杭州楼市月报(5月).pdf

杭州楼市月度简报（5月）本月地产动态 杭城楼盘新开盘情况 主城区商品房预定成交情况 一 二 三 主城区存量情况 主城区存量情况 四 一、本月地产动态 【信贷】截止5月31日，国有4大银行5月新增信贷约2530亿元。分析人士表示，预计金融机构5月新增信贷约为8000亿元，票据贴现占比仌较高。同时指出，尽管四大行5月前20天信贷投放速度偏慢，新增信贷投放仅为340亿元，但是再次上演“前低后冲”。在5月下旬，四大行投放信贷将近2200亿元。1、金融政策 数据来源：中国市场研究报告网【存款准备金率】自2012年5月18日起，央行再次下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，此次为央行年内第二次下调存准率，预计一次性释放流劢资金约4000亿元。此次下调后大型金融机构存准率降至20%，存准率水平依然较高，预计今年仌将有2-3次下调存准率的可能性。（1）2012年5月18日，温总理首提“把稳增长放在更加重要的位置”，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。（2）2012年5月23日，温总理在召开国务院常务会议时，进一步强调要认真贯彻稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，根据形势变化加大预调微调力度，稳定和严格实施房地产市场调控政策，幵同时提出11条丼措稳增长。2、宏观政策走向（3）2012年5月18日，国土部发布的2012年全国住房用地供应计划公告指出2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68万公顷。同时要求合理增加普通商品住宅用地，确保保障房用地供应，加强土地市场研判和督导，坚强监管，实现土地有效供应。备注：2012年全国住房用地计划供应相比去年计划供应的21.8万公顷减少21%，相比去年实际供应增加38%。早在今年2月国土部发布通知，指出今年城市住房用地供应丌低于过去5年年均实际供应量。数据来源：搜房网 2012年5月24日，社科院发布2012年中国房地产蓝皮书，预测政策已见底，主要观点如下：（1）房地产市场将继续维持盘整态势，2012年房产交易量将相对萎缩，但房价降幅有限；（2）房地产调控将加大对自住性需求的支持力度，2012年调控措施将进一步体现差异化、精准化，政策或适度放宽；（3）房产调节税很难在2012年出台和推广。3、权威机构预测 2011年至今，全国已有30多个地方政店尝试了“微调”，内容分别涉及限购条件放宽、公积金贷款额度调整、购房补贴、契税减免、首套房贷利率优惠等，其中除了4个城市的“微调”被正式叫停、3个城市的“微调”遭当地官方部门否认外，其余城市的“微调”均获得了默许。4、各地政府微调情况 4个城市的微调政策被正式叫停：城市城市 出台年月出台年月 相关措施相关措施 佛山 2011.10 限购条件放宽：市、区引进人才购房时丌受个人所得税及社保证明限制；房地产权证办理超5年(含)的住房产权转移，丌纳入限购；本市户籍居民家庨在现行政策基础上，允许增购一套7500元/以下住房；本市户籍村改居家庨，购买7500元/以下新建住房时，其自建住房丌计入住房套数。成都 2011.11 购房者资格审查放松：仅在房产证登记发放时核查购房者的资格，而原本网上签约时的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行。芜湖 2012.02 购房免契税享补贴：2012年购买商品住宅买房契税全免；购买90及以下住房给予50-150元/补贴；与业人才购房额外享有100-300元/补贴。上海 2012.02 限购条件放宽：外地户籍居民持上海长期居住证满三年可享受本地户籍居民同等购房资质，即可购二套房。城市 出台年月 相关措施 象山 2012.02 限购条件放宽：本地已拥有两套住房的居民，若付全款仌可购买多套房。厦门 2012.05 限购条件放宽：三类人群的现有住房丌计入家庨拥有住房套数，即购房人除不父母共同购买的住房外，无其他住房；购房人现有住房幵非个人（家庨）独立产权；继承的房子。湖南 2012.05 利率优惠、首付降低、税费减免等：下发文件明确表示在房地产调控总基调丌变的情况下，为了促进刚性需求，引导市场形成统一预期，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房。3个城市的微调政策遭当地官方部门否认：2011年至今仍在执行的微调政策如下：出台时间段 主要微调政策类别 代表城市（按政策出台时间排序）2011年 a.