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商 务 酒 店项目计划书2011年6月目录第一章 项目摘要一、项目概述 二、项目优势 三、项目背景 四、项目投资计划 第二章 项目公司 一、公司简介 二、公司结构/管理 三、股权结构 四、项目其他背景 第三章 项目规划 一、项目位置二、法律明细三、项目详细规划第四章 项目实施计划 一、项目建设规模二、具有新建设酒店的优第五章 项目投资分析 一、投资估算二、参数预测第六章 市场分析第七章 一、商务酒店概况二、酒店经营指标分析三、竞争对手及发展态势四、项目定位第一章 项目摘要一、项目概述 随着人们生活水平的日益提高，对生活质量的追求也进一步的完善，商务式酒店将是人们旅游、休闲、渡假、会务的理想会所，也是一种趋势。 顺城街是成都春熙商务圈的重中之重，休闲的绿谷，位于成都市繁盛商业区之心腑地带的商务酒店，交通便利，紧临交通疏通中心，地理位置十分优越 酒店总面积？商务酒店总投资概为430万元，酒店用地面积260平方米，建筑面积为2300余平方米，主楼8层。27层为客房，8层规划用途为茶坊。主楼2层为简餐茶餐厅（设计餐位数20人同时用餐）、茶座150米方 新装修后的商务酒店，凭借专业酒店管理的优势，结合现代酒店经营的全新理念，商务酒店将成为成都市档次最高之一的现代商务式酒店。二、项目优势 黄金地段、得天独厚 采用专业化商务酒店管理团队 采用专业的商务酒店的设计理念 筹建部门成功开发过多个酒店的设计和施工 专业的星级酒店服务师进行统一的培训 现代化的高效益、高社会价值的经营管理模式三、项目背景成都是大西南地区重要的政治、经济、旅游和交通枢纽中心，地势由西南向东北倾斜，西南部以中山为主，有低山、丘陵和山间谷地；东北部以低山为主，间有中山及河谷盆地。拥有自然生态渊源国家重点风景名胜区，并获得全国旅游生态城市荣誉，目前拥有峨眉山、青城山、窦关山、天台山等国家级、省级风景区多处；龙池，卧龙等国家级、省级自然保护区3处；龙泉大窑遗址等国家级、省级文保单位17处。成为人们的旅游的新景点。成都市身为政治、经济、文化的中心，目前只有四星级以上酒店15家、五星级酒店6家（1家待建）。而在顺城街幅员1公里向周边扩散，没有一家商务或经济型的专业酒店，鉴于现代时尚商务式的酒店在此区域仅只有我们这一家，开发该酒店以具备天时、地利、人和。它的新开可进一步缓冲顺城街沿线高档商务酒店紧张的现状。 四、项目投资计划补充项目装修风格？及定位等？（一）投资总额项目投资概算为430万元（包括场租款（150万）、装修费用、基桩及相关前期费用等已完成的投资230万元）（二）运营计划根据项目装修期计划，装修期为图纸确认后20天；装修期为3个月。根据营运收支预估数据，预计项目营运2年，即可还清本息。第二章 项目公司一、商务酒店公司简介商务酒店占地面积260万平方米，总建筑面积2300余平方米 ，拥有充分体现现代时尚商务，一楼大堂空间100左右多平米，现代化酒店设施、舒适典雅的各式客房90套；有风格各异、环境幽雅的中西式茶餐厅、先进的一体化卫浴设施、高速稳定的局域网等相对应的配套设施。有先进完善的设施，能为各种不同规格的客户提供高水准的专业服务。二、公司结构和管理层公司实行单店总经理负责制，公司最高权力机构为董事会，公司日常经营管理由总经理负责。公司日常管理机构设有店长（总经理）、工程部、财务部、前厅部、客房部等。客房主管总经理前厅经理仓库库管工程部保洁组保安部茶餐厅客气主管前厅员工客房员工董事会人员编制 商务酒店定员33人，其中高级管理人员1人，中级管理5人，服务人员27人。全部员工均实行合同制。各类人员按不同岗位技能要求进行上岗前培训、考试、招聘。另视经营的具体情况季节性招用一部分临时工。 三、公司股权结构公司由几位自然人组成的股份有限公司（自然人以公司章程为准）。董事长 、总经理 。四、项目其他背景近年，成都市对外经济技术交流飞速发展，主要经济指标包括旅游业经济指标保持高速增长；经济地位逾显突出；成都市已成为重要的人流、物流集散地。经前期对该项目区域调查了解到相对于快速增长的市场需求，在该区域内急需一家高规格、高标准的商务酒店。由于该区域内的星级宾馆（珠峰酒店、银河王朝大酒店、绿洲酒店等），有的酒店存在居高不下的房价让大部门中层阶级出差人士望而却步，有的酒店硬件设施严重老化，已达不到现代人出行所追求的温馨、整洁等要求。所以它的建成将会带来较好的社会效益和经济效益。第三章 项目规划一、项目位置本项目附近有方便的交通网络。该酒店大门位于成都市最繁华路段顺城大街，项目座落于呈长方型地块的东西侧，而基地的地势大致平整，政府计划在5年之内改造周边的新城配套，现已完工有原“熊猫城”的改造。届时时尚、现代化得酒店将凸现在人们的眼前。二、相关法律文件同意改建的相关部门的批文， 8年以上 租赁经营合同。三、项目详细规划1、项目明细酒店是人们用几小时或几天时间经历一种与平常生活不同生活方式的地方。酒店不仅应该融入现代生活的情感世界，更应该使其得到更广阔的延伸。酒店行业发展迅速，不光是独立的个体酒店经营者，随着需求的增长，额外的个人产品和服务的市场需求达到了一个新的高度。