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北京师范大学房地产研究中心主任董藩：房地产预售是一项伟大的发明
2012-08-06 11:05 来源：聊宅网　  评论
核心阅读：因为一则取消商品房预售的假消息，加上“国务院派出了多路督查组会诊房价，不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景，导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌，多只基金浮亏巨大。于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。
　　因为一则取消商品房预售的假消息，加上“国务院派出了多路督查组会诊房价，不排除会有新一轮调控政策出台”的舆论背景，导致昨天股市中地产板块出现明显的下跌，多只基金浮亏巨大。任志强说自己的手机被探听消息的人打爆，我的手机也被全国各地业内人士打得重新充费于是关于是否应该取消预售的争论重新泛起。支持者认为，“预售是房地产万恶之源”，“预售导致质量问题等违约行为无法控制”，“预售将风险转移给了买者”，“预售是空手套白狼”，“取消预售房价会大跌，会合理回归”，“取消商品房预售制度是社会公平正义的需要”。网上一些理性的声音完全被否定的斥责声淹没，谁为预售辩护立即就被“兴师问罪”的舆论包围。
　　从2日晚11点开始，本人决定放弃休息，再次冒天下之大不韪，回击一些错误甚至愚蠢的观点，为预售辩护——预售实在是一项伟大的发明，它在帮助开发商大大提升了开发能力的同时，也帮助千家万户较早实现了居住梦想，并降低了购买支出。它是房地产融资和销售方式的巨大突破，对全世界房地产业的发展和居住水平的提升做出了卓越贡献，它的价值象房地产按揭贷款一样巨大、一样璀璨夺目！
　　我必须明确地告诉大家，预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说，是中国特色的“坑害买房者”的方式，而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间，我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港，中国大陆也是从香港学来的，则只对了一半。国外早有预售制度，香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚，房子在设计图纸获得审批后就可立即预售，一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的，怎么可以说这是“中国独有”的东西，必须尽快取消，以便与国际接轨呢？
　　预售的存在，有其客观原因，也有充分的必要性。这主要表现在如下几个方面：
　　第一，是否有必要预售，是由供求状况决定的。如果一种商品供求平衡，甚至供给过剩，购买者可以直接到市场上选择成品，这样更简便、可靠，他绝对不会再去签订一个期货供应合同，等待一个尚未生产出的商品。预售从购买者角度，主要是因为供应不足，为了“抢货”。德谟克利特说“存在即正确”，就说讲存在就是有客观原因的。以一手商品房为例，如果买者不通过预售方式订购，除了少数象目前这样因为限购限贷导致供应积压的情况，在大多数时间里，需求者根本不可能买到自己中意的楼盘、楼层或者户型。没有法律规定必须通过预售的方式买房，需求者是可以买现房的。但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到，这不是事实么？现在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂变、生活方式演化等各种原因，总体上房地产处于供不应求状态，如果不是通过预售分配购买机会，而是取消预售，必然增加幕后交易，导致寻租和腐败交易。
