南宁房地产行业市场调查研究报告.doc

南宁房地产行业市场调查研究报告212020年5月29日文档仅供参考 一、 南宁城市概况 1.城市概况 南宁位于广西的南部,是广西壮族自治区的首府,广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心,它毗邻粤、港、澳,面向东南亚,背靠大西南,是大西南出海通道的重要枢纽,是华南经济圈、西南经济圈和东南亚经济圈的结合部、连接点、中转站和桥梁。全市面积10029平方公里,其中市区面积1834平方公里,辖新城、城北、兴宁、永新、江南5个城区,二县(邕宁、武鸣)一郊,总人口281万人,其中市区150万。 2经济状况 八五期间,南宁市年均经济增长率达到17.21%,高于广西和全国的平均增长水平。提前6年实现国内生产总值翻两番的目标,跻身于全国城市综合实力50强的行列。 ,全市实现国内生产总值356亿元。全市人均国内生产总值达12021元。 1-8月份,南宁市经济运行态势良好,全市国有及其它固定资产投资额为79.34亿元,同比增长63.89%,投产的项目有179个,同比增长50.42%。 3银行存贷款发展较快 8月底止,全市银行存款余额968.4亿元,比年初增长13.29%,其中城乡居民储蓄437.59亿元,比年初增长11.74%;银行贷款余额899.35亿元,比年初增长16.77%。 4城市居民家庭收支小幅增长 1-8月份,城市居民家庭收支小幅增长,居民人均可支配收入6227元,同比增长2.8%;居民人均消费性支出4643元,同比增长1.40%,其中支出增幅较大的有居住类,同比增长25.70%。 5南宁迈向国际大都市 中国加入WTO,东盟101自由贸易区,南宁迎来了前所未有的发展际遇,作为粤港澳经济圈、西南经济圈、大西南与中南半岛旅游合作圈与东盟自由贸易区的中转站和枢纽城市,南宁加快了迈向国际大都市的步伐。 1991年,南宁进入了”中国城市综合实力50强”。 1992年,南宁被国务院批准为沿海开放城市。 1995 年12月李瑞环同志考察南宁市时提出把南宁市建成300万人口,用地规模为250平方公里的大城市。 1996年,南昆铁路全线建成通车。 1997年,南宁被评为”中国园林城市”。 1999年,南宁获”中国优秀旅游城市”称号。 ,南宁获”中国人居环境奖”。中国与东盟建产101自由贸易区。 ,南宁”136城市亮化工程”全线实施。城市改造带动房地产增速发展。 国际会展中心动态城市雕塑”南宁之门朱槿花”正式落成。这是面向国际招标的城市形象设计,反映了南宁开放的心态。会展中心和民歌广场紧张施工,准备迎接民歌节的到来。 10月8日,温家宝总理在印度尼西亚与东盟10国举行的第七次首脑会议提出,从明年起,每年在广西南宁举办中国东盟博览会。 以大学城和科技新城为主的相思湖开发区面向国内外设计单位公开招标规划设计方案。日本黑川纪章建筑都市设计事务所、英国阿特金斯公司、澳大利亚UKY公司、美国DPZ公司和中国北京清华城市规划设计院家进入初审。 南宁对外开放成绩喜人。1992年以来,南宁市先后建立了南宁高新技术产业开发区、南宁经济技术开发区、大沙田经济开发区、邕宁沿海经济走廊开发区、华侨投资区等5个开发区。九五期末,全市5个开发区实现工业总产值2207亿元。技工贸总收入7525亿元,实际利用外资2718万美元,工业产品出口总额2154万美元。当前,全市利用外资的领域在不断扩大,今年1-8月份,全市进出口总值43912万美元,同比增长40.01%,其中进口总值10011万美元,同比增长61.62%。出口总值33901万美元,同比增长34.69%。全市8月止实际利用外资8937万美元,同比增长35.41%。 二、南宁房地产概况 1房地产发展概况 今年上半年,全市房地产开发投资累计完成15.62亿元。