这种选择变得越来越多样化，从四川省的小旅馆、城市里时尚的宾馆到个人租住的小屋，什么都有可能。而且还要觉得成都市所住的地方或传统、古典或是时尚、现代。差别非常大：厚地毯能够减小声音，熟悉的环境和陌生的休息地点，喜欢哪总你在哪里能够休息得更好，舒适的酒店还是独家经营的。2、客房酒店客房将会由主楼楼层提供。而楼层的标准楼面设计为标准客房，大床房，情侣房。在客房装修问题上，先成都主要的几家商务酒店主要选用的是异域风和本地想结合，但随着这两年成都酒店市场的改变和发展，越来越多的客户倾向于欧式风格的酒店！原由1、 欧式风格的装修给人一种尊贵的感觉2、 可以提升酒店的整体形象和酒店的档次，以此为基础增加收益点3、 对于商务人事有个更好的商务洽谈的典雅的环境总体来说，客房可根据其设计分为四种类别，包括 标准房，商务房、情侣房、豪华单人房。3、后勤设施后勤设施包括大堂、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、员工洗手间、楼层工作间及泵房等。大堂在布置和规划时按照功能的用处进行划分，一共分为：休息区、接待区、其他功能区。三大功能区要在一定意义上分开，但是又要相协调。所以大堂的总体规划是：以电梯门为基础点相周边放射型的规划三大功能区。 4、技术资料根据所提供资料，楼层面积及宗地面积摘录如下：面积资料总地上建筑 260平方米总建筑面积 2300平方米停车位： （地下）10个，（场外）50-80个（项目地外50米就是大型的公用停车场，经协商可供我们酒店有偿使用）6、装修期成本预算资料中显示整个酒店项目的总发展成本为人民币四佰六拾万。改造成本包括租金，工程管理及其他专业费用，装修费及不能预见费等。成本明细如下：1 前期费用（租金，记在成本之内 ） ￥：150万2 装修费用（电梯工程、空调） ￥：230万3 开办费 ￥： 50万总价 ￥：430万元第四章 项目实施计划一、项目装修规模二、具有新建设酒店的优势酒店企业的生命期与其他行业有显著的不同，酒店企业通常经历三个阶段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都较短，根据国外的经验表明，一家酒店的平均生命期为20年，通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之间，也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速，并且在开业后5到10年之间（中期）收益都会维持相当高的水平，之后创利能力逐渐下降（衰退期）。商务酒店（）作为酒店一种新型形态，其装修、设施、设备更能够符合客人的需要，其对酒店经营的10年将均处于该酒店高收益、高出租率时期，相对于建成时间较长的同档次酒店能够取得更好的收益。第五章 SWOT分析一、具有显著的成本费用优势酒店的成本费用是影响酒店经济效益的一个重要因素，对于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入家具、设备和装修费用酒店即可正式营运，这成为商务酒店取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。从目前的预计来看，仅通过酒店大厅和茶座、大厅商务中心的出租承包收入每年就能取得70-90万元的收入经营权费用。二、参数预测1、 预估期2011年至2021年，共10年。2、 客房入住率成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之间，参照中国其他地区商务酒店的客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取96%。由于商务式酒店具管理和客户资源优势，从营运第二年开始进入稳定期。3、 平均房价参照成都市精品商务酒店现有房价水平和国内其他地区城市商务酒店房价水平，应该达到人民币168-198元/间。 市场分析年营业收入的测算一、客房利润收入：1、主营业务收入：房屋销售收入（按规划85个房间计算）198元/间168元/间 均价183元/间每天的入住率按96%计算：82间*183元/间=15006元日收入：82间*183元/间=15006元月收入：15006元*30天=450180元年收入：450180元*12个月=5402160元2、其他收入：大堂吧（茶楼）及客房酒水食品等，年收入约120万元。收入合计：660万元/年主营业务支出：1、员工年工资：33人（初定服务员含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12个月 =712000元2、水电费：30000元/月*12个月=360000元3、一次性用品费用（含客源和员工早餐）：340000元/年4、洗涤费用：60000元/年5、办公费用：3万元6、客房员工提成：24*6*365=52000元/年8、店长绩效提成（用于奖励除服务员之外的员工）：5万元。