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佛山宏鼎物业管理有限公司
前期介入的主要工作内容
物业管理的早期介入，是指开发企业邀请从事前期物业管理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究，小区的规划、设计、施工等阶段的讨论与提出一定建议。一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。
一、 早期介入的意义与作用
1、有利于后期工作的顺利运行
早期介入可以全面了解所管物业，对土建结构、管线走向、设备安装等情况可以了如指掌。例如管线节点的位置往往会与设计图纸所标位置有差异，若布置管线时没有及时记录下来，在后期管理中可能会出现脱节的现象。相对来说，土建结构部分以后看得见、摸得着，而对设备安装、管线布置以后不暴露在外面，应充分掌握，以便后期管理。
2、优化设计、减少返工，防止后遗症。
3、保证楼宇的安全启用、正常运行。
二、 前期介入的不同阶段与内容
1、图纸会审
A、熟悉总平面图、总说明，了解本小区工程的布局、规划是否有利于今后业主入住后与物业管理的各种使用功能与需要。
⑴ 小区门卫室的定位是否合理，观察小区内外视角良好，门卫室应预备电话线路、洗手间，智能化小区应预留访客对讲系统管理机线路，门口道闸应预留强电线路，道闸设置两边应各留1.5米宽度供行人与自行车出入。
⑵小区主干道、次干道的宽度、走向、交汇以及可能对业主生活/安全行车的影响。小区主干道应符合消防规定的5.5米。
⑶中心花园面积较大、地势较高的，是否在边沿道路留有出水孔，流出泥水应不影响日后保洁。
⑷小区是否设置充足的机动车泊车位及非机动车库（平均每2户有一个泊车位）。别墅小区封闭式车库应考虑车库长、宽、高，且车辆停入车库后，车门开启及业主上下车方便，上下升降式车位应考虑车位宽度、长度、高度。地面泊车位里侧应设挡车栏杆。
⑸会所、商业用房的位置是否便于经营与管理，会所的项目设置是否对小区管理产生不良影响。
⑹物业管理用房、居委用房、业委会用房是否确定，同时以上用房三表计量各自分开，物业管理用房水、电应单独列表。同时，还应设置物业管理保洁、保安、维修用房。
⑺绿化用水应平均分布，保洁用水应每隔一定区域在道路边沿的隐蔽处设置取水口。垃圾库房内应设置取水口及下水道，便于日后管理处清洁工对垃圾库房的清洗。如有洗车场，设置取水口及电源。
⑻燃气站、供电箱位置与环境。
⑼弱电、强电用房位置与环境。
⑽泵房位置如在地下层，应考虑隔噪音、共振对一楼业主的影响。
⑾污水站、垃圾房设置是否影响周边环境与小区业主生活。
注：强弱电箱边位置、燃气站、泵房、污水处理站、垃圾房位置应与小区环境相协调，并与售楼处联系业主协议中是否涉及这些内容，如涉及这些内容应与售楼处一起向开发商提出合理化建议。
⑿小区及单元用电线路及供电量是否充裕。
⒀小区围墙灯光系统及庭院灯宜设置双线路，室外灯光及公共区域灯应设置为节能灯，走道灯开关应设置延时开关，为便于今后物业节约管理成本。
⒁要求开发商提供《建筑工程项目表》、工程进度表，便于今后预测物管费与合理配置工作人员。
B、根据建筑图查阅室内布局是否合理、安全和舒适。
⑴主卧、次卧室内的空调机、插座、外墙预留洞位置。
⑵客厅、餐厅、书房内的空调机、插座、外墙预留洞位置。