　第二，在供应短缺情况下，预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。从1987年中国大陆在深圳拍卖第一块建设用地开始，官方公布的全国商品房年度均价已经由当年的408元上涨到2011年的5378元。而这个涨幅，由于发展阶段的特殊性以及统计上的缺陷，理论上被大大削弱了，实际涨幅远高于官方数据。即使在金融危机严重冲击下的2008年也是明显上涨的。预售的价格是根据预售前对当时供求关系的预估确定的，一般远低于一两年后、房屋竣工验收时，根据新的供求形势确定的现房价格。当房价涨幅远超过贷款利率的时候，毫无疑问，预售通常是购买者规避价格上涨风险的重要举措，通过预售锁定价格通常要比买现房节省很多资金。中国房地产业的高速成长还远没有结束，只要社会基本制度不变，尽管有波动的可能，但从长期看今后房价还将呈现明显的上涨趋势。如果可以预买，所有理性者都会预先锁定一套房产，早买有选择的余地，也节省开支。
　　第三，预售可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要，以留下调整的时间和空间。大家知道，房地产开发资金占用量大、周转慢、建设周期长技术性要求高，又涉及到许多部门和单位，投资风险较大。一旦失败，就会导致投资沉淀，回收困难，甚至危及企业生存。因此，公司进行房地产开发投资，必须先进行充分而全面的可行性分析。尽管如此，还可能摸不准或者出现失误。而预售的出现，成为一种补救的措施。在加拿大或者澳大利亚，如果预售不能达到规定的数量，政府甚至不允许开工，怕破坏了环境但却不能满足购房者需要。在澳大利亚，如果不预售到一定数量，银行也不发放建造贷款。这就产生了一种约束机制。若预售遇到问题，可根据市场信息调整规划、设计，甚至取消投资。只有这样，才能保证投资本金的安全，并获得较高的经济收益。当然，中国由于总体上房地产短缺严重，十分好卖，加上管理制度的原因，通过预售摸索市场情况并修改规划、设计的很少，一般也不允许。
　　第四，预售在市场供应短缺的情况下，帮助开发商扩大了投资规模和产出能力，大大缓解了供求关系。凡产品成本中物化劳动消耗比重大，而活劳动消耗比重小的产品，一般称为资本密集型产品，对应的行业也就成为资本密集型行业。房地产业是典型的资本密集型行业，投资量大、容纳劳动力较少、资金周转较慢、投资效果体现也慢。同技术密集型产业相比，资本密集型产业的产出能力同投资量成正比。所以，发展房地产业，需要大量的资金投入。在中国大陆，开发项目的资金来源逐步稳定，形成了四个途径：自有资金、借贷资金、赊欠资金和预售资金。取消预售不只是切断了一大笔资金来源，因为不能事先确定销售状况，也大大影响到施工企业垫资的积极性，甚至完全不敢垫付了。只靠自有资金和开发贷款，估计全社会商品房开发能力会下降三分之二。这样，假定需求不变，房价会比现在高至少两、三倍。所以，这么多年来，是预售帮助行业提高了供应、压低了房价，而绝对不是提高了房价，坑害了大家，否则外国也不会有预售制度。有人说预售作为一种融资方式，归根结底是财富流通，并不是增加财富。这种认识是完全错误的。
讲到这里，有人说，为什么商品流通领域只有房地产存在预售制度？这证明该制度的存在是没有必要的。这种说法也是错误的。飞机、轮船、机车车辆等价值量大、生产周期长的商品在销售时采用预售方式十分正常。例如，飞机销售一般是买卖双方先签订飞机购买合同、进出口代理协议及支付定金，飞机生产前买家再给予厂商部分费用，生产完毕后全额支付费用，这就是明显的预售程序，尽管未使用“预售”字眼。
　　有人说，预售制度等于先交钱后取货，开发商的道德风险很大。虽然从理论上说，发现质量问题或其他违约行为，业主可以拒绝收房，但毕竟钱已经交了，主动权完全在开发商手里，实际操作中业主的救济手段很有限，效果也不大。这些情况是存在的，一方面这是短缺经济下的通病，只要短缺，销售容易，竞争不充分，就会出现这类问题，这也恰恰说明了利用预售加大供应的意义；另一方面，我必须明确地告诉大家，预售绝不是如很多网民甚至很多专家教授所说，是中国特色的“坑害买房者”的方式，而是市场化国家常见的房地产融资与销售方式。关于预售方式的起源地点和时间，我没有去仔细考证过。但有人说起源于香港，中国大陆也是从香港学来的，则只对了一半。国外早有预售制度，香港地产界也只是学生身份而已。在加拿大、澳大利亚，房子在设计图纸获得审批后就可立即预售，一般预售到相当数量以后才允许建造。新西兰、新加坡、迪拜的很多房子也都是通过预售方式卖掉的，怎么可以说这是“中国独有”的东西，必须尽快取消，以便与国际接轨呢？