前期开发报建人员的工作内容.docx

前期开发报建人员的工作内容
前期开发报建人员的工作内容
名词解释
报建员，顾名思义就是报建的人员。名称由来
在房地产业和建筑业飞速发展的今天，报建员的重要性就体现出来了。
我国的房地产开发流程基本上都是先去项目所在地的发改委立项，拿到立项批复后就开始往各个建设相关的部门跑。国土证和建设工程施工许可证是最重要的证件。而报建员的任务就是帮助公司顺利取得相关证件，人脉和能力出众的报建员能大大缩短这一过程，因为房地产开发所需的资金特别庞大，一天的利息可能就是十几万。所以，报建员的重要性就能得到体现。专业需求
大学没有报建这方面的专业，但像土木工程、工程造价、建筑工程管理、建筑工程技术等专业还是占优势些的。报建过程中涉及了非常多的建筑知识，这就需要有非常深厚的相关专业知识，同时非常重要的一点是人际交往能力。
发展前景
报建员当然不能长久的做，在许多房地产公司，报建员由于对整个项目的操作流程非常熟悉，往往能成长为项目总经理。所以说报建员又是项目经理的摇篮。编辑本段报建员岗位职责1、负责
负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划顺利实施。2、负责
负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。3、完善
完善房屋入住所需的各种手续，证件等。4、参与
参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。5、处理
处理公司交于的其它事宜。
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开发部前期工作事项
一、房地产开发企业资质办理
【办理部门】建设局综合开发管理处（袁寿华）【所需材料】
1、资质办理申请报告（一式四份）；2、资质办理申请表（一式四份）；
3、企业法人营业执照、企业章程、企业注册地址证明；4、验资证明；
5、企业法定代表人的身份证、个人简历；
6、企业董事会成员、部门负责人的任职文件、身份证、个人
简历；
7、专业技术人员的职称证书、劳动合同和身份证；8、土地出让合同（国土局）；9、项目现状规划文本（规划局）；
【时间周期】20个工作日（不含建设厅审理时间）【所需费用】无
【取得材料】资质受理单（省建设厅批复后是正式资质）【审批流程】
行政审批中心建设局窗口受理建设局综合开发管理处（主办人袁寿华）审核报省建设厅审批批复后下发至无锡市建设局袁寿华处由窗口回复给企业办事人。
【备注】资质办理涉及到省建设厅，可控性差，办理期限较长，为
不影响后续的立项工作，建设局先开具资质受理单，办理立项工作时出具建设局开的资质受理单即可办理；
二、项目立项
【办理部门】市计委（行政审批中心窗口）（杨幼和）【所需材料】
1、项目立项申请报告；2、建设局出具的资质受理单；3、土地出让合同；4、项目规划文本；【时间周期】7个工作日【所需费用】无
【取得资料】项目立项批复
【备注】1、立项批复后即可办理临水、临电
2、立项批复取得后即可领取《房地产开发项目手册》
三、建设用地规划许可证、定点图、规划设计要点
【办理部门】市规划局二处（陈海明）【所需材料】
1、《建设用地规划许可证申请表》1份（须加盖建设单位公章）；
2、计委立项批文1份；
3、规划方案批准意见书及规划总平面图各1份；4、土地出让合同1份；
5、1/5001/1000实测数字化地形图及其电子文件1套，地形图应包括建设用地范围以外3050米的地形地貌，属于原址扩建的，应包括原址地形地貌；
【时间周期】10个工作日【所需费用】
取定点图前缴纳：①白蚁防治费：八层以上包括八层按0.7元
/m收取；七层以下包括七层和地下室按2.3元/m收取
②规划技术服务费：住宅按0.8元/m收取；商业按1.0元/m收取
取定点图时收取100元工本费；
【取得材料】建设用地规划许可证、规划设计要点、定点图【备注】计委立项批文和定点图、建设用地规划许可证是办理后
续工作的必备条件；
四、国有土地使用证
【办理部门】区国土局和市国土局【所需材料】
1、界址图；（滨湖区国土局测量队测量）2、契税第五联；
3、企业法人代表和委托人的身份证；4、企业法人代表和委托人的证明；5、土地登记表；6、计委立项批文；【办事流程】
