习题班 第08章 土地增值税法(答案解析).doc

第 八 章　土地增值税法（答案解析）

一、单项选择题。

1.企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000 万元；向金融机构借入资金利息支出400 万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5% ；该企业允许扣除的房地产开发费用为（）。
A . 400 万元    B . 350 万元    C . 650 万元    D . 750 万元

2.某单位转让一幢1980 年建造的公寓楼，当时的造价为600万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为1800 万元，成新度折扣率为7 成。在计算土地增值税时，其评估价格为（   ）。
A ．600万元    B . 1260 万元    C . 1800 万元     D . 1200 万元

3.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000 万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50 万元，房地产开发成本为200 万元，房地产开发费用为40 万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60 万元。，该公司应缴纳的土地增值税为（）。
A . 180 万元    B . 240 万元    C . 300 万元    D . 360 万元

4.个人转让房地产需缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与纳税人居住地不一致，则纳税地点为（）
A ．纳税人居住地                                B ．纳税人户口所在地
C ．办理房地产过户手续所在地           D ．房地产坐落地
二、多项选择题。

1.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的
B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的

2.计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有（）。
A.10 年以上的借款利息
B.境外借款利息
C.超过国家的有关规定上浮幅度的部分
D.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息

3.纳税人转让房地产，有（   ）情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
A.隐瞒、虚报房地产成交价格
B.因偷税被税务机关给予二次行政处罚
C.房地产成交价格在1亿元以上
D.提供扣除项目金额不实

4.下列对法人转让房地产的纳税地点的说法正确的是（）。
A.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在房地产坐落地税务机关申报纳税
C.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
D.转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

5.下列房地产转让行为中，需缴纳土地增值税的是（     ）。
A.转让集体所有的土地使用权
B.出租房产使用权
C.企业间互换房产
D.某国有企业与一外国企业合作建房后出售

6.以下应征土地增值税的项目有（）。
A.取得奥运会占地的拆迁补偿金
B.将－项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业
C.被兼并企业将房产转让到兼并企业中
D.房地产开发商销售楼房
三、判断题。

1.某学校转让一幢造价600 万元的旧办公楼，经房地产评估机构评定，该楼重置成本价1500万元，成新度折扣率为七成，则评估价格为1050 万元。（  ）

2.土地增值额越大，增值额占扣除项目比率越高，计算土地增值税适用税率税率越高。（   ）

3.转让旧建筑物的重置成本价需企业评估确定，并报税务机关备案。（   ）

4.增值额未超过扣除项目金额20 ％的房地产开发项目，免征土地增值税。（   ）

5.
个人之间互换经营性住房，可以免征土地增值税。（  ）

6.土地增值税不适用于外籍个人。（  ）

7.房产所有人将自己拥有的房地产无偿赠予他人，不需缴纳土地增值税。（   ）
四、计算题。

1.某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设项目，建成后的普通标准住宅销售收入5000 万元，综合楼销售收入18000 万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节各项有关税金及教育费附加（教育费附加征收率为营业税税额的3% ，印花税忽略不计）。公司取得土地使用权所支付的金额为2000 万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4 。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18% ；综合楼开发成本为6000 万元。此外，该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10％。
要求：请计算该公司应缴纳土地增值税的税额。

2.某房地产开发公司2004年建造一幢普通标准住宅并出售，取得销售收入800万元，并按税法规定 缴纳了有关税费(营业税税率5%，城建税税率7%，印花税税率0.5‰，教育费附加征收率为3%)。该公司为建此标准住宅而支付的地价款为120万元，投 入的建楼成本为350万元，建楼所借银行贷款利息支出无法按项目分摊，房地产开发费用计提比例适用10%，请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税?

