第三章 城镇定级估价子系统.doc

第三章 城镇定级估价子系统
3.1系统简介
城镇用地分等定级系统是按照国标《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求开发的应用系统。系统通过对影响城镇土地质量的各种因素综合分析，揭示城镇之间及城镇内部土地质量的地域差异。而后根据土地质量的差异，通过对各级别内样点的分析，评估得到城镇用地的基准价格。
系统大致分为五个部分，功能菜单及工具条、图层管理区、图形显示区、信息浏览区、功能操作区。这五个功能分区的介绍可以参考1.3.2。
3.2 系统操作
登陆城镇定级估价子系统后，通过新建工程，在工程中添加或修改图层信息（具体的操作可参考1.3的“图形管理区”部分）。导入各项基本图形信息后开始各项专题功能操作。具体包括参数输入、因素因子计算、定级操作、估价操作、结果输出等操作。
注意：就城镇用地定级估价来说，必须要加载的图层信息有：定级区域图层、阻隔通行图层（若考虑通行点）、定级因子图层。地理底图只是建议加载，不作强制要求。其它图层在系统运行过程中可自动加载或生成，用户不得擅自更改。
若在整理数据时，已经将点、线、面等定级因子文件放在专用的文件夹（即文件夹中没有其它MAPGIS文件），在加载图层时可选用“批量添加”。
3.2.1参数输入
1.专家库管理
双击右边的系统功能库会弹出专家库管理对话框，要求填写专家信息。
双击对话框中的空白处将自动增加一行，填入相应专家信息后，点击“保存”按钮即可。若填写错误，选中该行（可多选），点击“删除”按钮，即清空所选行的记录，再点击“保存”按钮即可。如图所示：

2.因素因子库管理
双击“因素因子库管理”会弹出对话框提示是否需要重新设置因素因子关系。在第一次设计因素因子库时选“是”，以后则根据具体情况选择“是”与“否”。

做出选择后将进入“因素因子模板”对话框。在右边选择“因素”结点单击右键选择“添加因素”来编辑因素名称。编辑好因素后，即要在模版的左边编辑因素下面的因子。选择因素名，在左边选择因素的所属因子点击按钮即可完成编辑。例如：选择“交通”因素后再选择“道路通达”，点击按钮后，系统自动将 “道路通达”移到“交通”下。编辑完模板后，点击“确定”按钮即可。如图所示：

3.因子征询
在弹出的“因素因子征询”窗口中，选择用地类型后在中间分别选择专家和因素因子，点击“征询”按钮，系统将在“图层管理区”中相应的用地类型级别图下加入因素因子树，并在工程路径下面形成用地类型对应的因素因子文件夹，以便后面分别保存各因素因子的相应信息。

4.Delphi法专家打分
双击“Delphi法专家打分”弹出“Delphi法评分”对话框。在选择用地类型和专家名单后，双击因素即可在右边显示一级因子的相应信息。输入分值时，一级因素因子的分值之和为100，下一级的因素因子之和应等于上级因素的分值。当选择另一个因素时，将自动保存现在已设置的因素信息。
注意：在输完最后一个因素因子的信息后，要么在“操作”菜单下点击“保存”按钮，要么点击另一个因素因子方可保存全部信息。
输完分值后，选中最后一个专家，在“操作”菜单中选择“权重计算”即可得到每个因素因子的平均值、标准差、权重、最终权重等值。
注意：计算完之后，你会发现当前显示的因素因子的平均值等信息并没有更新，此时只需点击另一因素因子后再查看便可以看到更新后的信息。
选择对话框中的“数据处理”菜单，系统提供数据导入与导出功能。如果用户想一次输入相应因素因子的分值和最终权重，直接由“数据导入”导入存有“用地类型”、“因素名称”、“最终权重”信息的表文件（wb表）即可。如图所示：

5.设定因素信息
双击“设定因素信息”，弹出“设置因素因子信息”对话框。选择“用地类型”后，即在“设置因子计算模型”中显示相应用地类型下属的因子。分别双击每个因子后面的“因子计算模型”便可弹出下拉框可供选择计算模型。若当前大量因子的计算模型设置有误，点“清除模型”删除原有设置。
设计完成各因素因子的计算模型后，依次点击每种因子的名称，分别设置各因子的等级信息。设置等级时在等级栏中输入等级值，或者通过调节等级后面的按钮来设置等级。输完当前因子的等级信息后，选择另一个因子即可保存当前设置的信息。确定当前用地类型下的所有因子信息设置完成后，点击“保存”按钮，系统将提示“保存成功”。
注意：点击最后一个因子名称，设置完其等级信息后，“设置因子计算模型”中的光标要移开最后因子名称所在位置，系统方能保存最后那个因子的信息。这和平台“属性库编辑”中编辑属性值中的情况类似。