滨湖区国土局测量队对项目进行界址测量，区国土局地籍科须到项目所在行政村级单位盖章证明界址清楚，拿土地款缴纳证明及报批材料送至滨湖区国土局地籍科进行审核，再送至市国土局地籍科审核，合格后领取国有土地使用证；【所需费用】
界址测量费：0.372元/m+2500元/组（1组4个点）
土地登记费：0.1元/m【时间周期】15个工作日【取得材料】国有土地使用证
五、他项权证
【办理部门】市国土局【所需材料】
1、企业法人及委托人的身份证、证明；
2、评估书或评估价格确认书；3、国有土地使用证；4、企业章程；
5、抵押合同、贷款合同；【办事流程】
带抵押合同和贷款合同到银行进行评估，若需评估银行委托评估所进行评估，若不需要银行出具证明，拿抵押贷款合同及评估书或评估价格确认书到市国土局地籍科进行审核，合格后领取他项权证；【所需费用】
土地交易费：1.2元/m土地登记费：0.1元/m【时间周期】15个工作日【取得材料】他项权证
【备注】取得他项权证银行即可放贷款
六、临路
【办理部门】市路政设施管理处【所需材料】
1、临路申请单（加盖建设单位公章）；2、计委立项批文1份；3、规划总平面图1份；
【时间周期】根据具体情况而定【所需费用】根据具体情况而定
【备注】办理之前需要通盘考虑，包括开口位置、路宽、路质问题
七、临电
【办理部门】东亭供电营业厅【所需材料】
1、临时用电申请单（加盖建设单位公章）；
2、计委立项批文1份；3、规划总平面图1份；【时间周期】50天
【所需费用】40万左右（箱变安装+押金+外部工程款）【办理流程】
填写《临时用电申请单》送至营业厅下辖的供电营业所，盖完章后再由营业所送至营业厅，营业厅将申请单交给客户代表，客户代表进行现场踏勘，然后进行外线设计和制作箱变，设计完成后由总公司委托施工单位进行箱变安装、调试，后报竣工，再由总公司验收，验收合格后配表、装表、送电；
八、临水
【办理部门】自来水公司【所需材料】
1、临时用水申请表2份（加盖建设单位公章）；2、计委立项批文1份；
3、规划总平面图1份；
【办事流程】
填写《临时用水申请单》送至自来水营业所勘察室，营业所勘察室进行现场踏勘，后送会办单给所长，由所长送至销水公司（虞子红），由销水公司组织营业所、设计室、供水处、总工]、销水公司等部门进行会办，讨论临水的设计是否符合相关规定，确定水表表径等；会办结束，会办单转至供水处（雷泉荣），建设单位与供水处谈管贴费，费用谈妥后签订协议，会办单再经销水公司返回至营业所，进行水表设计，后交纳水表安装费（多退少补），由总公司基建处委托施工单位装表、送水；【所需费用】
临水：水表材料费、安装费+押金
正式用水：管贴费（城市管网建设费）一般是1614元/m，13元/m（天鹅湖）
【时间周期】50天
九、方案阶段
方案设计单位根据提供的定点图开始做方案，一般出具三套方案，由规划局组织专家召开方案评选会，确定出一套最终方案，再把这套最终方案报规划局审批，规划局组织召开方案论证会，取得方案审批意见；高层需建设局组织专家召开高层咨询会，取得高层咨询意见；
【办理部门】市规划局【所需材料】
1、《建设项目规划（建筑）设计方案审批申请表》1份；2、计委立项批复1份；
3、按规划设计要点和项目可行性批复要求，提供环保、文物
保护、古树名木保护、风景区保护等相关部门的意见；4、《设项目选址意见书》、建设用地规划许可证及其附件1份；5、规划设计方案的设计图2套电子文件1套，主要图件为总平面图（须在1/500实测地形图上编制），交通组织图，绿地景观设计图，建筑各单体设计的平面、立面、剖面图，地下室平面图，市政基础设施布局方案，主要视点的透视效果图等；需进行方案竞选和多方案比较的，应提供专家评审（评选）意见；
6、非初次报审的项目再次报审时，应附设计单位根据上次审批意见调整设计方案的修改说明；方案已获批准的项目需作调整重新报审的，应由建设单位或原设计单位提出申请，并
附方案调整说明；报审重要地区重大项目分期实施项目时，应提供原批准的整体规划方案及其批准意见书；
7、1/5001/1000实测数字化地形图及其电子文件1套；【时间周期】15个工作日【所需费用】
若有高层需做高层专家咨询，需交纳高层咨询费0.45元/m【取得材料】规划设计方案批准意见书和高层咨询意见书
十、交通影响分析
由交通管理科学研究所对项目的交通状况进行分析，形成交通影响分析报告
【办理部门】交通管理科学研究所【所需资料】
1、计委的立项批复1份；
2、定点图、规划设计要点各1份；
3、总平图和设计说明及其电子文件1套；4、经济技术指标、建设工期；5、交通流线分析图及其电子文件1套；【时间周期】25个工作日【所需费用】