共有104个房地产在建项目,其中本年新建项目共有52个,新开工面积占施工总面积的37.56%。 其中,项目施工总面积达10万平方米以上的公司有南宁国凯、中房南宁、广西桂建、广西东方、南宁桂源、广西恒大、广西阳光嘉园、南宁永茂、广西万通、西部时代十大公司;施工总面积在5万10万平方米的有广西星江、南宁三元、南宁振宁、广西荣和、广西碧园、广西和实、南宁中天、广西同和、东洋集团、宁汇房产、广西玉力等19家房地产公司。这些规模较大的在建项目,其施工面积达340.81万平方米,占同期全市施工总面积的71.99%。房地产开发数量多、开发项目上规模,促使房地产投资今年以较快速度发展。 18月份,全市新建商品房销售面积159.51万平方米,比去年同期增长17.65%,销售金额40.35亿元,比去年同期增长45.8%。 其中,住宅交易面积74.02万平方米,占整个房地产交易总面积的46.40%,同比增长17.6%,需求继续保持增长态势; 而作为办公、商业用房市场竞争激烈,销售情况一般,16月份,办公、商业用地预售面积仅为9.82万平方米,但在78月份,此类物业预售面积迅速增长为7.89万平方米,说明办公、商业用房开工多,而且都赶在上半年上市,反映此类物业竞争日趋激烈,但销售情况却一般,18月份,共售出4.44万平方米,只占预售面积的25%。 18月份,二手房交易面积31.44万平方米,同比增长29.17%,销售金额4.02亿元,同比增长19.67%。 2房地产企业 据 南宁市第二次基本单位普查了解, 末,全市房地产企业530家,其中有独立法人的房地产企业454家,房地产从业人员16281人。 作为在本土成长起来的的房地产开发商如万通、恒大、国凯、荣和、西部时代等把握南宁房地产发展大势,在开发投资上可谓突飞猛进。均取得了市场的强烈反响和优秀的业绩,走在了南宁房地产市场的前列。 南宁房地产的发展机遇,也吸引了外地有远见的房地产商,纷纷抢滩南宁市场。 大连万达斥资6亿元,倾力打造总建筑面积约11.6 万平方米的万达商业广场,秉承万达商业”定单房产”开发模式,携手沃尔玛、大洋百货、美国华纳、新加坡大食代以及国际数码城、台湾特立等国际国内企业,构筑南宁商业新格局,引发了业界的大震动。 上海房地集团公司成产南宁荒岛房地产开发有限公司,斥资15亿元与兴宁区政府携手改造东沟岭旧城区,开发建设占地71287.33平方米的以上海模式规划的中型生态居住小区阳光绿城。争创联合国迪拜最佳范例奖(联合国设立的专门奖项,旨在表彰那些在环境的改造、住宅的可持续发展、城市基础设施等方面作出贡献的典范行动)。 而外资的进入,将迫使本地开发商转变观念,更新理念。诸如:马来西亚东方集团持50股份,投资占地约20公顷的香榭里花园;新加坡荣宝华集团投资占地185亩的荣宝华商城。 还有来自江渐的九鼎房产开发南湖国际广场,香港冠城开发大地华城,两家公司在外地都有成功的开发经验较强的资金实力,在南宁属于第一次开发。来自东莞的一家房地产商已经拿到一块政府划拨的土地正准备开发,听说还有深圳过来的开发商正在初探市场,向相关部门了解南宁房地产市场。 3房地产中介 在 年以前,南宁大多数房地产开发商基本都是自己销售。进入 年后,专业的营销策划机构、代理机构和专业的物业管理公司开始在南宁出现。 年,一些知名楼盘都是利用这些机构,来实现自己的销售。 听业内的朋友开玩笑说,南宁的楼盘的代理商不是姓”宝”就是姓”合”,我们的日子难过呀。 作为本土成长起来的宝资通,更多融入了本土文化,面对南宁房地产市场,提出了”新价值地产”的理念。现在公司在南宁及广西其它城市代理的各类物业愈50多个。 有人说,宝资通是”黄埔军校”,宝资通老总秦枫更像是一个称职的校长。同时,宝资通在全国市场上把自己也当作一个学生,将世联作为自己学习的榜样,秦枫曾在公司的”宝网”上提出”宝资通离世联还有多远?”