3.2.2因素因子计算
1.生成规则定级网格
在生成定级网格前需要保证在“图层管理区”修改过定级区域图，装载了定级范围区文件。选择“生成规则定级网格”，弹出对话框要求输入网格间距值。输入网格间距后，系统自动产生所设间距的正方形网格。如图所示：

2.障碍物处理
a.建立通行点之间的网络
选中两个通行点后右键单击，系统即会提示是否建立通行点间的网络，选择“是”按钮网络建立。如图所示：

b.修改通行点之间的网络
此操作用来修正已经建立的通行点间的网络关系。选中某两个通行点间的网络线，系统提示是否删除网络，选择“是”按钮即可。
c.计算通行点之间的最短距离
选择此操作，系统将自动计算通行点之间的最短距离。

3.因子分值计算
a.计算因子分值
在因素因子分值处理前，需要在“定级类型选择”窗口中选择用地类型。若该对话框没有显示，应点击工具条中的或依次选“视图”菜单-工具栏-分等定级工具栏。如图所示：

选择好定级类型之后，点击“计算因子分值”即可开始计算。计算时间依设置的网格间距来定，网格间距小，计算时间越长。计算完毕后系统会提示“因素因子分值计算完成”。
b.因素因子数轴图
点击该操作，系统会提示选择因素或因子名，选择完毕后即显示该因素或因子的分值数轴图，图中横轴表示因素或因子的分值，纵轴表示某分值包含的网格点个数。

c. 因素因子直方图
该操作“因素因子数轴图”类似，不同的是这里除了选择因素因子名外，还要填入分段值。“分段值”即为直方图的间距，填入的信息必须为正数，间距越大直方图越宽。

d. 因素因子分值图
该操作首先要选择一个因素或因子名，还需要编辑分类（级）参数。下图中的类数即所说的级别数。确定类数后，需要设定每一类的上下限及区颜色。双击每一类的上下限栏，即弹出对话框要求输入分值；双击区颜色栏，即弹出色表要求选择一种颜色。
编辑好分类（级）参数后，可“保存文件”，将参数存为*.cla文件，下次再用时，只需“装入文件”即可，不必重新编辑。点击“确认”按钮后，系统将生成相应因素或因子的“扩散界面图”及“分值图”，并保存在工程目录下的相应文件夹中。
注意：上下限是表示分值大于等于“下限值”小于“上限值”。故若分值有100分时，上图中的1级设置的上限应该超过100。如图所示：

生成扩散界面图和分值图后，可以在图层管理区中查看。方法是右键单击要显示扩散界面图或分值图，弹出右键菜单，选择显示类型，即可在图形显示区看到相应的图形。不需要显示时选择“关闭”即可。如图所示：

道路通达度因素作用分值图
e.分值图修正
计算出因子分值，得到了因子扩散界面图及分值点图，此时可用定级区域图对因素因子进行修正。先点击“装入定级边界”即装入“定级区域图”，再分别点击“装入扩散界面”和“装入分值图”，选择需要修正的某因素因子的“扩散界面图”文件（WP）和“分值图”文件(WT)（当然也可以根据情况只选择二者中的一个），然后点击“修正”按钮即可。如图所示：

4.单元总分操作
a.计算单元总分
选择该操作，即可弹出“网格操作”对话框。用户需要根据因子征询的具体情况选择因素或因子参与单元总分的计算。
注意：为了避免重复计算，要么选择所有因素（如下图中的“交通”、“基础设施”、“繁华程度”），要么选择所有因子（如下图中的“道路通达”、“供水”、“农贸市场”、“排水”、“商服”）。选择完毕后，点“确定”按钮即可。

b.单元总分数轴图和单元总分直方图
选择相应操作，系统会自动生成单元总分数轴图和单元总分直方图，具体操作可参考因素因子数轴图和因素因子直方图的操作。
5.定级网格修正
定级网格修正就是用定级边界修正定级网格。定级网格为覆盖着整个定级区域的方形点阵，一般生成网格后会一部分点落到定级区域外。用定级边界修正定级网格实际上就是去掉定级范围外的网格点。
3.2.3定级操作
1.追成定级级别图
根据单元总分数轴图或直方图，查看分值“波峰”和“波谷”，分出级别分值区间（类别编辑器中类别的上、下限），装入（或编辑）分值区间参数表（*.cla）文件，划分出土地级别界限。此操作与生成“因素因子分值图”类似。级别图追成完毕后，图层管理区中当前用地类型级别图的结点图标将变成红色闭锁，将图标换成绿色开锁，在图形显示区刷新下就可以查看追成的级别图了。
2.各级别面积统计
查看各级别的面积及占总面积的百分比。
3.各级别总分平均值
查看当前用地类型各级别的网格点单元总分的平均值。此操作影响到后面的“计算基准地价”操作，必须完成。
3.2.4 估价操作
1.样点扩展属性编辑
如果认为系统提供的样点类型的字段不够，可以自行添加字段。操作方法为：填字段长度，点击添加空白行，在空白行输入要添加的字段名，点击删除不需要的字段名，上移字段名，下移字段名。