1元/m（按照地上建筑面积），天鹅湖由于开发面积较大，交
通评审的费用单价降低为0.35元/m取得材料】交通评审意见书
十一、环境影响分析
【办理部门】无锡市环境科学研究所
无锡市环境评估单位有多家，运营部对其中三家环评单位进行招投标，无锡市环境科学研究所中标，负责天鹅湖项目的环境影响分析，并作出环境分析报告书；【所需资料】
1、环境影响报告书的委托书；2、计委立项批文1份；3、可研报告或扩初设计方案；
4、建设项目地理位置图，建设地环境规划；5、建设项目平面布置图；
6、项目性质、投资总额、环保投资及实施内容；
7、建设地点、占地面积、建筑面积、绿化面积、周围环境；【所需费用】费用可以商谈，0.09元/m（天鹅湖）【时间周期】25个工作日【备注】
交通影响分析和环评原则上是在规划方案批复取得后方可进行，但考虑到编制时间较长和方案微调不会对最终结果有太大影响，一般
都是在取得立项批复方案确定下来后即进行；
十二、燃气
【办理部门】无锡市煤气总公司【所需材料】
1、煤气申请单2份（需加盖建设单位公章）；2、1/500实测数字化地形图及其电子文件1套；3、综合管线图及其电子文件1套；4、规划总平图、建筑平立剖电子文件1套；5、综合管线批准意见书1份；【办事流程】
先送煤气申请单到煤气公司生产计划处，生产计划处把申请单及所附材料送至设计室，设计室进行施工图设计，再返回至生产计划处，并与建设单位签订合同，安排施工；【所需费用】
1、代缴管道燃气设施安装工程费2500元/户
2、高层管道设施补差费800元/户（八层以上含八层）
3、中压管道贴费30万元（按中压引入管实际工程量为准）
十三、公建配套立项
【办理部门】建设局综合开发管理处【所需资料】
1、计委立项批文1份；2、定点图、规划设计要点各1份3、拟公建配套项目明细表；4、土地出让合同1份；【时间周期】15个工作日【所需费用】无
【取得材料】环境影响分析报告【审批流程】
无锡市行政审批中心建设局窗口受理无锡市建设局综合开发管理处审核无锡市建设局综合开发管理处进行现场踏勘，了解住宅建设现场及周边地区配套的现状无锡市建设局综合开发管理处核准公建配套的规模和标准无锡市行政审批中心建设局窗口回复企业办事人
十四、地名命名
【办理部门】民政局区划地名处【所需资料】
1、《地名命名预先登记表》1份；2、计委立项批复1份；3、建设用地规划许可证1份；4、规划定点图1份；
5、经规划批复的总平面图1份；【时间周期】90个工作日【所需费用】
①若在地名中附带公司名称，除收取地名公告费800元外，另收取1元/m的地名宣传费（按建筑面积收取，价格可以协商）；
②若不附带公司名称，只收取800元地名公告费；【取得材料】地名批复文件【备注】
地名命名的材料先报到地名办，由地名办审核名称是否有重复、是否符合小区现状，核准后再送到市政府审核，批准后再由地名办回复给企业办事人；

十五、综合管线方案审批
由管线设计单位结合规划方案完成综合管线设计，规划设计单位对综合管线方案进行预审，若项目较小，规划局以联系单方式征询各
个管线部门意见，若项目较大，由规划局组织各个管线部门召开综合管线方案会申会，管线设计单位针对管线部门提出的意见对综合管线设计方案进行修改，再由建设单位报规划局审批；【办理部门】规划局三处刘国兴【所需资料】
1、《建设项目规划设计方案审批申请表（管线）》1份（需
加盖建设单位公章）；2、市计委立项批复2份；3、有关部门的审核意见2份；
4、规划定点图1份；
5、总平图及其规划设计方案批准意见书1份；
6、综合管线图及其电子版，文本2套，图纸3套（需加盖设计资质章）；
【时间周期】15个工作日【所需费用】无
【取得材料】《规划设计方案批准意见书（管线）》
十六、建设工程规划许可证（副本）《管线》
综合管线规划方案经规划局审批后，到市政设计院进行综合管线平衡，建设单位从市政设计院取得综合管线平衡图及批复后，委托各管线部门进行管线施工图设计（包括雨水、道路、排水、供电、自来
水、煤气、电信、有线电视、路灯等），管线施工图到规划局报批，领取建设工程规划许可证（副本）《管线》；【办理部门】规划局三处【所需资料】
1、《建设工程规划许可证申请表（管线）》1份（须加盖建
设单位公章）；2、计委立项批文2份；
3、管线涉及桥梁、公路等，提供相关部门的意见各2份；
4、规划部门颁发的《建设项目规划设计方案（管线）批准（修