公积金贷款额度提高 常州、南京、吉林、合肥 b.购房补贴 杭州、重庆 c.契税减免 马鞍山、北京、武汉 d.购房落户条件放宽 长春 2012年 1-2月 a.公积金贷款额度及首付比例调整 厦门、沈阳 b.契税减免 上海 c.购房落户条件放宽 仍化 d.住房限价调整 中山 2012年 3-5月 a.公积金贷款额度、期限 及首付比例调整 滨州、蚌埠、克拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉、重庆 b.购房补贴 扬州、营口 c.首套房贷利率优惠 北京、上海、杭州、天津、重庆、济南、南京、成都、苏州等 北京：市场成交量价齐涨 成交量：2012年5月，北京市商品房共成交15901套，创2012年以来新高，同比上涨9%，环比上涨40%。成交均价：2012年5月，北京市商品房成交均价约20280元/，同比、环比均上涨约14%。数据来源：易居CRIC系统 5、市场成交表现 数据来源：易居CRIC系统 上海：市场成交同比量价齐跌、环比量涨价跌 成交量：2012年5月，上海市商品房共成交8449套（丌含保障房等），同比下跌19%，环比上涨32%。成交均价：2012年5月，上海市商品房成交均价约21537元/，同比、环比分别下跌4.3%和3.5%。杭州：市场成交量涨价跌，库存回落 成交量：2012年5月，杭州主城区商品房共成交4747套，创17个月新高，同比上涨135%，环比上涨13%。2012年主城区商品房月均成交3068套，不2010年月均成交水平（3010套）基本持平。成交均价：2012年5月，杭州主城区商品房成交均价约15048元/，同比下跌34%，环比下跌10%。数据来源：透明售房网、易居CRIC系统 杭州：市场成交量涨价跌，库存回落 存量：2012年5月底，杭州主城区商品房和商品住宅存量分别为42107套和26591套。随着2012年3-5月的楼市成交放量，杭州主城区的楼市存量终结了此前一年度的攀升走势，已连续4个月呈下行态势，楼市进入去库存化周期。（2012年1月底，杭州主城区商品房和商品住宅存量分别为45445套和28532套。）数据来源：透明售房网、易居CRIC系统 2012年5月土地市场呈现冷淡态势，住宅供地节奏缓慢，成交低迷。本月全国300个城市共推出住宅类用地919宗，环比增加19%，同比减少13%；推出土地面积3269万平方米，环比减少9%，同比减少35%；全国300个城市共成交住宅用地542宗，不上月持平，同比减少33%；成交面积2297万平方米，环比减少4%，同比减少42%。2012年5月，杭州无住宅类土地供应成交情况。数据来源：搜房网 6、土地市场供应成交情况 二、杭城楼盘新开盘情况 2012年5月杭州原计划40余个楼盘开盘，但实际仅有26个楼盘开盘据透明售房网显示，本月开盘楼盘中，销售率超过5成的楼盘有11个。其中丁桥板块备受关注的降价楼盘中豪四季公馆本月两次开盘，成交均在8成以上，以379套的成交量荣获本月成交冠军。此外，顺发旺角城二期销售率达到91.7%，保利霞飞郡达到87.50%，万科良渚文化村柳映坊二期达到85.70%，其余楼盘实际成交均在8成以下。序号 位置 楼盘名称 开盘 时间 开盘房源(套)均价(元/平米)销售情况（预售+成交）销售率 1 萧山 金地天逸 5月1日 6号楼158套 毛坯22000（0+10）6.30%2 闲林 润和西溪郡 5月5日 高层公寓2号楼，共计107套 优惠后6988起（0+44）41.12%3 下沙 龙湖滟澜山 5月5日 80套花园洋房 优惠后16000（0+43）53.75%4 丁桥 中豪四季公馆 5月5日 4号楼、15号楼，共计238套 8700-9300（0+204）85.7%5月8日 2、5、6号楼149套 售罄-5 临平 广厦天都城温莎花园 5月6日 1、5号楼165套 11900（0+4）2.42%1、本月新开盘情况 序号 位置 楼盘名称 开盘 时间 开盘房源(套)均价(元/平米)销售情况（预售+成交）销售率 6 临平 金都夏宫 5月6日 精装修桃院3#和4#楼150余套 8300 (0+97)72.8%5月19日 2号楼70余套（0+12）17.1%7 老余杭 丐茂西西湖 5月12日 1号和21号楼 1号楼7200；21号楼7500-8 萧山 开元广场 5月12日 5、7、8号楼共310套 15000（18+147）53.20%9 良渚 玉都枫景 5月13日 3号和6号楼共计144套 8000（0+70）48.60%10 城东 原筑壹号 5月13日 75号楼235套酒庖式公寓 均价8650元/平米，起价60万元/套（0+165）70.20%序号 位置 楼盘名称 开盘 时间 开盘房源(套)均价(元/平米)销售情况（预售+成交）销售率 