(注:世联陈董听到这话,一定很高兴!也曾听说陈董去年来过邕城指导工作。)在公司内外,引起了强烈反响。 来自广州的合富辉煌,于 底来南宁拓展业务,秉承了广州合富辉煌优良的团队合作精神和专业的房地产策划水平。公司成立不到三年时间,代理物业已达到10多个。已成为南宁市房地产界举足轻重的策划销售代理商。 而来自深圳的三家代理商:至祥、涛益、德思勤,刚刚接触南宁房地产市场不久,还要很长一段艰苦的路要走。 德思勤:代理项目水晶城,最初看见项目广告牌上有”德思勤”名头,可是现在,项目地盘包装和楼市上都找不到”德思勤”的名字。个中原因,不甚清楚。 涛益:代理项目华星时代广场,项目商业裙楼引进北京王府井,曾受市场和消费者的热捧。志祥:功夫不负有心人,几个月南宁市场的钻研经营,现有两个房地产项目刚接手销售。 4物业管理 在物业管理方面,开始引入外地名牌物业管理。如香港戴德梁行、深圳鹏基、中海物业等,并注重对小区业主的关怀。以人为本开始得到加强。 5南宁房地产市场以二、三房为主,小户型风头正盛。小户型购房热潮是 年南宁楼市最靓丽的一道风景。青年国际1500 多套小户型两次开盘后,销售量已接的尾声,证明了市场中蕴藏着对此类产品巨大的需求。早期推出的东葛华都、凯丰大厦、碧园数码文化城和现正热销的嘉和.自由空间、汇春广场、永泰SOLO单身公寓等小户型楼盘均凭借总价低,户型灵活多变,充满个性时尚受到众多年青购房者和部分投资客的青睐。 6房地产销售价格 去年南宁商品房销售均价为2253元/平方米,据统计,8月份新建商品房销售均价为2400元/平方米,比今年1月份增长9.7%;二手房(住宅)交易均价为1505元/平方米,比今年1月份增长32%。 当前南宁市砖混结构的商品房最低售价为1880 元/平方米,最高售价达到2600 元/平方米;钢混结构的商品房最低售价为2400 元/平方米,最高售价可达4500 元/平方米以上。如临近南湖的铭湖经典、东方明珠花园,最高价卖到了5000 多元/平方米。随着市场需求增加,预计南宁市商品房投资、销售还会继续保持旺盛的势头,销售价格还会继续小幅上涨。 7房地产按揭与金融风险 由于房地产市场竞争的激烈,一些房地产开发商与金融机构联手竞相降低了首付成数。一般都以首付”二成”,”八成”银行按揭,有的甚至还暗中实行”零首付”,这样虽然减轻了购房者的压力,为房地产开发吸引了更多更广的客户群体,带动了房地产消费市场,可是这将使金融机构所承担的风险越来越大。 例如今年18月份,南宁市房地产交易44.37亿元,而同时办理按揭贷款的金额近40亿,比去年18月份的23.67亿元抵押按揭金额几乎增长了一倍。而这近40亿元的按揭贷款中,金融机构的资金占了九成。如果购房者的收入有所波动,金融机构将会产生新的呆帐、坏帐,大部分的风险将由金融机构来承担。 8南宁房地产格局 南宁整个房地产市场的分布格局,今年仍不会有太大的变化。东部,面向的是高收入阶层人士,集住宅、商业、娱乐、文体、休闲于一体的居住区。南部,面向的是中低收入的工薪阶层,商业、娱乐等欠缺。由于污染严重,大型的住宅项目走向边缘,远离市中心。西北部,面向的也是中低收入的工薪阶层,但该区域几乎集中了南宁市所有的大中专院校,文化氛围浓厚。预计相思湖新区将成为南宁市未来房地产开发的另一新热点。 南湖时代 南湖公园位于南宁市琅东开发区,东至茅桥防洪大堤、琅东村和琅西村,南连滨湖路,西接桃源路,北邻广西艺术学院、大麻村和小麻村,总面积为亩,其中陆地面积亩,水面面积亩。 邻近或只要能看到南湖的房地产项目,都极力大打”南湖”招牌。从南湖边上的湖景花园、南湖明珠、斯壮南湖聚宝苑、逸景园到后来开发的南湖碧园、东方明珠花园、铭湖经典,南湖成为这些临湖楼盘一大天然卖点。