改）意见书》及其图件各2份；
5、符合国家规范要求的施工图设计文件3套，包括设计说明、
工程材料表、平面图、纵断面图、横断面图和节点图等（须加盖设计资质章）；6、工程概算书1份；【时间周期】15个工作日【所需费用】
领取《建设工程规划许可证（副本）》（管线）前须交纳规划技术服务费：工程造价×0.6‰
【取得材料】《建设工程规划许可证（副本）》（管线）
十七、可行性研究和扩初
【办理部门】可研（计委）；扩初（建设局）【所需资料】
1、准确齐全的初步设计文件（包括图纸、文字说明、概算）2规划设计方案批复，重大设计变更已取得规划局同意；3、环保局批准的环评报告书；4、高层专家咨询意见；【时间周期】12个工作日【所需费用】无
【取得材料】可研和扩初意见【备注】
可行性研究报告由计委审核，扩初会由建设局负责召开，但考虑到可研和扩初组织开会的部门一样，并且同时进行可以节省时间，一般情况下可研和扩初同时进行，由建设局负责组织部门召开会议，取得一份批复意见；
十八、防空地下室易地建设审批
【办理部门】人防办工程处【所需资料】
1、无锡市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室申请
表1份；
2、计委立项批文、可行性研究报告批文；
3、规划定点图
4、规划设计方案审批意见书；5、总平面图；
6、单体首层及标准层平面图、地下室平面图；7、施工设计图光盘一套；【时间周期】15个工作日【所需费用】
10层以上或9层以下基础挖深超过3米的（高层）按楼房基底面积2600元/平方米计收；其他民用建筑（多层）按地面建筑总面积52元/平方米计收；
【取得材料】防空地下室易地建设审批意见
【审批流程】先到市行政审批中心审核，然后再送到市人民防空办公室工程处汤锡生复核，再由工程处长及主管主任批准。
十九、消防报审
【办理部门】市消防支队建审科【所需资料】
1、计委立项批复1份；
2、规划定点图1份；3、规划方案审批意见书1份4、建设局扩初批文1份；
5、建筑总图，建筑平、立、剖图纸，防火分区划分示意图，
消防给水和自动灭火系统，防烟、排烟和空调系统，消防电源及配电，火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志，火灾自动报警系统；6、内部装修设计图纸1套；
7、消防设计专篇(有自动消防设施的工程)；【时间周期】15个工作日【所需费用】无
【取得材料】建筑（内部装修、消防设施）消防审核意见书【审批流程】市行政审批中心
二十、建设工程规划许可证（副本）
【办理部门】滨湖区建设局【所需资料】
1、建设工程规划许可证申请表1份；2、计委立项批复1份；3、初步设计审查报告1份；
4、规划设计方案批准意见要求的环保、消防、交警、教育等部门的审核意见各1份；
5、公建配套项目立项批复1份；
6、《建设项目选址意见书》、建设用地规划许可证及其附件、
规划设计方案批准意见书各1份；
7、根据规划意见调整后的总平图1份；8、实测数字化地形图及其电子文件1套；【时间周期】15个工作日
【所需费用】五项规费（墙改基金、垃圾押金、水泥押金、白蚁
防治费、规划技术服务费）
【取得材料】建设工程规划许可证（副本）
二十一、施工图审查
施工图设计（包括结构施工图、建筑施工图、水电施工图、绿化施工图、人防施工图）原则上是在取得建设工程规划许可证之后进行，但考虑到报件进度，一般都是和建设工程规划许可证同步办理；
【办理部门】建设局审图中心（纪苏主任所需资料】
1、施工图设计文件审查报审表1份（加盖建设单位公章）；2、勘察、设计单位资质证书复印件，外地勘察、设计单单项注册手续；
3、勘察设计合同文本（原件）；4、计委立项批复1份；
5、规划设计方案批复意见书1份；6、建设工程规划许可证（副本）；
7、项目初步设计、抗震专项设计审查批准书；8、全套施工图设计文件；【时间周期】15个工作日【所需费用】
①施工图审查费1.8元/m（标准）；1.6元/m（天鹅湖）②防雷设计审查费1.4元/m；0.9元/m（天鹅湖）【取得材料】施工图审查意见书
二十二、建设工程施工许可证
【办理部门】滨湖区建设局【所需资料】
1、建设工程施工许可证申请表1份（需加盖建设单位公章）；2、计委立项批文1份；
3、建设工程规划许可证和建设用地批准手续；
4、施工单位和监理单位中标通知书、招投标备案表、合同；
5、施工图设计审查意见书；6、质监安监手续；
