江苏委员带民生十问上会：楼市调控成焦点.doc

首套房应回归首付2成利率7折
全国政协委员宋林飞昨接受本报特派记者专访，建议继续严控房价，但不能让刚需买不起房
带着民生热点求解代表委员
全国两会召开之前，本报联合腾讯网向江苏网友在线征集“你最关心的民生问题”。截至昨日，经过近30万网友的投票，江苏网友最关心的“民生十问”产生。今年全国两会，本报特派记者将带着这些问题上会，向全国人大代表、政协委员求解。
昨天，本报带着第一个问题，也是老百姓最关心的楼市问题采访了江苏省政府参事室主任宋林飞委员。
本报两会报道组
A 抨击“松绑”房价没调到位
现象：部分城市想给楼市“松绑”
安徽芜湖楼市新政4天“流产”，上海限购新解释也7天即叫停。提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策的小动作增多，被住房和城乡建设部“叫停”的也时有出现，引发公众热议。
观点：“房价还未实质性下跌”
第15年参加全国两会了，尤其是近些年来，宋林飞每年都要提交一份事关房地产调控的提案。他一针见血地指出，去年楼市调控的成果只是“量跌价滞”，但房价还没有出现实质性下跌。统计数据显示，2011年一线城市新建商品住房的价格同比上涨2.41%，二线城市同比上涨8.7%。也就是说，这一年房价实际上还涨了，只是涨幅降下来了。
“合理回归以房价收入比为尺子”
对于中央提出的房价宏观调控的目标，即让商品住房的价格合理回归，宋林飞解释，所谓的回归就是挤泡沫，而“合理”的标准就是房价收入比。发达国家正常的房价收入比为3：1左右，也就是说差不多3年收入可以买一套房。国际金融机构认为不应超过5：1。考虑到我国福利分房的因素，现阶段房价收入比可适当放宽。但目前有些大城市的房价收入比接近亚洲金融风暴爆发时香港地区的15：1，甚至日本的19：1，这就非常危险了。
“一松绑房价必遭报复性反弹”
宋林飞指出，一线城市住房市场价格过高、泡沫过大，是影响民生改善、加剧经济风险的突出问题。针对这一问题的房市调控政策是必须的，“限购”政策短期内不能放松。宋林飞坚定地认为，地方政府千万不能想不通，不能因一时利益而尝试给房市“松绑”。
同样，中央政策的决心也不能动摇。从2003年开始，我国房地产宏观调控一直没停过，但每次调控之后房价都报复性反弹。“所以这一次千万不能再动摇，否则日本的教训就摆在眼前。”
而且，现在老百姓都在看着盯着，政府的公信力何来？必须在房地产调控一事上给老百姓一个放心。今年到年底再回过头来看，大家就会理解中央政府了。
B完善政策 首套房应首付两成、利率七折
现象：调控了一年老百姓没得到实惠
房地产调控一年下来，另一个问题引起越来越多人的关注，那就是，房价名义上是控制住了，可是购房人的买房成本却在提升，没钱的人、没房子的人想买套自己的房子，成本反而更高了。
中国房地产业协会会长、原住房和城乡建设部副部长刘志峰日前表示，去年银行推进利率市场化，贷款利率从基准利率的0.7倍，一下提至1.1~1.2甚至1.3倍，因此，尽管房价下降了，但老百姓实际上付出的钱并没有减少。有人算过一笔账：以全国平均房价每平方米5380元计算，即使银行执行基准利率，现在贷款8成买一套100平方米的房子，买房人要比“利率7折时代”多掏10万元利息。
对策：首套房应首付两成、利率七折
“房地产调控的意义是什么？不就是为了让老百姓能买得起房吗？”宋林飞认为，政府严格的房地产调控政策不能松绑，但要微调，通过“稳中微调”，将房市从“量跌价滞”转变为“价跌量升”，尤其是应当降低刚性需求的购买成本。不能让老百姓反而更买不起房了。
