房地产开发企业成本核算及会计处理.doc

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企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品-出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品-出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。 企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品-出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品-出租产品”科目。企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。 期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。同时，在会计报表附注中披露出租房地产的成本、租赁合同主要条款等内容。 房地产开发企业对于本问题解答发布之前对外出租的自行开发房地产，未按照本规定原则进行处理的，应进行追溯调整。房地产企业不同模式下的会计处理 一般情况下，在探讨房地产企业混合销售情况时，大多是从建筑施工企业的角度出发，分析材料供应模式的操作性以及税务影响。但是，随着经济发展，各类建筑中高新材料的使用越来越多，这些建筑材料往往只能由生产企业来负责安装，这使得一部分生产性企业也作为房地产企业的上游企业加入到供应链中来。因此，在讨论房地产企业材料供应模式的选择上就需要考虑这种趋势的存在。总体而言，建筑材料采购供应商的选择有三种模式：甲方供应、甲方指定、乙方采购。甲方供应是指由施工合同中的甲方（即建设单位）自行采购材料提供给乙方（即施工单位）用于建筑、安装、修缮、装饰等行为，也可以指此种方式提供的工程用材料。甲方供应可以有效降低工程成本，保证材料和工程质量。但甲方不仅要增加人、财、物投入，还要承担包括经济、质量、进度上的一定风险，以及材料使用损耗难以控制等问题。甲方指定是指由甲方在招标阶段指定厂家、规格，由施工单位购买的材料，如果甲方直接向丙方付款、丙方直接开票给甲方，也可以视同为甲方供应。以下主要针对甲方供应材料的会计处理展开分析。一、会计处理模式的选择一般情况下，乙方为生产性企业的情况较少，而且若为生产性企业，只能适用增值税，因此本文只讨论乙方为建筑企业的会计处理模式。（一）两种会计处理方法国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发2002117号）规定，纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，同时符合“具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质”、“签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款”的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税。甲方供应材料若是乙方的自产货物，可依照该文件规定，在符合两点要求的情况下，就其全部收入适用营业税的低税率。但不是自产货物的情况更普遍，这种情况下的税收政策比较明确，但对于如何进行会计处理，一直没有非常明确的规定。下面用案例来分析说明甲方的会计处理问题。假设某房地产企业投资一个房产项目，项目总造价为5000万元，其中甲方供应材料为2000万元。在该企业将材料提供给施工方时，如何进行会计处理是讨论的关键。目前在实务中有以下两种处理方式：方法一：借：预付账款 20 000 000 贷：工程物资 20 000 000这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要计税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。建设方在支付现金给施工方时做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时也应作为预付账款处理。在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终总结算价款的金额应该是5000万元。方法二：借：开发成本 20000000 贷：工程物资 20000000这种会计处理的依据是，建设方所购物资给施工方就是用于自身项目，因此在发出材料时直接计入项目成本。（二）两种会计处理模式的比较分析1从会计核算角度分析会计处理方法不同导致了施工方建筑业发票的开具问题：按方法一处理，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入开发成本，因此，施工方应该按5000万元开具建筑业发票，并按5000万元缴纳营业税。按方法二处理，由于建设方在发出材料时就直接计入了开发成本，施工方在最终开具建筑业发票时，如果按5000万元开票就会导致2000万元材料在建设方重复计入成本的情况，只能按3000万元开票。从企业的角度而言，如果不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方法一是比较好的。因为，建设方在发出甲方供应材料时，材料并没有立即用于项目或全部用于项目，只是从建设方保管转至施工方保管。如果采用方法二，直接计入开发成本，将导致会计信息的失真。而且，施工方在收到材料和发出材料时均不做任何会计处理，也不利于对甲方供应材料的使用和监督管理。2从税务监管角度分析根据营业税的相关规定，无论施工方是按3000万元开票还是按5000万元开票，甲方供应材料都必须并入施工方的营业额计算征收营业税，即都必须按5000万元征收营业税。因此，从理论上讲，无论建设方如何进行会计处理，施工方的税负是不变的。但现实情况是，由于营业税是流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，实际最终会转嫁到建设方，至少是部分转嫁。由于这部分甲方供应材料不用开票，施工方一般也不会去主动申报缴纳营业税，甚至在进行工程决算确定工程造价时，对这部分甲方供应材料也不计税并入工程总造价。因而若考虑税务监管不到位而产生的避税问题，建设方更倾向采用第二种会计处理模式。但在这种会计处理模式下，施工方承担了很大的风险。因为不管建设方如何进行会计处理，施工方是甲方供应材料营业税的纳税义务人，如果税务机关发现并要求施工方补税，施工方只有缴纳，甚至承担偷税而被处罚的风险。至于甲方供应材料没有计税的问题，施工方也应与建设方协商或向相关工程管理部门寻求解决方法。