7、建设资金到位及配套费等规费交纳证明；【时间周期】15个工作日【所需费用】
领取施工许可证之前须缴纳：
④安监费：总造价*0.06%；
⑤质监费：2.5元/m（多层），标准）
【取得材料】建设工程施工许可证
二十三、测绘院放样
【办理部门】市测绘院（杨乐云科长）【所需材料】
1、规划定点图；2、规划总平图；3、首层平面图；4、放样图；【所需费用】谈【时间周期】7个工作日【取得材料】放样报告
21
3元/m(小高)（现行
二十四、规划局验线
【办理部门】规划局二处【所需材料】
1、建设工程规划许可证；
2、放样报告；3、规划总平图；【所需费用】无【时间周期】7个工作日【取得材料】验线报告
二十五、预售许可证
领取施工许可证进入施工阶段，测绘院进行放样，规划局验收；根据施工进度委托白蚁防治所喷洒白蚁药水；主体竣工，房管局测绘队进行产权实测；委托派出所定制门牌；物价局进行商品房核价；房管局测绘队预测房屋面积，领取预售许可证进行销售；【办理部门】房管局（马泽发处长）【所需资料】
１、（销）售申请书；２、企业法人营业执照；３、企业资质等级证书；

４、计委立项批复；
５、土地使用证（含出让合同）；６、建设用地规划许可证（含定点图）；７、核准规划总平面图；
８、公建配套立项批文及配建明细表；９、建设工程规划许可证（含附件）；10、建设工程施工许可证；11、工程施工合同；
12、城市绿化种植设计方案审批意见书；13、核准分层平面图；14、预售面积测绘报告；15、市物价局核价批文；16、白蚁防治费收据（复印件）；17、物业管理批复、协议；
18、商品房预（销）售方案（含售房明细清册）【时间周期】15个工作日【所需费用】
领取预售许可证之前，物价局需对商品房进行核价，缴纳物价认定费12元/m（计费单位按认定标的的金额）
二十六、竣工验收
竣工验收包括单项验收和综合验收，单项验收包括消防、规划、综合管线、卫生防疫、人防、公用事业、技防办、园林、教育、气象、公建配套、派出所、质监站、房管局等，单项验收完毕取得各单项验收合格证后到建设局申报综合验收；建设工程规划竣工验收（规划局）
规划竣工验收合格后，建设工程规划许可证副本换正本【办理单位】规划局【所需资料】
1、建设工程规划竣工验收申请表1份；2、计委立项批文1份；
3、消防竣工验收审核意见1份；4、建设用地规划许可证及其附件1套；5、规划设计方案批准（修改）意见书1份；6、建设工程规划验线合格证1份；
7、建设工程规划许可证（副本）》及其附件（原件）；8、规划部门批准的施工图1套；
9、竣工图纸1套（实测总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、设备图和基础图等）；
10、1/5001/1000建设项目竣工实测矢量化数字地形图及其电子文件1套；【时间周期】10个工作日【所需费用】无
【取得材料】建设工程规划许可证（正本）住宅小区竣工综合验收核准【办理单位】建设局综合开发管理处【所需资料】
1、竣工综合验收申请报告、申请表；2、《房地产开发项目手册》；3、小区竣工总平面图；4、国有土地使用证；
5、建设工程竣工规划验收合格证；6、市政公用环卫工程验收合格证；
7、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；8、公建配套验收意见；
9、建设工程竣工物业管理验收认可书；10、工程档案专项验收意见书；
【时间周期】15个工作日
【所需费用】竣工综合验收前须缴纳档案管理费1.2元/m【审批流程】
行政审批中心建设局窗口受理建设局综合开发管理处审核建设局综合开发管理处组织有关部门进行现场踏勘，听取汇报，审阅验收资料，现场检查验收合格的，由市建设局核发住宅小区竣工综合验收批文；对存在问题的小区发出整改通知，限期整改，经
审查合格后，核发小区综合验收批文行政审批中心建设局窗口回复管理相对人
二十七、物价审核（杨衡）【时间周期】15个工作日
【所需费用】具体看物价局出示的收费标准【所需资料】1、开发经营企业资质证书;
2、开发项目立项批文;3、建设工程规划许可证;4、开发项目公建配套立项批文;
5、土地使用权证书(或建设用地批准通知书);6、建设工程规划总平面图;
7、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付使用日期的报告;8、政府代收费用缴纳凭据;9、建筑面积的预(实)测报告;10、商品房价格测算报告。