房地产金融风险形式及防控策略.docx

房地产金融风险形式及防控策略一、房地产金融风险的表现形式1、市场风险一方面，外资融入到中国房地产市场中，一旦这笔资金撤出，就会给我国经济发展带来风险。因此外地的主要目的是短期持有，若我国房地产市场出现问题，而外资认为人民币的升值空间越来越有限，就会产生集体兑换人民币、撤出中国市场的情况，而最终只有我国商业银行来承担这笔风险。而中国目前虽然并没有对外资全面开放，但是已出现世界投资的“漩涡”，存在风险隐患；另一方面，国内房地产目前的契税收入增加缓慢、房价升涨过快、房屋空置率升高等正常现象，导致房价持续背离长期的均衡价格，呈现了房地产业的泡沫经济现象。再加上开发商大面积的囤积土地、商品房空置率增高等造成了社会资源的大量浪费及潜在社会风险，正一步步威胁房地产金融的安全。2、土地储备风险目前，政府已将土地高度垄断，各级人民政府将拍卖土地所获利益作为地方财政收入的重要来源。因此在转让土地过程中，国家过于考虑土地收益，提高土地溢价，以此带来了房地产价格的飞速上涨。而购置土地需要大量的融资，这笔资金主要来源于商业银行贷款，最终还款则主要是依赖土地出让金。另外，在土地开发及收购过程中，政府常赋予自己的意图与行为，这也造成土地的购置与开发活动很容易从商业银行获得巨额贷款，政府行为的介入性，就造成了资金流向与资金使用率出现偏差。这些都给土地储备、购置等带来隐含风险。3、商业银行自身风险一是商业银行对房地产业的信息、价格等掌握不及时、不全面，盲目追求眼前效益，而对国家宏观调控政策及市场变化等缺乏敏锐的观察力，因此对房地产市场及房地产企业的项目判断能力有限，一定程度上影响了商业银行对市场机会的把握及对风险的防控；二是房地产业开发商的高负债经营状况蕴含财务风险，有些房地产企业回避自身的资金比例管理，加大了银行对信贷活动的操作难度。以目前情况来看，房地产企业主要通过虚增资本公积金、利用银行多头授信套取信用、分拆项目等形式获得高额贷款，而商业银行内部则出现收取手续费、保证金等违规操作；三是商业银行风险管理不完善，缺乏有效的风险预警体制，对风险的识别、监控及处置等机制不健全，尤其在个人住房贷款中，由于对个人诚信模糊判断，缺乏对借款人资信的科学调查，因此很多银行在考虑贷款风险时仅考虑到抵押物或首付款，却忽视了个人还款意愿、还款能力等，缺乏风险预警。二、房地产金融风险的成因分析1、金融机构风险意识淡薄由于缺乏行之有效的房地产业融资监管手段与措施，再加上商业银行治理结构、内控制度等诸多方面存在问题，受到房地产市场良好形势的迷惑，只顾眼前利益，而忽略了长期经济活动的风险及利益关系，造成盲目扩张房地产信贷的不良规模。2、缺乏合理的融资机构近年来，随着房地产业的迅速发展，在利益的诱惑下，很多企业加入房地产市场，但是真正符合上市融资标准的企业数量甚少，多数企业的融资渠道还是银行贷款，我国房地产企业中约50%依赖于银行贷款，甚至更高。因此，商业银行直接或者间接成熟了房地产市场面临的多重风险，一旦房地产市场产生金融风险，就会给银行带来逾期贷款或者呆滞资金的危机。三、防范房地产金融风险的对策探讨1、加强政府的宏观调控手段政府应加强对房地产业宏观调控的科学性与前瞻性，完善对房地产市场的监督与管理，加强调控手段、提高调控能力，以此促进房地产业健康、有序、稳定的发展，防止经济泡沫的产生、造成大起大落现象。2、拓宽房地产业的融资渠道房地产业具有开发周期长、资金密度高、风险大的投资特点，其投资手段的优劣对融资成本产生直接影响。因此，进一步拓宽房地产业的融资渠道、加强融资机制的培育是当前发展房地产融资，解决房地产业过度依赖银行贷款局面的重要形式，并能以此充分化解风险。这就需要房地产业突破金融市场的垄断形式，强调金融的创新，并发挥市场的优化资源配置，有效分散风险。利于银行信贷规模的进一步扩大，改善原本资产负债的劣势结构，通过融资证券化，将风险推向市场，加快了间接金融转为直接金融，也使房地产的资金来源更趋多元化，促进房地产金融市场的健康发展。3、商业银行加强自身管理一方面，商业银行的信贷风险防范应注重加强事前预防，而不是事后补救。在发放贷款前，应对借款方的资料进行核实，并在发放贷款后定期对房地产商的抵押资产进行评估，一旦出现房地产商无力偿还银行贷款的问题，就应没收其抵押资产。但是这种评估方式也属于消极的补救措施，应将风险防范的重点放在事前控制及事中控制。另一方面，要加强对房地产信贷各个环节的实时监控。商业银行必须严格遵守相关规章制度规定，而不能受利益驱使，给不符合规定的开发商发放贷款，并加强对房地产市场规律的认识，不受虚假繁荣的诱惑，进一步加速银行的体制改革、完善内控制度，并制定科学的商业银行内部考核方法，实行权力与责任合一的约束与激励制度。房地产金融风险形式及防控策略