9、职工食堂费用（中午和晚餐）：120000元/年10、员工培训费、年终福利费等开支：180000元11、税收：300000元/年12、电话、宽带等通信费用：80000元/年13、其他费用（电梯维修年检、灭4害等）：50000元/年14、房屋租赁支出：150万元/年（3年后逐年5%递增）合计：383.50万元/年其他业务成本：60万元/年。 折旧：56万元/年成本合计：499.5万元/年净利润：160.50万元/年第六章 市场分析一、酒店概况至2010年底，成都地区共有星级酒店78家，其中五星级酒店5家（建），四星级酒店14家，三星级酒店268家。据统计，近年四星级酒店平均客房入住率保持在70%至80%之间，高星级酒店的经济效益普遍较好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率达到74%，三星级酒店平均的客房入住率达到78%。商务酒店在营运初期，时值四川旅游危机，在客源受到较大影响的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分别达到63%，67%，71%。假日酒店和花园酒店、三星级商务酒店均取得了较理想的投资回报，并具有一定的抗风险能力。成都地区的精品商务酒店业尚未成熟，游客主要下榻于三星级酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而宾馆也有次等一点的酒店可供选择，但它们普遍也提供较低质数的服务与设施。四川省的酒店业在房价及入住率方面有着明显的增长，可是，需求在2008-2010年因金融危机、汶川特大地质灾害及其他原因拖慢了，而这情况也随着国家大力的道路、城镇恢复建设在2011年开始复苏。从资料分析中，推断成都地区未来旅游业发展是乐观的，而在顺城片区目前没有一家精品商务酒店。而同时周边林立的大批写字楼也提供了我们大量稳定的客户源，加上周边3家星级酒店的老化和价格的高昂。本项目在此区域的发展前景非常乐观。二、酒店经营指标分析成都地区拥有较丰富的旅游资源、随着经济的高速发展，已成为商务、旅游的集散地，越来越多地吸引国内客人来成都。成都地区主要旅游经济指标常年保持高速增长趋势,为酒店的客源提供了保障。而我项目正处于旅游者理想住宿的“春熙路商业圈”，在这里向周边辐射可以达到成都最繁华的地段，这也是保证我们酒店入住率的一大优势。酒店入住率据我向成都市旅游局作出的非正式提问，得知顺城地区的三星级饭店于2010年的平均房租约为人民币158元至260元一晚，而入住率约为88%。三、竞争对手及发展态势在2010年末，成都地区共有105家已评星级的酒店，其中五间达五星级或以上。共有300家左右达三星级或以上的酒店。在成都市区顺城片区内，共有5家三星级，9家二星级及6家一星级及未被评星的酒店4家、招待所24家。根据成都市旅游局所提供的资料，目前顺城片区没有在建的3星以上的酒店和商务型的酒店。对顺城片区的投资酒店在15年中短期酒店市场业发展前景是乐观的。经济的稳步得更将有利房价及入住率的增长稳定性。长期来说，顺城片区将有更高档酒店落成，使整个市场的竞争转趋剧烈。市政府不遗余力的推动该区域旅游业及改善片区旅游设施，均会吸引到本地及外来游客，使该片区旅游、酒店业发展更为兴盛。四、项目定位根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于四星级标准的商务酒店，设置简单的茶餐厅和会议室、茶坊。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，外省、市来成都旅游、出差的人员，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游酒店。本区域四星、五星级酒店由于房价高，相当部分客源来自海外和大型企业的指定消费地，其经营受国际经济影响较大，在目标区域内，由于一直不缺少浓厚商业氛围和环境条件条件支撑，但是一直没有出现等同本项目的酒店，在目标区域内开发四星、五星级酒店风险较大，但对于商务酒店风险较小，利润可观、收益稳定。此外，经营商务酒店不需要更多的不必要的行政组织减少了成本的开支，也因为商务酒店的特性和人员要求的多面性，也有效的降低了经营风险。以国内客户为主要服务对象的一、二、三星级档次酒店，随着我国宏观经济向好，各行业发展迅速，国内游客、因商因公出差的国内客户的高需求已不能满足现代客户的需求，尤其是在本区域内，交通便利，市场前景较好，所以客户的要求会更高。我们的出发点就是争取这部分高要求的客人，做出属于自己的口碑；同时，随着，人民生活水平的提高，更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到本市，而项目地本市中心地段，周边人文景观多，再加上价位适当、具有吸引力，将形成价格和入住率的良好配合，提高经营效率。对于某些特殊标准的要求，可以设置若干高于三星级标准的套间以备使用。此外，通过加强管理和服务，商务酒店的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上，更体现在配套软件、管理的星级水平。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落18