⑶厨房间脱排油烟机烟道、热水器位置、外墙预留洞位置。
⑷主卫、次卫的接地等电位、排废气预留洞。
注：空调预留洞应离侧墙5CM，挂壁式空调插座的标高不宜低于2.00m，所有室内带金属安装的电器、铝合金门窗必须与主、次卫生间接地等电位连接，暗卫生间应设排气管道。
⑸复合层室内楼梯没达到安全标高（低于1.80m）应建议改用木梯。
⑹所有室内的排气管、烟道管伸出层面时的位置高度（特别跃层露台上的排气、排烟管）。
⑺外立面的空调砼板的位置、尺寸是否合理。
⑻外立面雨水管、空调滴水管位置是否合理。
⑼顶层（跃层露台）防盗栅栏是否设置，联体别墅露台/平台相连应设置一定高度的隔离措施。
⑽单元可视话机、紧急报警按钮、弱电线路设置是否合理。
注：灯具、开关距门框距离应符合规定，距地面的标高宜为1.30m，开关不得装与门后。单元内配电箱下沿安装标高不宜低于1.80m，且应安装在较隐蔽的位置，其他强弱电插座的标高距地面宜0.30m，外墙预留孔洞位置标高必须统一，厨房烟道口应安装止逆阀，并防止燃气立管挡住烟道口。B6-9排水管道的透气管直接接出屋面时，包括烟道管道四周应进行密封处理，确保平顶不得有渗漏现象。
C、根据建筑图会审给水、燃气、排水、强、弱电管线的走向是否符合设计规范。
⑴强、弱电室内电线盒的位置高度。
⑵可视话机/对讲机的位置、高度（距门开启框20~30CM，高度1.30~1.50m）。
⑶室内照明、空调插座、电视电话插座、有线电视/宽带插座开关位置高度设置是否合理。
⑷水表位置、给水管路、给水管/排水管走向位置、存水弯。
⑸燃气表、燃气管走向。
注：给水、排水立管固定支架的安装，同室的多根管道标高应一致，UPVC排水立管的固定支架每层应设置2个，且上下对称设置，横管大于500mm，应有吊支架固定。高层建筑给水、消防等立管的固定支架可以暗设于楼层地坪中，每层应设置一个，暗设支架应及时，以减轻管道的重力和校正立管的垂直度，UPVC排水管道径≥110mm时，在穿越楼层和墙体处必须设置防火套管。
D、审查工程设备设施的设计是否符合环保需求与消防规范。
⑴地下室泵房供水噪音。
⑵中央空调机的噪音。
⑶小区主干道的道路宽度、荷载是否符合规范。
⑷小区内的四大配套管线间的走向与雨、污水管道的走向是否均符合各自的规范要求。
⑸污水处理站的设施是否符合环保要求与操作便利。
2、施工阶段
A、基础工程
⑴地下室的标高、地下室的积水井是否符合设计标准。
⑵地下室蓄水池的标高（深度）。
⑶基础结构的垫层、钢筋制作、绑孔、插筋、长度搭接。
⑷沉降缝在洞口的设置、施工、商品砼的浇捣。
⑸地下机动车库/非机动车库的出入口位置及坡度，消防通道。
⑹电缆线、供水、排水管道预留洞位置。
B、主体工程
⑴各剪力墙的预留插筋（剪力墙与填充墙的拉结筋）。
⑵门、窗预留洞位置，厨房间、卫生间地坪砼各种立管预留洞位置（包括阳台雨水管）。
⑶外墙空调外机砼板、排气孔洞、滴水孔洞预留位置。

⑷地坪砼内的各种强、弱电管线敷设、消防管、煤气管套管敷设。
⑸填充墙的砌筑每50CM必须有一道拉结筋（Φ8立钢）。
⑹填充墙的砌筑凡在窗框下，必须用C20细石砼浇捣窗台，窗框两侧之下各1/3外必须用C20细石砼块，以供安装门窗框射订之用。
⑺室内厨房间、卫生间与隔墙砌筑应设C20砼高10CM的基础。
⑻南北阳台、厨房间、主卫生间、次卫生间地砼与室内有无高差。
