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物业出租税收筹划方案

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2020年4月19日
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物业出租税收筹划方案
背景： X 公司向某村租用一块面积约95000平方米的土地，开发建材批发市场，，分期投资，第一期预计投资款10000万元，工程可用建筑面积约2万平方米，每月租金约300万元，除房产税、营业税附加、折旧外，土地租金每月约50万元，其它成本及费用约收入的10%计算。
涉及主要税种及税率如下：
税种
计税依据
税率
营业税
营业额
5%
房产税
房产原值/租金收入
1.2%/12%
城市维护建设税
营业税
7%
教育费附加
营业税
3%
地方教育附加
营业税
2%
企业所得税
应纳税所得额
25%
注：下例营业税及附加税以营业额的5.6%〔5%×（1+7%+3%+2%）〕计算。
筹划前X公司的各项税费如下：
营业税及附加：300×5.6%=16.8万元
房产税：300×12%=36万元
若投资款10000万元全部作为固定资产，按20年计提折旧，每月估计折旧额约41.67万元，则企业所得税：〔300-41.67-（300×10%）-50 -16.8-36〕×25%=31.38万元
各项税费合计：16.8+36+31.38=84.18万元
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。对房产税的征收有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内开征。因此在租赁的土地上建的房屋，如果房屋坐落于开征范围，房屋产权所有人应按规定缴纳房产税。
目的：对经营过程中产生的税费（房产税，营业税，企业所得税等）进行税收筹划。
方案一：将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式。
当前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，她们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍，具体方法如下：
X公司将开发的物业对外出租时，把水电费、物业管理费从房租中分离出来，单独收取，并能够适当增加租金外收费。比如按每月50元/平方米的价格（含水电、物业管理等费用）收取客户租金，相当于将原来每月300万元收入分离成100万元管理费收入（50×2）和200万元租金收入，由于房产税只对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收，对分离出去的100万元只征收营业税，不征房产税，因此X公司的各项税费如下：
〔1〕将全部投资作为固定资产计算：
营业税及附加：（200+100）×5.6%=16.8万元
房产税：200×12%=24万元
企业所得税：〔300-41.67-（300×10%）-50-16.8-24〕×25%=34.38万元
各项税费合计：16.8+24+34.38=75.18万元
由此可见，利用此方案可节省税费84.18-75.18=9万元
〔2〕将投资分为固定资产和装修费计算：假设将投资款分成固定资产 万元，装修费8000万元，固定资产按20年计提折旧，装修款按5年摊销，则每月折旧额约8.33万元，摊销额约133.33万元。
营业税及附加：〔200+100〕×5.6%=16.8万元
房产税：200×12%=24万元
企业所得税：〔300-8.33-133.33-（300×10%）-50-16.8-24〕×25%=9.39万元
各项税费合计：16.8+24+9.39=50.19万元
由此可见，利用此方案可节省税费84.18-50.19=33.99万元
筹划风险： 一般正规的公司提供物业管理服务的收费，是一定要取得物价部门的收费许可的，价格也是要审批的。因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不但得不到税务机关认可，还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。部分省市也出台了相关制约文件，如穗地税发[ ]73号：（十六）关于行为人将房屋租金收入明显不合理地划分为租金和管理费，造成少缴房产税的，应否认定偷税的问题。行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。另外，桂地税字[ ]100号规定：除对从工商行政管理部门划分出来的市场开发服务中心收取的租金收入和管理费(必须经物价部门批准收取的市场管理费)由其按规定分开计征房产税外，其它单位和个人取得的租金收入不能划分租金收入和管理费，一律按出租收入征收房产税
方案二：改出租为转租。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。由于转租方不是房屋产权所有人，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。因此，由原来的直接出租改为先出租再转租存在着税收筹划空间。
〔一〕成立资产管理公司进行转租
X 公司能够成立一个Y 资产管理公司，将拟出租的房产先以较低的价格假设A万元出租给Y资产管理公司，然后由Y 资产管理公司统一按市场价格每月B万元出租房产。由于房产税由产权所有人缴纳，因此组建的商管公司只是管理机构而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务，而转租仍需要全额缴纳营业税的，因此，该方案多出一道营业税及附加税A×5.6%，节省一道房产税(B-A)×12%。在筹划前后总体成本费用不变的情况下，只有当(B-A)×12%- A×5.6%>0时，即A＜0.68×B时，该筹划方案才可行。假设X公司和Y资产管理公司的其它费用按按收入的10%计算，各项税费如下：