宋林飞建议，住房信贷、计税政策对首套房优惠，让刚需消费者购房成本降低，应是今年房地产市场宏观调控“微调”的主要方向。
宋林飞建议,“一线城市居民购买首套房应回归到2008年首付两成、利率七折的优惠政策。同时，居民的改善性需求应回归基准利率，而不应上浮20%。”
C今年走势预测年内房价跌10%-20%
现象：小潘逆市喊提价
2月22日，潘石屹在一次电话会议上表示，旗下在售项目从3月份开始涨价，先对望京提价2%。他还说，“跟央行提存款准备金率是一样的，不能一下提太多，而次数可以适当多一点。”由于小潘在网友间的影响力，这一消息很快传开，进一步加重了人们对楼市走向的疑虑。
观点：“小潘这是利用人们买涨心理”
宋林飞认为，开发商这么做从他们的角度讲无可厚非，就是利用大多数人买涨不买跌的心理。“开发商让自己利益最大化是正常的。”宋林飞说，但是这并不代表房价就要调头向上了。
“预计今年一线城市跌10%-20%”
房价是不是探底了？什么时候出手合适？宋林飞的建议是，合适的房子大家可以买，但是要说房价已探底恐怕还为时尚早，“现在只是把涨幅控制住了，还没有把前几年快速上涨的泡沫挤掉”。
他同时也指出，房价回归到合理水平是一个艰巨的目标。随着债务陆续集中到期而资金链日趋紧张，房企会理性选择降价促销“以价换量”的策略，导致房价明显回落。预期今年一线城市新建商品住房成交均价下跌10%-20%。
建议：“实行差别化的物业税”
房价进一步下跌，对于购房者来说是好消息，可是对于相当一部分已经拥有一两套住房的家庭来说，却意味着财富的缩水。
对于这个问题，宋林飞认为可以在物业税的开征上加以调节。他说，物业税征收依据是土地使用与财富保有，自有产权房的土地使用权已转让，只开征财富保有税。可以采取区别对待的方法：即已出让土地使用权的产权房“价高税低”，而未出让土地上新建设的产权房“价低税高”。“老房老办法”有利于防止居民财富过分缩水，“新房新办法”有利于更多中低收入者入市。
■相关采访
1、全国政协委员、清华大学教授蔡继明：不能以保刚需为名，行松调控之实
全国政协委员、清华大学教授蔡继明今年一共提交了10个提案，其中有6个是关于土地的，他在关于房地产调控的提案中写到，就是不能以保刚需为名，行松调控之实。究竟如何调控楼市，蔡继明认为其实办法也很容易，他提出的办法是从土地出让抓起。新增建设用地中的宅基地，拿出15%作为保障房，用于建设廉租房，主要保证15%的最低收入人群，他们买不起房租不起房，就住廉租房。
他强调，这一保障水平不能太高，范围不宜过大，否则会造成新的不公平。然后，拿出15%建设所谓的高档房和别墅。其余的70%是宅基地的主体部分，其中50%是自住房，买房时规定10年之内不许转让，只能用于自住。20%用于建设改善型住房，规定5年内不许出售。
2、全国政协委员、原东方资产管理公司总裁梅兴保：今年很多房企很难熬
谈到楼市走势时，全国政协委员、原东方资产管理公司总裁梅兴保说：“今年很关键，去年小房地产商资金紧张，通过发信托喘息，但这些信托今年要到期。看能不能熬过去，拭目以待。”他分析道，去年房地产带来的税收还不错，但今年房地产的税收肯定要大大下降了，所以有些地方政府也在嗷嗷叫，相继有了一些救市冲动。他特别告诫，希望地方政府要理智，少在经济上用政府财政的办法来投资加力。但同时，他也希望避免房地产市场的硬着陆，因为房地产关联40几个行业，房价大跌的话，也是一个灾难