从税务机关的角度讲，更倾向于采取第一种方法，这样能很好地将甲方供应材料纳入税收监管的范围。因此，有些税务机关明确规定，建设方不允许直接凭商业发票人工程成本，必须取得建筑业发票人工程成本，否则按未取得合法有效凭证处理，这部分成本提取的折旧在企业所得税前不得扣除。这虽不失为一种监管方法，但是否合理尚有待商榷。二、完善建议在混合销售的问题上，财政部、国家税务总局陆续出台了相关的税收政策解释，如财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）、财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知（财税2006114号），这说明国家在不断完善相关规定，堵塞税收漏洞。但总体而言，问题并未得以很好地解决。究根溯源，从客观因素而言，是由于我国对于国民经济行业的划分不尽规范且依照行业出发确定税种所导致的。从主观因素来讲，主要在于人为区分兼营和混合销售，以澄清两者的区别来解决混合销售税种适用问题，并未从根本上理清兼营与混合销售的问题。为此，笔者认为，可以打破按照行业确定税种的模式，除将不产生实物流转的服务业确定为适用营业税的纳税义务人以外，将提供有形产品流转的其他纳税人均纳入到增值税的适用范围，把增值税由生产型改为消费型。同时考虑到企业提供产品差别较大，可以扩大税率比例，根据产品确定相关适用税率。房地产行业人工费的核算工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14）计入各项工程的成本。 “工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 某施工单位平均工资率（元/时）月份内施工单位建筑安装工人工资和 职工福利费总额（元）月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） 用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费： 项工程分配的人工资该项工程耗用工时施工单位平均工资率=房地产业会计报表附注:房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计信息外，还应本着充分披露的原则。在会计报表之外，另用附注的方式，用文字对报表有关项目作必要的解释，来帮助报表使用者理解会计报表的内容。会计报表附注的内容，主要有以下几方面： 一、企业所采用的主要会计处理方法的说明 不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。如： 短期投资，应说明其期末数的计价方法：按成本计价，还是按成本与市价孰低计价。 应收账款，应说明其对坏账采用直接转销法，还是采用备抵法；如采用备抵法，是采用应收账款余额百分比法，还是采用账龄分析法。 存货，应说明其平时收发按计划价格计价，还是按实际成本计价；如按实际成本计价，是采用先进先出法，还是采用后进先出法。移动平均法、全月一次加权平均法。 固定资产折旧，应说明其采用折旧是采用平均年限折旧法，还是采用双倍余额递减折旧法、年数总和折旧法；又采用平均年限折旧法时，是用个别折旧率，还是用分类折旧率。 长期股权投资，应说明其按成本法记账，还是按权益法记账，或哪些长期股权投资按成本法记账，哪些长期股权投资控权益法记账。 无形资产和递延资产，应说明其成本和摊销年限的确定依据。 房地产经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，应说明其确认原则。 所得税，应说明以应付税款法作为核算当期所得税费用的方法，还是以纳税影响会计法作为核算当期所得税费用的方法。 会计中的一贯性原则，要求企业在不同会计期间采用相同的会计处理方法，否则，不同期间会计报表反映的会计信息，就无法进行比较。但是坚持一贯性原则，并不等于说前后各期的会计处理方法永久不能变更。会计工作为了适应经济环境的变化而必须作出会计处理方法变更时，应在会计报表附注中说明变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响。当然，这种变更，也应在企业会计准则的允许范围之内。 二、报表中有关重要项目明细资料的列示 对会计报表中的一些重要项目，因报表格式的限制，未能详细列示，应在附注中列出明细资料。如： 短期投资，按各类投资列出成本价和市场价。 应收账款和其他应收款，按账龄分类列示，并注明持有本企业一定股权（如5以上投资）单位的欠款额。 存货，按存货务会计科目列示。提取存货跌价准备的企业，还应列示各类存货可变现的净值。 待摊费用，如数额较大，应分项列示。 长期投资，按债券投资、股票投资、其他债权投资、其他股权投资分项列示账面余额和当年投资收益。 固定资产，按类别列示其原价、累计折旧和净值。固定资产购建支出，按工程项目列示其预算数、期初数、本期增加数、本期转出数、期末数、工程进度和资金来源。 无形资产，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。 递延资产或长期待摊费用，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。 短期借款和长期借款，列示各笔借款的债权单位、借款金额、借款起讫日期、利率和借款条件。如有外币借款的企业，还应列示外币金额及折合率。经营收入和经营成本，按土地转让、商品房销售、配套设施销售、代建工程结算、出租房屋、出租土地列示其收入和成本。 其他业务利润，如数额较大，按业务类别列示。 营业外收入和营业外支出，如数额较大，按收支项目列示。 三、非经常性项目损益的说明 非经常性项目损益是指企业在房地产开发经营活动中不是经常发生事项的损失或收益。如： 固定资产转让，应说明其转让收入大于账面净值和有关税费后的净收益，或小于账面净值和有关税费后的净损失。 收回长期投资，应说明收回长期投资大于账面投资的收益或小于账面投资的损失。 非常损失，应说明因自然灾害等非正常原因造成的各项资产账面净值减去保险赔偿款及残值后的净损失以及善后发生的各项清理费用。其他数额较大的非经常性项目的损益，均应在会计报表附注中加以披露。 四、或有事项及其收益、损失的披露 或有事项是指在会计报表编制日已经存在的事项，它能否使企业获得收益或发生损失，有赖于未来一种或多种事项的发生或不发生而定，具有很大不确定性。 或有事项按其发生可能性的大小及其收益或损失金额能否合理估计，有三种处理方式：确认入账；在会计报表附注中披露；不予反映。 或有事项发生的可能性，分为很有可能、有可能和很少可能三种情况。或有事项发生收益或损失的金额，分为能合理估计和不能合理估计两种情况。 对或有收益的披露，应遵循谨慎原则和收入实现原则予以处理。