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项目周边环境分析

1、 板块分析
板块
特点
说明
莞太路
曾经辉煌
一度衰落
期待升级
1、莞太大道从国道到市内通道，已经过了辉煌时期，目前大部分物业落后、可发展用地不多；
2、政府前几年要打造莞太大道为金融大道，甚为牵强；随着东莞大道的兴起，莞太大道金融机构总部逐步搬迁到鸿福一带；
3、莞太大道因旧汽车总站的搬迁和东莞大道崛起的影响，莞太大道从第一立交桥到建设路口的发展收缩，整体商业氛围大大下降。
新基片区
未成型的
综合配套组团
根据南城“三旧改造”规划，新基片区规划为综合配套组团；
但是，目前“三旧改造”步伐尚在胜和、元美以及火炼树片区，没有到达新基片区；
新基片区目前是大片的农民房和成片的旧厂房，居住氛围及商业氛围均不理想。

2、 商业环境分析
地块处于商业过渡地带
往北：南城富民商业步行街、城市风景商业街
往南：新基路口至石鼓段为莞太路汽贸一条街
由于商业街及汽贸街的目标客户差异较大，项目地块段成为人流断裂带；
目前嘉荣SPAR的经营相对比较平淡，主要是低端消费；随着中天城市广场沃尔玛的开业，部分客户将被分流，嘉荣的经营情况将受到巨大影响。
宏远旧货市场经营一般，对项目形象影响大。

根据《南城区商业网点规划2009~2020》，新基片区商业网点规划为社区商业中心；
社区名称
人口规模
商业网点配置要求
西平
5000-1万人
增设综合超市、服务类店铺、餐饮店
雅园
2000-5000人
增设综合超市、服务类店铺
新城
2000人以下
设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点
元美
2000-5000人
增设综合超市、服务类店铺
胜和
2万-5万人
增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所
亨美
5000-1万人
增设综合超市、服务类店铺、餐饮店
三元里
2000人以下
设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点
篁村
1万-2万人
增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店
新基
1万-2万人
增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店
周溪
1万-2万人
增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店
袁边屋
5000-1万人
增设综合超市、服务类店铺、餐饮店
白马
1万-2万人
增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等）、餐饮店
宏远
2万-5万人
增设社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等）、餐饮、旅店、文体场所
鸿福
2000人以下
设置便利店、生鲜食品店、书报亭、医药店、餐饮店等网点
石鼓
5000-1万人
增设综合超市、服务类店铺、餐饮店
蛤地
5000-1万人
增设综合超市、服务类店铺、餐饮店
水濂
2000-5000人
增设综合超市、服务类店铺

3、 办公环境分析
类别
分项
现状
发展趋势
写字楼
莞太路两旁写字楼
1、莞太大道的兴起带动两旁低矮建筑群的开发，以各大公司命名的大楼比比皆是。可见原有对该区域规划的短视，造成今天升级改造的难度。
2、原有莞太路两旁的写字楼以服务与莞太路及周边交易市场为主的配套服务业：
Ø 服务于与人才市场的培训机构、认证单位；
Ø 原来行政中心区尚未兴建前的公司办公、金融服务、保险、广告公司、装修公司等。
3、随着行政中心区的兴建和投入使用，租金水平的相差无几和写字楼供应量的增加，从2003年开始逐步外迁。
4、目前的写字楼租金价格：带装修15-30元左右，商务办公环境较差。
1、写字楼转变功能，往研发、创业、需要大面积低租金的配套服务功能发展（莞城创意园）
2、需要整体商业发展才能带旺写字楼。
3、改造提升，以SOHO办公作为写字楼产品的变通发展。
在东莞城区，写字楼租赁价格普遍在35元/平方米左右，南峰中心最高月租金为70元/平方米，主要针对一些金融、证券等机构，而早期的写字楼，如丝绸大厦月租金仅为21元/平方米。
与广州不同，广州有大量的跨国企业和公司。而东莞产业结构主要以二产业为主，第三产业还不够发达，这直接导致东莞写字楼租户以一些成长型企业为主，考虑到成本支出，他们普遍对高租金的写字楼接受度有限”
按照常理，住宅价格是应该比同区位的写字楼低，东莞的行情是住宅价格逼近写字楼，甚至出现倒挂现象。如协和大厦，之前本定位于公寓产品，后来调整规划，变成写字楼。从德方斯公寓定价来看，均价7200元/平方米，协和大厦写字楼均价也接近这个水平，甚至部分单位还要低于公寓均价，属于典型的倒挂现象。如行政中心附近的丰硕广场，根据合富辉煌监测的数据显示，2009年均价为5763元/平方米，这个价格，要远远低于这附近一带二手房的价格

4、 居住环境分析
分类
现状
发展趋势
新盘或潜在新盘
1、金域华府
2、景湖湾畔
金域华府和景湖湾畔均处于板块边缘；
片区内没有新建的优势楼盘；但三旧改造后是否有新地块盘活还不清楚。
目前，这一地段的市场关注度很低，投资者和自主者对该片区的自住物业购买认可度不高。
二手楼盘
1、凤凰阁
2、城市假日2期、3期
3、宏明花园
整体居住氛围不强，二手市场不活跃，盘量不多；二手单价在3200-5000元左右较多。