第六章-城市土地租金PPT课件.ppt

第第6 6章章 城市土地租金城市土地租金 “土地所面临的问题是，它具有不可再生性。”威尔.罗杰斯 1人民日报的说法有没有道理?n面对不理性的房地产市场，政府多管齐下，一方面加大住宅、租赁面对不理性的房地产市场，政府多管齐下，一方面加大住宅、租赁房供应量，一方面果断控制楼市中不合理的购房需求。房供应量，一方面果断控制楼市中不合理的购房需求。但是，仍有但是，仍有不少开发商心存侥幸，不少开发商心存侥幸，“导演导演”售楼处排队购房现场，操纵售楼处排队购房现场，操纵“网络水网络水手手”四处发帖鼓吹房源稀少，甚至进一步调高售价，营造房价还要继四处发帖鼓吹房源稀少，甚至进一步调高售价，营造房价还要继续大涨的氛围。续大涨的氛围。n贪婪要适可而止。开发商不要小看老百姓的智商，更不要低估政府贪婪要适可而止。开发商不要小看老百姓的智商，更不要低估政府稳定房地产市场的决心。在供应充足、消费理性、法规健全的市场环稳定房地产市场的决心。在供应充足、消费理性、法规健全的市场环境下，境下，“饥饿营销饥饿营销”法很冒险。当房子砸在手里，喧嚣的高房价变成法很冒险。当房子砸在手里，喧嚣的高房价变成数字游戏时，自导自演者只能自食恶果。数字游戏时，自导自演者只能自食恶果。26.6.城市土地租金城市土地租金6.1 6.1 土地租金导论土地租金导论6.2 6.2 制造业部门的竞价租金曲线制造业部门的竞价租金曲线6.3 6.3 信息部门的竞价租金曲线信息部门的竞价租金曲线6.4 6.4 要素间存在替代时写字楼的竞价租金曲线要素间存在替代时写字楼的竞价租金曲线6.5 6.5 住宅价格住宅价格6.6 6.6 住宅竞价租金曲线住宅竞价租金曲线36.1 6.1 土地租金导论土地租金导论n城市土地规模受城市化演进的影响而随时处于动态发展中。城市土地规模受城市化演进的影响而随时处于动态发展中。但是在特定时间点上或在较短时间之内相对稳定。但是在特定时间点上或在较短时间之内相对稳定。n土地租金土地租金(land rent)：当土地所有者准许另外的个人或：当土地所有者准许另外的个人或厂商使用他的土地时，他厂商使用他的土地时，他收取的地租。收取的地租。n土地的市场价值土地的市场价值(market value)：由土地所产生的连续：由土地所产生的连续不断的租金收入的不断的租金收入的现值。现值。n现值：现值：投资者愿意投资者愿意为一处资产偿付的最大值为一处资产偿付的最大值。n如果土地租金收入会持续如果土地租金收入会持续n n年，假设市场利率为年，假设市场利率为i i，则该土，则该土地所产生的一系列收益的现值为：地所产生的一系列收益的现值为：简化讨论，土地简化讨论，土地价格指土地租金价格指土地租金46.1 6.1 土地租金导论土地租金导论n特定地块的土地租金通常由使用该地块而获取利特定地块的土地租金通常由使用该地块而获取利润的能力来决定润的能力来决定。n大卫大卫.李嘉图的观点：农业土地价李嘉图的观点：农业土地价格由土地肥沃程度决定。格由土地肥沃程度决定。n一个简单的模型一个简单的模型n种谷物的土地有两种类型：高肥种谷物的土地有两种类型：高肥力土地和低肥力土地。力土地和低肥力土地。n谷物价格谷物价格10美元，它由全国市场美元，它由全国市场决定。决定。n农民租地主的土地种谷物。农民租地主的土地种谷物。5谷物价谷物价格格($)产量产量总收入总收入($)非土地非土地成本成本($)土地的土地的WTP值值($)土地的土地的竞价租竞价租金金($)低肥力低肥力1022015高肥力高肥力10440156.1 6.1 土地租金导论土地租金导论最大意愿支付值最大意愿支付值552525城市经济学第五公理城市经济学第五公理：竞争导致零经济利润：竞争导致零经济利润剩余原理：剩余原理：由于农民之间存在竞争，土地所有者将由于农民之间存在竞争，土地所有者将获得剩余部分，它等于总收入减去非土地成本。获得剩余部分，它等于总收入减去非土地成本。66.2 6.2 制造业部门的竞价租金曲线制造业部门的竞价租金曲线n在城市环境中，土地价格与土地的肥力无关，但跟土地所在城市环境中，土地价格与土地的肥力无关，但跟土地所在的区位关系极大。