对或有损失，应遵循谨慎原则和充分披露原则予以处理。一般说来，对很有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，但应在会计报表附注中披露。对有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，是否在会计报表附注中披露要特别谨慎。对很少可能获得收益的或有事项，不必在会计报表附注中披露。 对很有可能发生损失的或有事项，能估计损失金额的，应将其损失和负债同时估计入账；不能估计损失金额的，应在会计报表附注中充分加以披露。对有可能发生损失的或有事项，其损失和负债不估计入账，但应在会计报表附注中加以披露。对很少可能发生损失的或有事项，一般也应在会计报表附注中加以披露。 对于下列或有事项，应估计其可能发生的收益或损失的金额，并说明对未来结果的可能影响： 为其他企业负债提供的担保； 因票据贴现而承担的义务； 企业承担的其他责任； 有可靠证据证明的或有收益。 五、关联方关系及其交易的披露 关联方的交易，往往会影响企业的经营收入、经营成本、其他业务利润，对企业经营成果的真实性产生影响，所以也应在会计报表附注中加以披露。会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：（1）直接或间接地控制其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业（如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间）；（2）合营企业；（3）联营企业；（4）主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员；（5）受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者如为企业时，不论他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如下事项：（l）企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其变化；（2）企业的主管业务；（3）所持股份或权益及其变动。 关联方交易是指关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款。主要包括：（l）转让土地使用权；（2）承发包工程；（3）购买或销售商品；（4）购买或销售除商品以外其他资产；（5）提供或接受劳务；（6）代理；（7）租赁；（8）提供资金（包括以现金或实物形式的贷款或权益性资金）；（9）担保和抵押；（10）管理方面的合同；（11）研究与开发项目的转移；（12）许可协议；（13）关键管理人员报酬。在企业与关联方发生交易的情况下，企业应在会计报表附注中披露关联方关系的性质、交易类型及其交易要素。这些要素一般包括：（1）交易的金额或相应比例；（2）未结算项目的金额或相应比例；（3）定价政策（包括没有金额或只有象征性金额的交易）。关联交易应当分别关联方以及交易类型予以披露。类型相同的关联方交易，在不影响会计报表阅读者正确理解的情况下，可以合并披露。 六、合并会计报表的说明 企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注的事项外，还应在会计报表附注中说明： 纳入合并会计报表合并范围的子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例； 纳入合并会计报表的子公司增减变动情况； 未纳入合并会计报表合并范围的子公司的名称、持股比例，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司投资的处理方法； 纳入合并会计报表合并范围的非子公司（其他被投资公司）的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。 子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处理方法； 纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。 七、资产负债表日后事项的说明 资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为调整事项和非调整事项。 调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于对资产负债表日存在情况的有关项目金额作出新的确认，而需要对会计报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计差错；发现在资产负债表日之前不符合企业会计准则作出的会计处理；由于税率变动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。 非调整事项，是指在资产负债表日后发生的，并不影响资产负债表日存在情况，不需要对会计报表作出调整的事项。但对企业以后财务状况和经营成果将会产生重大影响的事项。如：对其他企业进行控股投资、发生重大筹资行为、资产遭受重大自然灾害损失、发生重大经营性亏损、与本企业有债务关系的企业不再持续经营、达成协议的债务重组事项以及资产重组事项等，都应在会计报表的附注中加以披露。 房地产企业成本、费用主要会计科目核算（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 开发土地成本费用： 借：开发成本土地开发 贷：银行存款 或应付账款XX公司分配开发的间接费用 借：开发成本土地开发 贷：开发间接费用结转开发土地成本费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本土地开发。