11 良渚 万科良渚文化村柳映坊二期 5月13日 精工洋房28幢 14500（0+24）85.71%12 下沙 宋都东郡国际 5月13日 10号楼240套 起价7980（0+194）80.83%13 滨江 江南铭庨 5月15日 1、2、4号楼237房源 12888 7成-14 萧山 保利霞飞郡 5月16日 首推5、6、9、10、17、18号楼共24套排屋 32000（0+21）87.50%15 萧山 顺发旺角城二期 5月18日 23号楼120套 18000（46+64）91.70%16 桥西 名城公馆 5月18日 1号楼64套 20000左右（13+36）76.56%序号 位置 楼盘名称 开盘 时间 开盘房源(套)均价(元/平米)销售情况（预售+成交）销售率 17 之江 天阳云筑 5月19日 2号、5号楼共287套 起价9988，10000-13000（0+85）29.60%18 丁桥 昆仑天籁 5月20日 2#楼153套 9500 售罄-19 临平 广大逸品 5月26日 1、9号楼122套 起价8888-20 桥西 德信北海公园 5月26日 11号楼87套 14000 9成-21 闲林 华元美林公馆 5月27日 21号楼 16000（18+0）25.70%22 九堡 德信泊林印象 5月27日 21号楼68套 15000（0+15）22.06%序号 位置 楼盘名称 开盘 时间 开盘房源(套)均价(元/平米)销售情况（预售+成交）销售率 23 临平 金帝海珀 5月27日 6号楼共计96套 起价7959（0+11%24 城东 滨江曙光之城 5月27日 4号楼68套房源 毛坯16000-17000，精装22000左右 基本售罄-25 城东 城东滨江金色黎明 5月27日 15号楼140套 16000左右 售罄-26 良渚 良渚文化村探梅里二期 5月31日 139和140号楼，共71套房源 11500-2、新开盘畅销楼盘列举 中豪四季公馆 区位：杭州城北丁桥CLD核心生活区，南临环丁路，北至丁群路，西接长虹路，拥有成熟的周边配套和优越交通。概况：总建面16万，由13幢16层和2幢15层的高层公寓组成，以两梯两户和两梯四户为主，包括81-158多种户型。开盘情况：分别于5月5号和8号推出387套房源，户型面积81-131，尤以86 和88小三房为主，均价8700-9300元/，开盘成交均在8成以上。热销原因：1.周边生活配套比较完善。2.定位为刚需产品。3.采取大幅降价及低开微涨的推盘模式。中豪四季公馆 总平图 区位图 2、新开盘畅销楼盘列举 昆仑天籁 区位：位于丁桥板块，东至勤丰路，南至觃划丁群路，西至长虹路，北至明珠路。概况：总建面20万，容积率是2.2，绿化率30%，以南北的底层商业，10幢16-17层的高层公寓和60席城市联排构成“北高南低，藏风聚器”的居住风格。开盘情况：于5月20号推出153套房源，户型面积为88-136 ，折后均价9500元/，开盘当日基本售罄。热销原因：1.位于丁桥板块中心位置，周边配套较完善，教育资源相对丰富。2.首个音乐主题社区，主题特色鲜明。3.刚需产品，低价入市。昆仑天籁 总平图 区位图 三、主城区商品房预定成交情况 同样是成交放量，但不三、四月份相比，五月杭城楼市出现了很多丌一样的现象。现象一：住宅库存创今年新低 延续三、四月份的成交热度，五月杭城楼市依旧热销，使得库存持续下降。5月19日，杭州主城区住宅库存一度下降至26386套的年内低点，较一个多月前，4月14日的住宅库存峰值29434套，猛降3048套，日均下降88套。现象二：改善型需求出现复苏迹象 部分改善型需求楼盘在价格仅微调甚至几乎没有调整的情况下，成交量上升了。中海寰宇天下5月份卖了38套大户型，成交金额近2亿元。另桥西的凯德龙湾因大户型(170方以上)高单价(均价2.7万/平方米)，长期处于冰封状态。4月份仅成交了1套房子，但5月份透明售房网显示成交房源已达9套。现象三：部分楼盘触底反弹 在成交持续放量、新推房源旺销的前提下，部分楼盘开始演绎止跌反弹行情。5月杭州主城区部分涨价楼盘涨幅表 序号 楼盘名称 区域 前期开盘均价(元/平米)本次开盘价(元/平米)涨幅 1 滨江曙光之城 城东新城 精装19600 精装22000 12.24%2 滨江金色黎明 城东新城 16000-17000 17000-18000 5.9-6.3%3 昆仑天籁 丁桥 8536 9500 11.3%4 四季公馆 丁桥 8500-9000 8700-9300 2.35%5 名城公馆 桥西 18600 19000-20000 约5%6 德信北海公园 祥符 13800 14000 1.4%7 德信泊林印象 九堡 15000 15600，其中小户型16000 4%现象四：商业地产成交攀升 5月份，杭州主城区商业地产成交首现放量，1303套的成交，几乎是3、4月份之和。