答案部分

一、单项选择题。
1.
【正确答案】 C
【答案解析】 该企业允许扣除的房地产开发费用为（400－100 ）+( 1000 + 6000 )×5 % = 650 （万元）。
2.
【正确答案】 B
【答案解析】 既然使用评估的方法，就用评估价乘以成新度折扣率计算评估价格＝1800×70 % = 1260 万元
3.
【正确答案】 B
【答案解析】 土地 增值额＝转让收入－扣除项目金额＝1000－[50 + 200 + 40 + 60 + ( 50 + 200 )×20 ％]＝600 （万元），扣除项目金额＝400 （万元），增值额与扣除项目之比＝600 ÷ 400 = 150 % ，应纳土地增值税＝600×50 ％－400×15％＝240 （万元）。
4.
【正确答案】 C
【答案解析】 土地增值税原则上在房地产所在地纳税，但本题所述情况中，税法具体规定为在办理过户手续所在地纳税。
二、多项选择题。
1.
【正确答案】 AB
【答案解析】 以房 地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，都没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产 在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税。
2.
【正确答案】 CD
【答案解析】 财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
3.
【正确答案】 AD
【答案解析】 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
4.
【正确答案】 AD
【答案解析】 纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
5.
【正确答案】 CD
【答案解析】 A转让国有土地使用权才交税；B出租房产使用权不是土地增值税的征税范围。
6.
【正确答案】 BD
【答案解析】 被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房，土地使用权随之发生转移，应缴纳土地增值税；土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税。
三、判断题。
1.
【正确答案】 对
【答案解析】 该企业转让房产的评估价格＝1500 ×70 ％＝1050 （万元）。
2.
【正确答案】 对
【答案解析】 土地增值税实行四级超率累进税率，增值额越大，增值额占扣除项目比率越高，税率越高。
3.
【正确答案】 错
【答案解析】 转让旧建筑物的重置成本价需由政府批准设立的房地产评估机构评定；评估价格须经当地税务机关确认。
4.
【正确答案】 错
【答案解析】 本命题缺少一个关键条件――纳税人建造普通住宅出售的，其增值额未超过扣除项目金额20 ％的房地产开发项目，免征土地增值税。
5.
【正确答案】 错
【答案解析】 个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

6.
【正确答案】 错
【答案解析】 土地增值税适用于内资与外资企业、中国公民与外籍个人。
7.
【正确答案】 错
【答案解析】 根据土地增值税的优惠内容，免征土地增值税的赠与仅包括（1）赠与直系亲属和直接承担赡养义务的人；（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
四、计算题。
1.
【正确答案】 （1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20 ％的，免征土地增值税。
（2）计算综合楼应纳土地增值税
① 计算扣除项目金额
取得土地使用权支付的金额＝2000×( 1－1/4 )＝1500（万元）
支付开发成本＝6000 （万元）
扣除税金＝18000×5%×( l + 7 % + 3 % ) = 990 （万元）（其中5 ％的营业税，城建税在营业税金的基础上征7 % ，教育费附加征3 % ）
开发费用计提＝( 1500 + 6000 )×10 %＝750 （万元）
加计扣除费用＝( 1500 + 6000 )×20 %＝1500 （万元）
扣除项目金额＝1500 + 6000 + 990 + 750 + 1500＝10740 （万元）
② 增值额：18000－10740＝7260 （万元）
③ 增值额占扣除项目的比率＝7260÷1 0740×100 %＝67.6 %
④ 应缴土地增值税＝7260×40 ％－10740×5 ％＝2904－537＝2367 （万元）
2.
【正确答案】 (1)实现收入总额：800万元
(2)扣除项目金额：
①支付地价款：120万元
②支付开发成本：350万元
③开发费用：(120+350)×10%＝47(万元)
④扣除的税金800×5%×(1+7%+3%)＝44(万元)
印花税不得单独扣除。
⑤加计扣除费用：(120+350)×20%＝94(万元)
⑥扣除费用的总额：120+350+47+44+94＝655(万元)
(3)确定增值额：800-655＝145(万元)
(4)确定增值比率：145÷655≈22%
(5)计算应纳税额：145×30%＝43.5(万元)