今年下半年和明年初将推向市场的湖景楼盘包括区党委办公大楼对面的嘉和南湖之都、长湖路公务员小区旁5栋平均30层高的南湖国际广场、滨湖路上的30多层的汇金苑等楼盘总面积在30万平方米左右。由于土地资源的不可再生性,加上各楼盘定位各不相同,预计南湖国际广场的均价将突破3000 元/平方米;而汇金苑采用蝶形设计,保证了80以上的户型可看南湖,预计均价也将达到3500 元/平方米。 邕江时代最先扛起邕江江景住宅开发大旗的是荣和新城,从开盘的单价1800 元到三期开发江景住宅卖到3000 元。可谓一路灿烂。而仙葫开发区山清水秀,邕江蜿蜒秀美,水青如练,成为开发景观楼盘特别是别墅的最佳区域之一。众多开发商纷纷看中仙葫三面青山围绕、一湾邕江穿过,幽静神秘的先天条件而问鼎别墅市场。 160亩中房碧丽山庄、300亩枫丹丽舍、200亩江滨别墅区、500亩天池山橘郡、160亩丽水湾别墅、360亩龙胤花园、1500 亩龙头山庄加上800亩高尚住宅小区海茵国际花城等楼盘使仙葫成为别墅物业最密集的片区。 在这个南宁楼市最典型的别墅板块中,自然景观与生活设施巧妙融合,体现着自然、住宅与人三位一体和谐共生的居住文化。 大盘时代 初步统计,全市300亩以上的楼盘已经超过20家。城市大盘的运营将使城市区域乃至城市整体格局发生巨大变化。凤岭的1000亩翡翠园和荣和3000亩山水美地,位处南宁城市中央风景区(CSD)和中央生活区(CLD),改变了南宁人旧的居住层次;江南的八桂绿城3000亩的造镇运动,因其位于郊区,必然形成商业、娱乐、文化等综合性物业;占地418亩恒大新城则是城北居住的升华,同时恒大集团在凤岭1150多亩的大盘苹果园,前期工作正在紧锣密鼓地进行,并将其定位于百姓买得起的中价高质社区;占地470亩的大型社区阳光新城以均价1180元/平方米,刷新了南宁经济型住宅。 业内曾有人称南宁房地产发展格局为:荣和山水美地、八桂绿城、阳光新城、恒大新城四大盘围城运动。 9.”136工程”对房地产的影响 为了从根本上改变南宁市的城市面貌,南宁市政府于 启动了”136工程”,此举不但带动了城市建设,也为房地产发展提供了良好的外部环境。 去年,南宁市实施建设项目118个,总投资50多亿元。特别是建成快速环道、富宁路、长湖路、茶花园路等一批新建道路,拓宽桃源路、江南路、人民西路等一批城市干道,较好地解决了市区交通堵塞问题。完成了民族大道、朝阳路、江南路等一批主干道的景观亮化工程,南湖及周边环境整治全面推进,邕江两岸堤路园建设步伐加快,青秀山开发建设正式启动,使城市空间得到进一步拓展,实现了城市的整体升值。另外,去年旧城改造全南宁市的拆迁面积达到了80万平方米,创下历史之最。今年旧房改造在去年拆迁房屋80万平方米的基础上,再拆迁100万平方米,拆迁户重新置业,政府将以现金的方式补偿拆迁户。这样使房地产市场有效需求剧增。而众多楼盘的火爆销售,与这一切不无关系。比如长湖路1500 米长的道路两旁,就已聚集了中天世纪花园、中鼎温馨家园、南湖碧园、岭南家园、陶陶居等新项目。快速环道周边的恒大新城、江南新兴苑、金湾花城、天赐良缘和香格里拉花园等项目的环道效应也立即显现。 10户籍改革对房地产的影响 新的户籍管理办法规定:只要在南宁市有固定住所,凭房产证就能够申请办理南宁市户口,这极大地推动了区内各市、县以及外地经商者在南宁购房。 11其它因素对房地产的影响 一是国家停止福处分房,新近几年参加工作的年轻人只能购买商品房来实现居家的梦想。这样,消费群体逐渐扩大; 一是南宁市在 启动住宅三级市场,二手房能够上市交易,促使部分想改进居住条件的居民,卖掉旧房换置新房,以小换大; 一是银行提供个人住房贷款业务,首付23成,8成按揭贷款,便可轻松拥有一套新房,间接增强了居民的购买力; 一是每年广西45万名大学毕业生绝大部分都想留在首府南宁施展才华,这为南宁房地产市场持续升温注入新的活力。