配套设施开发计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 借：开发成本配套设施开发 贷：开发产品支付的配套设施开发费用 借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本配套设施开发 贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用 借：开发成本配套设施开发 贷：开发间接费用结转配套设施开发成本 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本配套设施开发房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的） 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款自已组织施工的 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 应付工资 库存材料或设备代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金结转开发的间接费用 借：开发成本代建工程开发 贷：开发间接费用工程竣工后结转成本 借：开发成本代建工程 贷：开发成本代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本代建工程结算成本 贷：开发成本代建工程（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资分配开发的间接费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发间接费用竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品房屋 贷：开发成本房屋开发 （3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 （4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 （5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款房地产企业收入、利润的主要会计科目核算（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算在实现营业收入同时收到价款时借：银行存款贷：主营业务收入营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款贷：主营业务收入预收价款时，待开发完工后再移交使用的借：银行存款贷：预收账款移交使用时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款贷：主营业务收入（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入借：银行存款 或应收账款贷：其他业务收入（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品成本的结转借：主营业务成本贷：开发产品如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本借：主营业务成本贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应交税金应交营业税应交城市维护建设税应交土地增值税其他应交款应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金应交营业税应交城市维护建设税其他应交款应交教育费附加 房地产开发企业收入确认的时限一、 房地产开发企业会计确认收入时限 （一）房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同的确认方法，主要有：1)以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；2)以签订正式房屋销售合同作为收入实现；3)以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书”并开具销售发票作为销售实现；4)以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入的确认。值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保留意见或解释性说明段。而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入的确认是按照企业计制度的收入口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可*地计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时即在产权变更时确认收入。比如目前，大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。银行要与购房者签订一个“个人购房（抵押）借款合同”，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。合同中开发商需要提供的保证是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。因此开发商在没有将房屋法律意义完全交付给购买者前，必须承担这样的连带责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。开发商因为存在承担这种连带责任的可能性，已收取的购房款还存在一定风险和不确定性，所以通常不在办理产权证之前确认收入。 商品房销售管理办法第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。城市房地产开发经营管理条例第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保的连带责任。（二）个人对房地产收入时限的理解下面，将上述确认收入的时限做逐一剖析 1)签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售行为，只属于合同要约的一部分，能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意想决定；且预售合同不同建造合同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房地产预售合同是商品购销双方的意想。因此根据企业会计准则收入 规定商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给买方判定，签订预售合同并收取预收货款由于该开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收账款”转为“经营收入”。 2)签订正式销售合同是否可以作为销售实现，笔者认为签订正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合企业会计准则收入的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的