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土地成本构成及分配方法土地成本构成及分配方法1土地来源渠道1、无偿划拔的土地成本的确认2、转让方式获得土地成本的确认3、以土地投资入股方式土地成本的确认4、参加拍卖土地成本的确认5、股权方式获得土地的成本确认6、以地换房的土地成本的确认7、政府置换土地成本的确定2案例（1）无偿划拔 某国有房地产开发企业于1996年初无偿划拔获得某块地，1998年初进行评估为1000万，并按1000万入账，2006年初对该土地进行评估，评估值为10000万？问开发后在清算如何确认土地成本？3案例2转让方式 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。财税2004134号 4案例2土地投资入股 A为自然人，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有70%的股份。该土地购买原价为1000万元，评估价为2000万元，股东确认价为2000万元，B房地产公司以2000万元做为土地成本入帐。2007年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。5政策链接（1）根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，以房地产进行投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免缴纳土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应按规定缴纳土地增值税。6 政策链接（2）根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。7所得税方面的政策 按照国税发200631号文件的规定：接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。8总局答复 我们认为：以土地作价入股进行投资或作为联营条件，后又将房地产再转让的，在土地增值税清算时，应以其原投资、联营者为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为扣除项目中取得土地使用权所支付的金额。9案例（4）参加拍卖 某房地产开发公司通过拍卖公司获得某破产企业委托拍卖的一块土地，支付土地款600万，支付给拍卖公司费用50万？思考：1、如何取得票据？2、支付拍卖公司的费用能否进土地成本 10案例（5）股权方式 某房地产开发公司于2005年初与甲房地产公司谈判，因甲公司有一块地，该地购入时共付款3000万，该公司注册资本金2000万，最后谈判成功，以10000万获得甲公司的全部股权。问：土地成本如何确认？11案例（5）以房换地 某房地产开发公司于2003年1月获得一块土地，当时双方协定：前期不支付任何款项，待项目开发完毕之后将3000平方的房屋做为土地价款。1、问土地成本如何确认？2、各期之间如何划分？12案例（案例（6）通过中介人获得）通过中介人获得 某房地产开发公司于某房地产开发公司于2004年委托某年委托某物业公司购买土地，共支付给物业公司物业公司购买土地，共支付给物业公司10000万，其中获得相关土地票据万，其中获得相关土地票据7500万，其中大部分票为村委会的收入，其万，其中大部分票为村委会的收入，其中付给物业公司费用中付给物业公司费用2000万，问如何扣万，问如何扣除？除？必须是按国家规定的有关费用。必须是按国家规定的有关费用。13案例（7）成本分摊 某房地产公司获得某房地产公司获得200000200000方土地，分四期方土地，分四期开发，如何计算土地成本？开发，如何计算土地成本？纳税人成片受让土地使用权后，分期纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。19991999年国税函年国税函19991999112112号号 14国税函国税函1999112号关于广西土地增值税号关于广西土地增值税计算问题请示的批复计算问题请示的批复广西壮族自治区地方税务局：广西壮族自治区地方税务局：你局你局关于转让土地计算土地增值税问题的请示关于转让土地计算土地增值税问题的请示（桂（桂地税报地税报199917号）文收悉。对来文请示的号）文收悉。对来文请示的土地增土地增值税暂行条例实施细则值税暂行条例实施细则（以下简称（以下简称细则细则）第九）第九条条“纳税人成片受让土地使用权后，可转让土地使用纳税人成片受让土地使用权后，可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊权的面积占总面积的比例分摊”中中“总面积总面积”的含义，的含义，现答复如下：现答复如下：15 根据土地增值税立法精神，根据土地增值税立法精神，细则细则第九条的第九条的“总面积总面积”是指可转让土地使用权的是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按公共设施用地是不能转让的，按细则细则第七第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。共设施用地面积后的剩余面积。国家税务总局一九九九年年三国家税务总局一九九九年年三月五日月五日16分摊七种方法适用比较收入分摊法收入分摊法等高系数法等高系数法占地面积法占地面积法房地价值法房地价值法建筑面积法建筑面积法基准地价法基准地价法楼面价修正法楼面价修正法评估价值法评估价值法17