在的区位关系极大。n假设某自行车工厂，从港口运进部件，在生产之后，又靠假设某自行车工厂，从港口运进部件，在生产之后，又靠港口将成品自行车运往其它地方销售。港口将成品自行车运往其它地方销售。距离距离总收入总收入($)非土地非土地成本成本($)运输成本运输成本($)土地的土地的WTP值值($)生产地点生产地点占地占地(公顷公顷)竞价租金竞价租金($/公顷公顷)0250130-120260125013020100250225013040802403250130606023076.2 6.2 制造业部门的竞价租金曲线制造业部门的竞价租金曲线斜率表示距离每增加1单位所引起的竞价租金变化量城市经济学第一公理城市经济学第一公理：通过价格调整实现区位均衡：通过价格调整实现区位均衡距离距离竞价租金竞价租金($/公顷公顷)06015024033086.3 6.3 信息部门的竞价租金曲线信息部门的竞价租金曲线n写字楼企业所提供的服务多种多样，但它们都有写字楼企业所提供的服务多种多样，但它们都有共同的投入和产出：信息。共同的投入和产出：信息。n许多信息都是隐含信息，这要求人们面对面接触，许多信息都是隐含信息，这要求人们面对面接触，以交换彼此信息。以交换彼此信息。n假设假设CBD有有7家企业，在水平位置上它们以方格互家企业，在水平位置上它们以方格互相隔离。每个企业的员工必须移动到其它企业那相隔离。每个企业的员工必须移动到其它企业那里才能交换彼此的信息。里才能交换彼此的信息。9企业企业区位区位移动距离（向西）移动距离（向西）移动距离（向东）移动距离（向东）总移动距离总移动距离D06=1+2+36=1+2+312E110=1+2+3+43=1+213F215=1+2+3+4+5116G321=1+2+3+4+5+6021中心区位可使总中心区位可使总移动距离最小化移动距离最小化106.3.2 供给规模固定时写字楼竞价租金曲线供给规模固定时写字楼竞价租金曲线n假设每个写字楼企业都有一座占地假设每个写字楼企业都有一座占地1/4公顷的四层建筑物公顷的四层建筑物n企业每天生产价值企业每天生产价值500美元的产品，生产成本：美元的产品，生产成本：1）资本）资本成本（成本（100美元）；美元）；2）其它成本（劳动力、原材料和其）其它成本（劳动力、原材料和其它投入品）它投入品）150美元。美元。11距距离离层数层数总收总收入入资本资本成本成本其它生其它生产成本产成本移动移动成本成本土地的土地的WTP生产场生产场地面积地面积每公顷的每公顷的竞价租金竞价租金0450010015002500.25100014500100150362140.2585654500100150200500.25200n城市经济学第一公理：通过价格调城市经济学第一公理：通过价格调整实现区位均衡。整实现区位均衡。n为交换信息而产生的差异化移动成为交换信息而产生的差异化移动成本，可以完全被土地租金的变化抵消，本，可以完全被土地租金的变化抵消，最终所有区位上的经济利润为零。最终所有区位上的经济利润为零。n斜率为负：因为距离中心地带越远，斜率为负：因为距离中心地带越远，需要支付的移动成本就越高。需要支付的移动成本就越高。n曲线呈曲线呈凹性凹性（远离原点方向）：因（远离原点方向）：因为移动成本以递增的速度增加。为移动成本以递增的速度增加。12高层建筑高层建筑中等高度建筑中等高度建筑低层建筑低层建筑土地（公顷）土地（公顷）0.040.251建筑物层数建筑物层数2541资本成本资本成本(美元美元)250100506.4 6.4 要素间存在替代性时要素间存在替代性时写字楼竞价租金曲线写字楼竞价租金曲线等产量的意思是虽等产量的意思是虽然土地和资本投入然土地和资本投入量不同，但生产出量不同，但生产出的办公楼面积一样。的办公楼面积一样。