素条件(涉及宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分派率);
　　查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。
　　3.拟定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(涉及宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分派率修正);
　　按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别拟定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。
　　4.估算宗地地价。
　　根据前三步所得到的路线价和修订系数，对路线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。