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国内住宅产业建设的现状

　　国内住宅建设的现状
　　改革开放25年来，我国住宅建设以前所未有的速度在发展，取得了巨大成就，并日益成为推动我国经济发展的重要增长点。但是，我国住宅建设尤其产业发展上存在不少问题，住宅产业要获得更大的发展空问，就必须要分析与国外住宅产业化发展相比的不足之处。
　　投资主体分散，规模较小，应变能力及适应能力差，创新能力尤为薄弱。1992年全国开发商只有4200家，到20o3年增加到3-4万多家，其中90％以上从事住宅开发。在这个过程中有一个问题值得注意，这就是伴随着发展商的个数极大地膨胀，而发展商的个体实力并没有呈相应增加的趋势。
　　住宅产业现代化水平低表现最突出就是：规划设计跟不上不断更新的产业发展，标准规范跟不上规划设计的要求，技术创新与推广跟不上住宅建设的要求。住宅部品的生产跟不上住宅建筑体系集成的要求。科技含量低，体系研究和集成度滞后是住宅发展的重大障碍，据1998年统计，我国住宅建设科技贡献率仅为24．5％，甚至低于我国农业中科技贡献率。
　　市场体系不健全，必要的配套改革滞后，市场的单一性赋予了更多的行政色彩。住宅产业的改革与发展落后于住房制度改革。目前我国住宅市场体系建设滞后，有关法律、法规不完善。房屋在二级市场顺畅流通比较困难。住宅市场还存在严重的住房质量不高，难以满足居民要求，房价过高，消费者难以承受，消费需求市场不足，市场启动困难等问题，这些问题必须得到有关部门的重视，否则在新经济条件下，住宅产业发展步伐难以为继。
　　企业之间，产业上下游之间缺少实质性纽带，难以实现产业化、集约化发展。
　　2国外住宅产业化的主要特点
　　模数协调体系的标准化，二战后，欧美各国首先认识到基础标准，特别是模数协调标准对住宅生产工业化的重要意义。20世纪6o年代，联合国在总结各国经验的基础上提出关于建筑模数协调的建议。目前。国际标准化组织已颁布《模数协调》的系列标准，各国的模数协调标准正在逐步向国际化标准靠拢。住宅标准设计工作目前存在着两种趋势：一是一些国家努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原则；另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好的统一起来。
　　住宅部件的标准化、系列化、通用化。这是保证住宅最终产品功能与质量的基本条件之一，也是实现住宅产业化的重要标志。例如丹麦在标准化基础上实现部件的通用化，各厂家生产的通用部件都纳入《通用体系产品总目录》，设计人员可以从中选择适当产品进行住宅设计。
　　现场施工的技术服务体系。一些经济发达国家商品混凝土占总量的70％~80％。在模板工程方面，美国在20世纪7O年代就有100多家模板工厂，从设计到制作逐步形成独立行业。此外，现场运输、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完成。
　　可持续化发展理论的引入。在住宅全寿命的各个环节掌握“一个核心，三个原则”，“一个核心”是指保护地球环境和节约各类资源；“三个原则”是资源节约、合理利用和再利用，即节约使用能源、水资源、建筑材料、土地资源等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然资源等。
　　住宅产业发展的预测工作的积极开展。这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价和住宅需求预测、住宅经济能力评价和预测、住宅建设技术途径的评价和预测。
　　3国外经验借鉴
　　3．1提高住宅科技含量
　　北美非常重视住宅建设新技术。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主；住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到了100％，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到40％。
　　总的来说，北美住宅技术实用、高效，注重积极开发，推广实用污水处理和回用技术，生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现健康住宅理念的4R理论，即检查标准程序和做法，减少产生的浪费，重复利用资源和材料，回收通常被废弃的材料。