136.4.2 6.4.2 要素替代性：选择建筑高度要素替代性：选择建筑高度高层建筑（高层建筑（25层）层）中等高度建筑（中等高度建筑（4层）层）低层建筑（低层建筑（1层）层）土地（公顷）土地（公顷）0.040.251资本成本（美元）资本成本（美元）25010050租金为租金为40美元美元时的建筑成本时的建筑成本土地成本土地成本总成本总成本租金为租金为200美元美元时的建筑成本时的建筑成本土地成本土地成本总成本总成本租金为租金为1600美元美元时的建筑成本时的建筑成本土地成本土地成本总成本总成本40101.690110251.62005082501502581600400641650500314当土地价格当土地价格企业将用资本替代土地。也即是要素的替代性。企业将用资本替代土地。也即是要素的替代性。146.4.3 6.4.3 要素替代性产生凸性竞价租金曲线要素替代性产生凸性竞价租金曲线n假如离市中心假如离市中心5个方格距离，个方格距离，修修4层建筑是最有效的，此时该层建筑是最有效的，此时该区位上的竞价租金为区位上的竞价租金为200美元。美元。n区位移到距市中心区位移到距市中心1个方格个方格n如果不能发生替代，继续修如果不能发生替代，继续修4层建筑，此时的竞价租金为层建筑，此时的竞价租金为856美金。美金。n如果可以发生替代，修更高如果可以发生替代，修更高的楼，可以降低写字楼的成本的楼，可以降低写字楼的成本（虽然建造成本提高，但用地（虽然建造成本提高，但用地更少了，成本降低）。这样，更少了，成本降低）。这样，竞价的结果使得土地租金进一竞价的结果使得土地租金进一步提高。步提高。156.4.3 6.4.3 要素替代性产生凸性竞价租金曲线要素替代性产生凸性竞价租金曲线距离距离建筑建筑层数层数总收总收入入建筑物资建筑物资本成本本成本其它成其它成本本移动成移动成本本总租金总租金支出支出生产场生产场地面积地面积每公顷竞每公顷竞价租金价租金12550025015036640.04160054500100150200500.25200要素替代性促使凹形的竞价租金曲线变为凸性曲线。这意要素替代性促使凹形的竞价租金曲线变为凸性曲线。这意味着，当靠近城市中心时，土地价格将以递增的速度上升，味着，当靠近城市中心时，土地价格将以递增的速度上升，土地价格的迅速上涨又会激励更多的要素替代，其结果是土地价格的迅速上涨又会激励更多的要素替代，其结果是城市中心附近修建的高层建筑越来越多。城市中心附近修建的高层建筑越来越多。16案例案例1 1：巴黎的密度和地价：巴黎的密度和地价凸性的土地凸性的土地价格曲线价格曲线越到市中心越到市中心密度越大密度越大17案例案例2 2：与众不同的北京城市密度分布：与众不同的北京城市密度分布北京的城市天际线是中间低、四周高，整座北京的城市天际线是中间低、四周高，整座城市形成了以二环、三环、四环为环线、以城市形成了以二环、三环、四环为环线、以天安门广场为天安门广场为“城市盆地城市盆地”中心的大盆地。中心的大盆地。18案例案例2 2：与众不同的北京城市密度分布：与众不同的北京城市密度分布长安街沿线，从天安门广场两侧分别向东西方向延伸，长安街沿线，从天安门广场两侧分别向东西方向延伸，建筑物由米高，渐渐到米建筑物由米高，渐渐到米米，二环米，二环边上一般可达米，到三环的公主坟立交桥和国边上一般可达米，到三环的公主坟立交桥和国贸立交桥，建筑物便达到米高了。贸立交桥，建筑物便达到米高了。19案例案例2 2：与众不同的北京城市密度分布：与众不同的北京城市密度分布n三环一线，超过三环一线，超过米的建筑比米的建筑比比皆是。尤其是东比皆是。尤其是东三环和北三环，分三环和北三环，分布着北京最高的一布着北京最高的一批建筑。批建筑。n北京与众不同的北京与众不同的“盆地盆地”型城市结型城市结构，是人为而非市构，是人为而非市场机制的结果。场机制的结果。n后果：通勤成本后果：通勤成本极高。极高。首都成了首都成了“首堵首堵”。206.5 6.5 住宅价格住宅价格n住宅模型基本假设住宅模型基本假设n1.通勤成本具有严格的货币性，它可以用每英里通勤成本具有严格的货币性，它可以用每英里t美元表示。美元表示。忽略通勤的时间成本。忽略通勤的时间成本。n2.每个家庭都只有一个成员要通勤到就业地点，既可以是每个家庭都只有一个成员要通勤到就业地点，既可以是CBD，也可以是制造业园区。