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项目的融资与对接
主持人：宏观调控以来，整个房地产行业从开发商、投资商到中介商，再到消费者即购房人，都感受到了政府紧缩银根与地根所带来的影响。其中，对于开发商来说，关键问题是银行的资金来源被锁紧；对于投资商来说，核心问题在于难以拿到合适的开发项目。作为江西房地产市场的一个信息窗口与一座金桥，我们今天发挥自己传媒的特殊优势，请来各方朋友，为项目融资或项目对接搭建一个实用的平台。
　　做项目难 融资更难
　　徐启诚（江西博能房地产开发公司总经理）：最近，许多朋友说没看到我，问我干什么去了，我告诉他们是跑融资去了。我们现在还属于中小开发企业，虽然在南昌、上饶、宜春等地有项目，但规模还不算大。面对宏观调控，面对越来越规范的房地产行业管理，房企的资金实力与项目储备，就更需要一种后劲。其实，房地产开发就是“三王”，人才为王、土地为王、资金为王，三者缺一不可。从目前情况看，现在获得项目必须通过“招拍挂”，要交保证金，且开发企业自有资金必须达到35％，和以前相比较，项目的确更难做了。然而，资金仍是最关键的问题，没有雄厚的资金实力就无法获得项目，也无法保证项目的成功开发。因为银行对于项目要进行严格评估与分析，所以，我们对存在开发风险的项目尽量不作考虑，这也增加了难度。所以我认为今天沙龙探讨融资的话题，是一件非常有意义的事情。
　　南桂生（浙江金泰房地产开发公司董事长）：我是去年来江西做开发项目的，谈到房地产融资我最有感触。因为最近三个月我都在跑项目融资，从浙江老家一路辗转到上海、北京、南京，主要城市几乎全部走了一遍，同行朋友大都谈“资”色变。三个月中我的融资第一站就是温州老家，回去一打听，温州更是国家房地产贷款控制最严格的地区，就连安居房的贷款也不例外。
　　“补血”寻方
　　主持人：淘强汰劣，是宏观调控背景下房地产市场的必然变局。面临生存与发展的新挑战，有人断言，市场大洗牌已经降临，一批手足无措应对无方的中小开发商有可能就此出局。目前的问题是，你能否冲出资金与项目的围城。
　　王文群（江西财大经管学院副院长）：去年121号文件出台后，我省房地产行业冲击不小，文件的主旋律是保证房地产行业持续健康发展，紧缩贷款、控制土地出让。今年我省对土地市场又进行了整顿，主要针对企业圈地、政府圈地和农民圈地，整顿的重点就是新上的开发区。这次对中小开发商的影响也很大。以后再拿项目，就得拼资金拼实力。要生存下去，当务之急，就必须高效完成项目融资与项目对接。项目上的“补血”，可以考虑找准对子相互出钱或出地。在融资上，一个“补血”新思路就是以权益换资金，即以股权融资形式或出让土地的形式换取项目发展所需的资金。另一个值得关注的现象就是房企结盟。自去年以来，几家知名地产商常常联手竞拍，万科、华侨城地产、招商地产三家亦曾联手竞投深圳香蜜湖地块；江西城开也是南昌民营5强的联盟……结盟在一定程度上可以缓解危机，共同规避开发风险。
　　徐启诚：目前的融资，主要有三个方面，一是海外资金，二是各类信托基金，第三就是民间资金。不论是哪一种，都要求企业有信誉保证。
　　南桂生：温州流行的民间融资，就是把一个项目的图纸拿出来，左邻右舍一起研究一起投资，项目就做起来了。此外也有人先将土地拿给典当行，这也是一个非常有效的融资渠道。另外一个大方向，就是将所开发项目的认购名单拿出来，通过四大银行和信托投资公司融资，但必须达到银行的融资标准。我认为，整合现有中小开发企业，将有土地和有资金的企业联姻，形成联合舰队，是一个最为有效的“补血”办法。
　　千里姻缘一线牵
　　主持人：本刊楼市沙龙探讨项目融资与对接消息传出后，热线不断，有来自江浙与上海的，有赣州抚州丰城的，有提供项目的与提供资金的，还有专门做融资中介的。
　　罗嗣河（南昌市湾里区对外经济贸易合作委员会主任）：我认为房地产企业家们应该化被动为主动，开辟新渠道对接新项目。当年，人们上梅岭发觉路途弯弯曲曲，湾里由此得名。现在，南昌到湾里的地图距离是8公里，规划的三条直通湾里的道路已经启动，特别是红湾公路已经在建，通车后到红谷滩仅8至10分钟的车程，湾里积年已久的交通障碍正被破除，发展潜力巨大，区位优势逐步显现。湾里的项目较多，欢迎在座的企业家们对接湾里的项目……
　　附注：在本期沙龙中，还有杭州新城房地产开发公司朱丹先生、浙江伟星房地产开发有限公司王爱法先生、深圳国际房地产咨询股份有限公司刘行先生、江西信中信企业投资担保公司李艳玲女士、汇居投资顾问公司卢文涛先生、南昌尚云建筑防水科技有限公司邹尚云先生、江西点金营销公司章祝君先生、江西省现代植物种苗繁育中心李泰龙先生等近十人推介项目。
　　(大江网-江西日报)