资产评估资产评估.doc

1.什么是资产评估？资产评估的基本要素？
资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
基本要素：
n （1）资产评估主体
n （2）资产评估客体
n （3）资产评估目的
n （4）资产评估假设
n （5）资产评估价值类型
n （6）资产评估途径与方法
n （7）资产评估程序
n （8）资产评估执业标准
n （9）资产评估基准日
n （10）资产评估结论
2.资产评估的分类
1）从资产评估的对象、评估的内容和评估报告形式等方面看，目前国际上的资产评估主要分为评估、评估复核与评估咨询
2）从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则和评估程序的程度，及对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完整性资产评估与限制性资产评估
3）从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为单项资产评估和整体资产评估
3.资产评估的经济技术原则
1、预期收益原则
u 资产价值的高低取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益的高低。预期收益越多价值越高，是收益法中收益额确定的重要基础前提。
2.供求原则
u 假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。
u 市场供求对商品价格的作用规律，同样适用于资产价值评估。
3、贡献原则
u 是指某一资产或资产的某一部分的价值，取决于它对其它相关资产或整体资产的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体资产价值的影响程度来衡量。
4、替代原则
u 当同时具有几种功效相同的资产时，最低价格的资产需求最大。可选择性和有无替代性。
5.评估时点原则
u 评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。
4.资产评估主体 以及资产评估客体
资产评估主体指资产评估业务的承担者，具体包括资产评估工作的从业人员及由评估人员组成的资产评估机构。
资产评估客体泛指资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的经济事项
作为资产评估对象的资产具有以下基本特征：
（1）资产必须是经济主体拥有或控制的。
（2）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可能给经济主体带来现金流入的资源。
（3）资产必须能以货币计量。
资产分类
按资产的构成及是否具有综合获利能力分类，可分为：单项资产和整体资产
按资产能否独立存在分类，分为：可确指的资产和不可确指的资产
需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的经济事项泛指资产以外的需要利用估值技术服务才能实现其计量目的的经济事项。比如：1）债务2）成本费用3）获利能力
5.资产评估的目的
资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。
一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值
特定目的：为了满足特定资产业务的需要而引起的资产评估的经济行为。
资产业务主要有：1、资产转让2、企业兼并3、企业出售4、企业联营5、股份经营6、中外合资、合作7、企业清算8、抵押9、担保10、企业租赁11、债务重组12、发行债券13、财产保险14、诉讼15、引起资产评估的其他合法经济行为
6.资产评估假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
公开市场是一个有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或者不受限制的条件下进行的。
公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，评估对象将要在这样的市场中进行交易。
使用条件：凡是能够在公开市场上交易、用途较为广泛或者通用性较强的资产
快速变现假设（清算假设）:
基于交易时间受限的事实或可能性，评估对象处于被迫出售状态或其他非被迫但必须在短时间内变现（交易限时完成）。即非正常情况下的资产处理。清算评估值通常要低于公开市场假设前提下同样资产的评估值。
持续使用假设（单个评估对象或单项资产）或 持续经营假设（企业及整体性资产）
持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。包括在用续用假设（现行用途原地续用）、转用续用假设（改变用途原地续用）和移地续用假设（异地续用）。
7. 市场价值、投资价值、持续经营价值、清算价值
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上正常使用（最佳使用或最有可能使用条件下）所能实现的交换价值的估计值。
投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额。
清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。
持续经营价值是指被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、管理模式等继续经营下去所能实现的预期收益（现金流量）的折现值。
8.市场法（直接比较法、间接比较法）
1） 应用前提：a.要有一个活跃的公开市场。b.公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动 。
市场法中的直接比较法下的具体方法，如：现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数调整法（亦称物价指数法）、成新率价格调整法、市场售价类比法和价值比率法等
收益法
应用前提⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量。
⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量。
⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。
基本参数:收益额R 折现率i 收益期限n
成本法
应用前提:1)成本法以持续使用为假设，要求被估资产处在继续使用过程中。2)成本法要求必须能够测定形成资产价值的必要耗费.
基本要素: 重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。
9.资产评估程序（2-7狭义 1-8广义）
1）明确评估业务基本事项；
　2）签订业务约定书；
　3）编制资产评估计划；
　4）资产勘查与现场调查；
　5）收集评估资料；
　6）评定估算；
　7）编制和提交资产评估报告；
　8）工作底稿归档；
10.房地产的概念
房地产是土地和房屋及其权属的总称，也就是房产和地产的总称。其中，房产即是指房屋建筑物，地产仅指土地使用权。
自然特征：（1）位置固定性（2）质量的差异性（3）使用长期性
社会经济特征：1）房地产供求区域性2）房地产供给的相对垄断性3）房地产利用的多方向性4）房地产效益的级差性5）政策限制性6）保值增值性
房地产价格及评估价值的影响因素（一般因素、区域因素、个别因素）
11.资产评估报告包括标题及文号、声明、摘要、正文和附件等
14个要素：1）委托方、产权持有方和委托方以外的其他评估报告使用者 2）评估目的
2） 评估对象和评估范围 4）价值类型及其定义 5）评估基准日 6）评估依据
7）评估方法 8）评估程序实施过程和情况 9）评估假设 10）评估结论
11）特别事项说明 12）评估报告使用限制说明 13）评估报告日
14）注册资产评估师签字盖章、资产评估机构盖章和法人代表人或者合伙人签字