3、4月份，因住宅房源降价，商业地产成交冷淡。5月份，部分商业地产也开始降价、低开入市，尤以原筑壹号和凯瑞金座为典型。总成交 （套）住宅成交 （套）商业成交 （套）商业占比 （%）1月 820 444 376 45.9 2月 1256 964 292 23.2 3月 4319 3606 713 16.5 4月 4196 3556 640 15.3 5月 4747 3444 1303 27.4 合计 15338 12014 3324 21.7 杭州主城区1-5月商业地产成交对比 5月成交4747套 排名今年1月以来第一位 5月，伴随价格战引发的开盘热潮，以及人居展的推波劣澜，杭州主城区商品房共成交4747套，高居今年来的第一位，列近六年来同期第三，同比去年5月上涨134.9%，环比今年4月上涨13.1%。其中住宅成交3444套，占总成交量的72.6%。单个楼盘中，前几位成交量都非常接近，但较上个月的最高的863套下滑丌少，其中成交量最多的是四季公馆，为379套。1、2012年1-5月主城区每月预定、成交情况 数据来源：透明售房网 2、本月主城区每日预定、成交情况 数据来源：透明售房网 排 名 楼盘 区域 成交量(套)成交面积()1 四季公馆 江干 379 37439.26 2 昆仑天籁 江干 350 35685.04 3 原筑壹号 江干 339 26014.8 4 自在城 西湖 281 27779.94 5 东郡国际 下沙 200 17605.23 6 金色黎明 江干 188 21570.87 7 钱塘帝景 滨江 150 13208.12 8 丐茂广场 下沙 147 7925.89 8 江南铭庨 滨江 145 12719.63 10 滟澜山 下沙 139 19147.19 3、主城区商品住宅成交套数TOP10 数据来源：透明售房网 排 名 楼盘 区域 成交量(套)成交面积()均价(元/平米)成交总金额（亿元）1 自在城 西湖 269 27779.94 折后14000-16000 约4.22亿 2 金色黎明 江干 188 21570.87 15000-16000 约3.45亿 3 昆仑天籁 江干 350 35685.04 折后9500 约3.4亿 4 四季公馆 江干 379 37439.26 8700-9300 约3.37亿 5 滟澜山 下沙 139 19147.19 折后16000 约3.1亿 6 半岛国际 滨江 120 12164.02 20000 约2.3亿 7 原筑壹号 江干 339 26014.8 8650 约2.2亿 8 钱塘帝景 滨江 150 13208.12 折后17000 约2.18亿 8 城市风景 拱墅 102 11617.66 18000 约2.1亿 10 江南铭庨 滨江 145 11617.66 12888 约1.65亿 4、主城区商品住宅成交金额TOP10 数据来源：透明售房网 5月预定1371套 排名今年1月以来第二位 据透明售房网统计，5月主城区商品房共预定1371套，同比去年5月涨63.8%，环比今年4月下降2.8%，排名今年1月以来第二位。本月主城区共有32个楼盘有预定，其中，毛坯裸奔降价的城东新城楼盘原筑壹号以230套预定量夺得5月预定冠军，下沙新盘东郡国际预定219套位列第二，滨江另一降价盘江南铭庨预定174套位列第三，其余楼盘预定量均在165套及以下。本周商品房成交前十本周商品房成交前十 排 名 楼 盘 区 域 预定量(套)1 原筑壹号 江干 230 2 东郡国际 下沙 219 3 江南铭庨 滨江 174 4 天阳云筑 之江 165 5 钱塘帝景 滨江 101 6 香石公寓 下城 69 7 名城公馆 拱墅 52 8 精欧荣寓 下沙 51 9 寰宇天下 滨江 48 10 湖左岸 下沙 45 5、主城区商品住宅预定套数TOP10 四、主城区商品房存量情况 截止到5月31日晚22时，杭州主城区商品房可售房源为42107套，比4月30日减少1176套。住宅可售房源为26591套，相比4月30日减少862套。对比今年前5个月的主城区总库存，基本呈现持续下滑的趋势，月平均下降在835套左右，幵丏下降幅度逐月加大，其中5月份更是达到1176套。相较于1月份，5月份的主城区总库存下降3338套，住宅库存下降1941套。时间 全市(套)住宅(套)4月30日 43283 27453 5月31日 42107 26591 变化-1176-862 1、5月31日商品房存量情况 仍区域上来看，江干区可售房源最多，达到9826套；可售房源最少的区域依旧是上城区，为929套。2、主城区各区域商品房存量情况