〔1〕以全部投资做为固定资产计算：假设X公司按“方案一”所述将原本计划的每月200万元的租金分解成每月100万元管理费用和100万元租金出租给Y资产管理公司，再由其按市场价格每月300万元对外出租：
X公司的营业税及附加：(100+100)×5.6%=11.2万元
Y公司的营业税及附加：300×5.6%=16.8万元
X公司的房产税：100×12%=12万元
X公司的企业所得税：〔200-41.67-（200×10%）-50-11.2-12〕×25%=16.28万元
Y公司的企业所得税〔300-200-（300×10%）-16.8〕×25%=13.3万元
各项费用合计：11.2+16.8+12+16.28+13.3=69.58万元
由此可见，利用此方案可节省费用为：84.18-69.58=14.6万元
〔2〕将投资分为固定资产和装修费计算：假设X公司以每月60元/平方米出租给Y公司,每月收取租金120万元，Y公司再以150元/平方米价格出租给客户，每月收取租金300万元(其中包括物业管理费100万元)。X公司拟投入6000万开发物业,形成固定资产,按20年计提折旧，每月折旧额25万元，Y公司拟投入4000万进行装修，按5年进行摊销，每月摊销额66.67万元。其它管理费用均按收入的10%计算。
X公司的营业税及附加：120×5.6%=6.72万元
Y公司的营业税及附加：300×5.6%=16.8万元
X公司的房产税：120×12%=14.4万元
X公司的企业所得税：〔120-25-(120×10%)-50-6.72-14.4〕×25%=2.97万元
Y公司的企业所得税：〔300-120-66.67-（300×10%）-16.8〕×25%=16.63万元
各项税费合计：6.72+16.8+14.4+2.97+16.63=57.52万元
由此可见，利用此方案可节省税费84.18-57.52=26.66万元
〔二〕由个人承租再转租
若将物业交由个人承租再转租，根据现行广州市个人出租房屋有关税收规定，个人转租非住宅房屋月租金收入 0元以上适用综合征收税率为5.6%，其中具体税种包含营业税5％、城建税0.35％、教育费附加0.15％、地方教育附加0.1%。(印花税，防洪费等暂不考虑)另外，根据国税函[ ]639号规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目适用税率10%计算缴纳个人所得税。由个人承租再转租同样多出一道营业税及附加税A×5.6%，节省一道房产税(300-A)×12%，另外，由于个人所得税税率低于企业所得税税率，因此，还能够额外节省部份税费。假设X公司以每月各100万元的价格向Z个人收取租金和管理费，再由其按市场价格每月300万元对外出租，各项税费如下：
〔1〕以全部投资做为固定资产计算：
X公司的营业税及附加：〔100+100〕×5.6%=11.2万元
X公司的房产税：100×12%=12万元
X公司的企业所得税：〔200-41.67-（200×10%）-50-11.2-12〕×25%= 16.28万元
Z个人的营业税及附加：300×5.6%=16.8万元
Z个人的个人所得税：〔300-16.8-200〕×(1-20%)×10%=6.66万元
各项税费合计：11.2+12+16.28+16.8+6.66=62.94万元
由此可见，利用此方案可节省税费84.18-62.94=21.24万元
〔2〕将投资分为固定资产和装修费计算：
X公司的营业税及附加：(100+100)×5.6%=11.2万元
X公司的房产税：100×12%=12万元.
X公司的企业所得税：〔200-8.33-133.33-（200×10%）-11.2-12〕×25%=3.79万元
Z个人的营业税及附加：300×5.6%=16.8万元
Z个人的个人所得税：(300-16.8-200)×(1-20%)×10%=6.66万元
各项税费合计：11.2+12+3.79+16.8+6.66=50.45万元
由此可见，利用此方案可节省税费84.18-50.45=33.73万元
筹划风险：由于出租方和转租方存在关联关系，她们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，本例X公司将房产出租给关联方应当按照正常交易价格收取租金，如果X公司为了降低税收负担，向关联方收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。即A的值会发生变化，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性风险。若X 公司先将未装修的物业先出租给关联方(能够是个人，如公司的股东，或者股东投资的其它公司)，并签订一个期限较长的租赁合同，每年收取较低租金，关联方出资对租入的房产进行装修改造后再按市场价格对转租，则避税较为合理合法的，筹划风险相对较低，可操作性强。
其它方案：
1.消除免租期：客户一般都以"房屋要进行简单装修和布局"为理由,要求房主给客户一些时间，这段时间房主不收客户的房租，免租期只会增加公司房产税税负，在免租期间，出租方要按房产原值交房产税。比如将免租3个月，即9个月租金1000万改为12个月租金1000万元，在租金不变的情况下，可免去自用期间房产税 只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险。
2.约定交付时间：若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，根据相关规定，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税，这样做可减少一个月从原值缴纳的房产税。
3. 正确划分房屋和非房屋租赁的价款：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。