C、地面与楼面工程
⑴地面、门厅、电梯井走道大理石、花岗石、地砖的铺贴是否掉棱缺角、空鼓、裂缝。
⑵室内毛地坪与阳台、厨房间、卫生间应有3CM的高差。
⑶阳台地坪泛水，卫生间泛水是否流向地漏处。
⑷楼面阳台、厨房间、卫生间立管处是否有渗漏水。
D、门窗工程
⑴复核门窗预留孔洞是否符合安装要求，大于洞口3CM以上的，要求施工方采取加固补强措施（用1：2水泥砂浆加钢筋网片粉刷），小于洞口尺寸的在凿剪力墙放大尺寸时不得破坏剪力墙钢筋。
⑵安装门窗的连接片必须符合规范要求，射订子弹必须固定在砼砖部位。
⑶框与墙间隙8—15mm，注射发泡剂要饱满匀称。
⑷窗扇安装除各种性能要达到标准外，上下必须有限位装置。
⑸门窗五金配件应牢固、灵活、开启方便，毛条、橡皮嵌条应防密性能良好，无渗漏水现象。
⑹安装完毕（内外硅胶完成）应做喷淋检测。
E、装饰工程
⑴外墙装饰前应检查脚手脚洞的封堵是否达到防渗漏水的标准
⑵剪力墙与填充墙之间是否加设钢筋网片措施，剪力墙墙面是否采用界面剂处理后再做内外装饰。
⑶内墙进户门处强弱电盒处开槽排PVC管多于4根以上的应在粉饰时加设钢筋网片，包括各层强弱电房内PVC暗管过多的均应采取有效补救措施。
⑷检查室内所有强弱电开关、插座、过路盒、空调插座、照明位置的标高是否符合规定。
⑸检查外立面的各种管道位置、预留孔洞位置与外立面是否统一。
F、屋面工程
⑴屋面工程在做防水找平层时，检查该楼宇内的各种排气管、透气管、烟道管是否全部露出屋面层。
⑵检查避雷针接地装置是否已延伸到层面最高点。
⑶检查平屋面的安全通道是否符合消防要求。
⑷检查屋面排水系统、天沟下水网罩位置是否正确。
⑸电梯机房、配电间及车库、消防设施是否完整。电梯机房是否有恒温装置，电梯报警线路是否并入监控中心或接入小区门卫室。
⑹屋面各种管道四周的防渗漏措施，施工工艺要求，以杜绝渗漏水。
H、配套工程
⑴强电、弱电、宽带、电话电视等线路的实际走向作好记录（实际走向）。
⑵供水管道、排水管道应作好记录（实际走向）。
⑶供水管道各阀门应明确记录，同时应注明所控制的单元号。配电房各电气应熟悉所控制的区域或线路。
⑷各配套工程所埋设的电缆线、燃气管道及给水管道的检查井、阴井的井盖位置，必须与自然土持平。（各井盖在施工完毕后必须有防锈底漆与二度黑色面漆）。
⑸供电箱的箱边基础，燃气房基础，弱电箱低于自然工的部分，必须在四周设排水措施与绿化遮掩措施。
⑹绿化面积过大而妨碍号房业主进出绕道时，应考虑在适当位置设鹅卵石或广场砖式的羊肠小道。
⑺而污水井在绿化内的窑井必须与自然土持平（各井盖在施工完毕后必须有防锈底漆与二度黑色面漆）。
⑻绿化现场施工时，应考虑绿化种植品种或布局对周边单元的影响。
注：供电、弱电、给水、燃气四大配套工程的电缆线，给水管道、燃气管道的埋设与总体污水管道、雨水管道的埋设相互交叉，错综复杂，各自均有一定的技术规程要求，根据四大配套工程管线图与现场施工的实际埋设走向，物业前期人员应全天候，全方位地进行现场跟踪检查，并详细地记录，在图纸上标明管线走向，特别是管线交会处，或是总体雨水、污水管交会处都应注明哪一种管线在上走，或在下穿越及阀门位置，便于今后物业对整个小区管线走向了如指掌，不但便于今后的维修，也可以为四大配套工程在突发事件发生时配合供电、供水、燃气、弱电部门的抢修。

佛山宏鼎物业管理有限公司
2014-04-29