　　美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅和城市发展部1000万美元专门研究新技术的开发和研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用品以推广到住宅产业中。
　　3．2可持续化理论的引入
　　可持续发展理论，核心是“发展”，关键是“可持续”，其内涵是淘汰落后，着眼现实的技术物质条件，合理利用资源，不断优化和提高效率，遵循发展的螺旋型上升和量变到质变的规律，坚持发展的阶段性、创新性，保持发展的可持续性，注重环境、生态保护和优化以及人文历史的保护和延续。
　　运用可持续发展理论来认识住宅建设，来讨论现阶段住宅建设的发展问题，可以帮助我们正确把握对住宅建设发展的基本判断和趋势，加深对住宅产业现代化发展重要性的认识。
　　以上海为例，新世纪上海住宅的可持续发展，最根本的是以科技进步为核心，以节地、节能、节材和环保为目标，提高住宅工程质量、功能质量、环境质量，推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备，逐步完善住宅部件系列化开发、集约化生产、配套化供应的能力，有序构筑现代化的住宅生产体系，开发生态型、环保型、智能型的住宅小区，加快了住宅产业现代化的进程。根据新世纪住宅发展的特点，以可持续发展理论作为战略指导，采取切实可行的对策，促进住宅健康、有序地发展。
　　3．2．1住宅布局的全面规划，加强土地市场的严格调控
　　土地是不可再生资源，它在住宅建设中又具有不可替代的作用。必须在城市总体规划中明晰住宅布局，并相应确定土地利用规划政府可以建立土地强制收购储备机制加以调控，从而控制整个城市的土地总量。例如：凡已征土地，按城市总体规划不宜建造住宅的，应通过经济和行政相结合的手段予以调整、回收；凡在规定期限内因建设单位原因无法开发的已征土地，政府可按测定的土地现值核发土地权益书，收回土地使用权。土地权益书作为有价证物可以随地价变动而升贬，可以转让，可用于银行抵押和偿债，亦可在政府出让土地时在市域内换回等值的土地。除了旧区改造，产业结构调整中涉及的国有土地转性为住宅用地可采取有偿调拨的方式外，政府应有计划地通过拍卖、招投标等形式出让商品住宅用地，逐步形成市场化的土地供应机制，同时以此为主要手段，调控全社会住宅建设规模，形成住宅发展良性循环局面。
　　3．2．2坚持四高标准，全面提高住宅的整体质量
　　住宅可持续发展理论的根本在于使住房这个特殊商品成为全社会的有效需求，并在最终消费中实现它的价值。市场化的住房供应机制，最大的特点是消费者的自由选择，“以人为本”开发理念是最好试金石。据此，新世纪的住宅必须以“四高”为标准，即坚持高起点规划、高标准设计、高质量施工、高水平管理，全面提高住宅的整体质量水平。
　　首先，从新的高度来认识规划、设计的重要性，要把它作为一种重要的资源。这主要包括以人为本思想的灌入、规划的因地制宜、社区氛围的着重营造以及设计的实用性和独特性。
　　高质量地抓好施工环节。从改进施工工艺和控制建材、设备质量着手，建立住宅质量责任制度，全面实行以两书为主要标志的质量承诺制度。在有条件的地方，通过试点，逐步推广菜单式全装修住宅。
　　高水平地搞好住宅区的物业管理。物业管理的核心内容应提倡最常用、最基本和最体贴的服务，再在此基础上配以特色和等级。
　　3．2．3规范、完善住宅金融
　　住宅金融是市民实现住宅消费的润滑剂，是住宅可持续发展的重要载体。公积金制度要在市场化运作上有所突破。今后除在归集和政策性放贷上体现政府行为外，应打破封闭运作的现状，适度调整法定归集的比例，同时采取各种办法拓宽资金来源。
　　3．3住宅产业集团化发展
　　日本的住宅产业化始于2O世纪60年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。7O年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业。到9o年代，采用产业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的25％-28％。日本是率先在工厂生产住宅的国家，例如：轻钢结构的工业化住宅占工业化住宅80％左右；70年代形成的盒子式、单元式、大型壁板式住宅等工业化住宅形式，90年代，又开始采用产业化方式形成住宅通用部件，其中1418类部件已取得“优良住宅部品认证”。
　　日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展，它是以专门生产住宅为最终产品集住宅投资、产品研究开发、设计、技术、资金密集型、能够承担全部住宅生产任务的大型企业集团。如大和房屋集团国内住宅产业建设的现状