，也可以是制造业园区。n3.非通勤性质的活动可以忽略不计。非通勤性质的活动可以忽略不计。n4.所有区位上的公共服务和税率相同。所有区位上的公共服务和税率相同。n5.城市所有区位的舒适特征，如空气质量、景观和气候都城市所有区位的舒适特征，如空气质量、景观和气候都相同。相同。n6.城市内部公共服务、税收和城市舒适特征均匀分布城市内部公共服务、税收和城市舒适特征均匀分布。216.5.1 6.5.1 线性住宅价格曲线线性住宅价格曲线:不存在消费者替代不存在消费者替代n每个家庭都拥有一套每个家庭都拥有一套1000平方英尺的标准住宅。平方英尺的标准住宅。n家庭固定收入家庭固定收入800美元用美元用于住宅和交通支出。于住宅和交通支出。n每月每英里产生每月每英里产生50美元的美元的通勤成本。通勤成本。n如果如果1000平方英尺的住宅平方英尺的住宅需支付需支付600美元租金，每美元租金，每平方英尺的住宅价格（也平方英尺的住宅价格（也即租金）为即租金）为0.6美元美元/平方平方英尺。英尺。土地价格土地价格=(800-50*4)/1000=0.622n城市经济学第一公理：通过调整价格实现区位均衡城市经济学第一公理：通过调整价格实现区位均衡均衡均衡住宅价格曲线将使所有区位上的居民获得无差异的效用。住宅价格曲线将使所有区位上的居民获得无差异的效用。nP为住宅价格变化量，为住宅价格变化量，h为住宅消费量，为住宅消费量，x为距离变化为距离变化量，量，t为每英里通勤成本。为每英里通勤成本。nPh+xt=0n变形为变形为Ph=-xt，即住宅成本变化量等于通勤成本，即住宅成本变化量等于通勤成本变化量。变化量。n如果家庭从如果家庭从x=10移动到移动到x=5，0.251000=-(-5)50=2506.5.1 6.5.1 线性住宅价格曲线线性住宅价格曲线:不存在消费者替代不存在消费者替代向就业中心每移动向就业中心每移动1英里英里,每平方英尺住宅价格将增加每平方英尺住宅价格将增加0.05美元。美元。236.5.2 6.5.2 消费者替代产生凸性住宅价格曲线消费者替代产生凸性住宅价格曲线n当住宅价格上涨时，购买当住宅价格上涨时，购买住宅的机会成本将增加：住宅的机会成本将增加：购买的住宅面积每增加购买的住宅面积每增加1平平方英尺，其它商品的消费方英尺，其它商品的消费量将相应减少。量将相应减少。n由于存在较高的机会成本，由于存在较高的机会成本，消费者将租赁较小面积的消费者将租赁较小面积的住宅，将省下的钱用于食住宅，将省下的钱用于食品或娱乐。品或娱乐。246.6 住宅竞价租金曲线6.6.1 固定要素比例n在土地市场上，开发商的竞价在土地市场上，开发商的竞价租金导致每个区位上的经济利租金导致每个区位上的经济利润为零。润为零。n开发商的土地竞价租金等于总开发商的土地竞价租金等于总收入减去非土地成本。由于住收入减去非土地成本。由于住宅价格曲线具有负斜率，且呈宅价格曲线具有负斜率，且呈凸性，这使得竞价租金曲线的凸性，这使得竞价租金曲线的斜率也为负，且呈凸性。斜率也为负，且呈凸性。nX=11的位置上，总收入等于的位置上，总收入等于总的非土地成本，因此其竞价总的非土地成本，因此其竞价租金为零。租金为零。256.6.2 要素替代和住宅密度n消费者替代：消费者替代：住宅价格上涨时，家庭会减少住宅住宅价格上涨时，家庭会减少住宅消费量，以保证生活品质。因而中心城区密度大，消费量，以保证生活品质。因而中心城区密度大，户型较小。户型较小。n要素替代：要素替代：土地价格上涨，开发商必然减少用地土地价格上涨，开发商必然减少用地规模，在更小的地块上建筑高层建筑。规模，在更小的地块上建筑高层建筑。n这两种替代效应的结果，是使的中心城区的密度这两种替代效应的结果，是使的中心城区的密度远高于城郊的人口密度。远高于城郊的人口密度。266.8 土地利用模式写字楼市场竞价租金写字楼市场竞价租金276.8 土地利用模式制造业部门竞价租金制造业部门竞价租金286.8 土地利用模式雇主最大的竞价租金雇主最大的竞价租金296.8.2 不同部门的影响范围30讨论：怎样看待时寒冰的建议？讨论：怎样看待时寒冰的建议？31