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房地产税收一体化管理

　　近年来，随着人们物质生活水平的不断提高，房地产行业也随之悄然兴起，在人们对生活质量要求越来越高的今天，房地产行业以它独特的特性呈现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。但是，房地产开发热潮的“高温不减”，房价的“不断走高”，炒房现象的“愈演愈烈”……这些房地产行业中的诸多问题，加剧了金融风险和房地产行业泡沫经济的产生，也给税收征管工作带来难题。因此，加强房地产税收征管，实施房地产税收一体化管理，对抑制房地产投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控具有十分重要的意义。
　　一、房地产行业税收征管存在的问题
　　房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，它具有广泛的产业关联性，可以带动多个产业部门的发展。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。目前，在房地产行业税收征管工作中，主要存在以下问题：
　　社会纳税意识不够，偷税现象比较严重。
　　由于房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠，法制观念不强，财务管理混乱，一味地追求利益的最大化，导致偷逃税现象较为严重。首先是财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍；其次是有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；其三是财务制度形同虚设，设置“帐外帐”，开具虚假、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、收视费、绿化费等。其五，房地产企业在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就由占转偷，变成了无声消失。
　　政策宣传力度不够，政策执行不能到位。
　　目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，其中“耕地占用税”和“契税”今年年初才交由地税部门征收，其相关的税收政策都在不断的修订完善中。因此，相对于房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。但由于房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往是只将帐记在心中，根本不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中，由于一些销售行为的不确定因素，如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。
　　税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。
　　由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，再加上税务部门征管手段的落后，房地产行业税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因：一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后进行结算征收等，而土地增值税则由于提供税款不多，计算程序复杂，以及预征政策落实问题，使得征管上存在较大的漏洞。四是控管力度不强。主要表现在：其一，施工企业结算不开具建安，无法确定工程成本。其二，房地产公司不开具销售不动产，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收。其三，房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。
　　税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。
　　房地产企业领取后，大肆开具“鸳鸯票”，恶意偷逃国家税收。管理的缺位，税务部门对违章行为的处罚不力，极大地影响了房地产及相关税收的管理。很多时候，税务部门只注重了当期征收，不注重回头检查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严，虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂，事后监督检查，追缴税款相当困难。目前，产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。
　　部门配合缺乏合力，激励制约手段欠缺。
　　税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门间的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。
　　税收费用负担过重，影响房地产业健康发展。
　　一方面费大于税现象极为严重，房地产开发企业所要缴纳的各种费用近30项，内资房地产开发企业费用支出高达投资额的25%左右，外商投资房地产开发企业的费用约占投资额的20%，高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平，扰乱了正常的生产经营秩序，又大大弱化了税收的调控能力。另一方面现行的房地产开发企业的税收种类繁杂、结构松散、税负偏高且存在重复课税问题，这些因素都从一定程度上影响了房地产行业的健康发展。
　　二、对房地产行业税收实施一体化管理的建议
　　针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时，通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，实施一体化管理。
　　强化税收政策宣传，营造浓厚的纳税氛围。
　　要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。譬如利用强大的新闻媒体网络开辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，启动相关税收政策语音热线、广播，印制宣传手册，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。
　　革新税收征管措施，推进税收精细化管理。
　　具体来讲，从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作。如帮助企业理解认识国家有关房地产业的税收政策；帮助企业建立完整的财务核算体系；帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是完善“以票控税、栋号管理”办法，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、建安和房地产营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控，对房产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号登记台帐，一栋一档，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，实施税源监控。三是加强管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税管理，定期检查房地产企业使用情况，核对的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的，严格进行处罚。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。
　　加强联合控管力度，建立健全协税护税网络。
　　房地产行业的税收管理需要多方面的支持，因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态。
　　首先，加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。如征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息，及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位；要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。
　　其次，以契税征管为契机，全面掌握税源信息。实施一体化管理，主要是以契税征管为把手，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制和税票，房产、土地部门不予产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。
　　第三，要利用现有的设备和资源，以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以县为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。譬如，通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的税收管理。又如，利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。
　　简化办税工作程序，提高征收工作效率。
　　税务部门应根据实际情况，采取有效措施，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳税款。首先，要本着“就近”和“方便纳税人”的原则，采取与土地、房管、银行等联合办公的方式，真正方便纳税人，降低纳税人的税外成本负担。其次，全面推行“一窗式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外，为了方便纳税人，及时掌握二手房交易价格情况，可在契税征收场所或房地产权属登记场所财产转让销售。有条件的地方，争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的纳税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率，树立起良好的税务执法形象。
　　坚持以人为本观念，提高干部队伍素质。
　　房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要坚持“以人为本”的思想，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查帐检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。房地产税收一体化管理