2.编辑样点地价公式
选择样点类型后，输入样点公式，例如：“总费用/总面积”。输入时，变量（实际上是来自调查表中的字段）为对话框左端列出的内容，用户双击变量名，则系统自动写入，也可以自行输入变量名。运算符号用对话框中提供的按钮输入，用户不宜自行输入。如图所示：

3.样点录入
a.样点参数设置
这里的样点参数设置就是指还原利率的设置。
b.批量添加样点
点击“批量添加样点”，选择需要添加的样点的用地类型，再在弹出的对话框中选择要导入的点文件。该导入文件的属性结构要与工程中样点库下某用地类型样点文件的属性结构一致。
c鼠标添加样点
鼠标添加样点前，建议显示地理底图。点击该操作后，在图形显示区中查找到样点所在位置，单击后弹出如下对话框。选择“用地类型”、“样点类型”后，填写样点类型对应的信息，例如“土地级别”、“出让总地价”、“出让总面积”等信息，然后点击“添加”按钮，即加入样点信息。如图所示：

d条件查询修改样点
该操作用于统一查看、修改各用地类型的样点信息。点击相应操作后弹出“条件查询修改样点地价”对话框，选择用地类型，即显示该用地类型的所有样点的信息。如果要查看该用地类型下某种样点类型或者某级别的样点信息，选择样点类型、级别后，点击“查询”按钮即可显示所要求的样点信息。用户可以修改当前显示的样点信息，修改完毕后点“保存”按钮即可。若要将多个样点的地价统一调大（调小），选中要修改的样点（多选）后，再选择“加”或“乘”（“减”或“除”），在“操作”中的空白栏填上要改变的值后点击“保存”按钮则保存修改。若要删除样点信息，选择要删除的样点，点击“删除”按钮，选中的样点即从对话框中消失。但这时系统并没有真正删除这些样点，用户还需要点击“保存”按钮才行，如果此时用户发现选择的样点有误，直接退出对话框，系统将不会删除选择的样点。如图所示：

e.样点与网格单元对照
点击该操作，将会在“信息浏览区”中显示所有样点的相关信息。
4.计算基准地价
点击该操作，将会弹出“综合定级基准地价计算”对话框。选择“土地级别”，在对话框右端的“剩余样点”栏中将显示该土地级别的所有样点信息。
若用户对已显示的样点不太满意需要剔除样点，则可在“样点剔除”中任意选择一种剔除方法，再点击“剔除样点”按钮，剔除掉的样点将在“剔除样点”栏中显示。若用户对剩余的样点还不满意，可以照上面的方法继续剔除，直到满意为止。
接下来选择计算样点的方法，点击“计算基准地价”系统将计算出当前用地类型该种土地级别的基准地价来，计算结果会在下方显示。再选择其它土地级别，算出其它土地级别的基准地价。建议：选定一种计算方法后将所有的土地级别算完，这样便于横向比较。所有基准地价计算完成后，选择“最终结果”按钮，可以查看计算结果，并由用户确定最终地价。
计算完成后，用户可以点击对话框最下端的按钮查看相应信息。如图所示：

5.编辑修正因子
为了对宗地地价进行修正,需要确定“修正因子”。“修正因子”由用户编辑：选择用地类型后，点击添加空白行，在空白行输入要添加的修正因子名，点击删除不需要的因子名称，上移因子名称，下移因子名称。编辑完毕后，点击“确定”保存编辑。如下图所示：

6.生成修正系数表
对宗地地价进行修正涉及到修正系数，需要生成相应的修正系数表。在如下图所示对话框中依次选择用地类型和土地级别后，将显示上（下）调最大幅度，可根据需要适当调整上（下）调最大幅度。填写各修正系数的权重后，点击“计算修正系数”，即显示各修正因子“优”、“较优”、“一般”、“较劣”、“劣”五等修正系数。用户参照客观事实选择每个因子的修正系数（在系数值前打钩）。注意：每个因子必须且仅可选择一个等级对应的修正系数。选择完毕后，请点击“确定”。若需要输出修正系数表，请点击对话框左下角的“输出Excel”按钮，系统将