商场小业主及商家问题解决方案.doc

XX商场小业主物业处理方案(意见稿)

一、关于小业主物业商务条件
1、关于签约年限
⑴、与小业主签约期为5-20年（基于不同小业主的接受度）；
⑵、尽可能地延长与小业主的签约期，原则上签约至10年或以上，最多至20年；延长期限以降低签约期到期后，再次做小业主的工作难度和不确定性；
⑶、特殊情况下，个别小业主可考虑延长或缩短签约年限；

2、关于免租期
⑴、免租期最短12个月，最长36个月（五年期、十年期及以上）；
⑵、免租时段分布在租赁合同签约年限的前五年内第一年免租2-5个月，第二年、第三年免租3-5个月，第四年、第五年免租2-3个月；
⑶、五年期适用于签约十年及以上的年限；若只签约五年期，则考虑免租时段分布于前三年；
⑷、免租期延长至12-24个月，基于部分商家中途撤场，进行再次招商时可能产生一定空置期，故与小业主签约的免租期低于与商家签约的免租期，以预备填补期间的空置期，且尽可能地按照最长免租期执行；
⑸、特殊情况下，根据处理难度，个别小业主可考虑延长或缩短免租期，调整免租期的时段分布；

3、关于租金价格
⑴、一期一栋物业租金价格区间：1楼（含2楼）8-15元/㎡/月；2楼7-12元/㎡/月；3楼6-10元/㎡/月 ；
一期二栋物业租金价格区间：1楼（含2楼）8-10元/㎡/月；2楼6-8元/㎡/月；3楼5-6元/㎡/月；
一期三栋物业租金价格区间：1楼（含2楼）8-15元/㎡/月；2楼7-12元/㎡/月；3楼6-10元/㎡/月；
二期物业租金价格区间：每套商铺（含1、2、3楼）3-5元/㎡/月（3000-5000元/年/间）；
⑵、租金价差是考虑到不同物业的楼栋差异、口岸差异、楼层价差；价格区间是考虑到同楼层物业各商铺位置的差异、不同小业主接受度及谈判难度；
⑶、上述租金价格均按照建筑面积计算；与小业主签约起始价格原则上不低于上述租金的最低价格，同时也不高于上述租金的最高价格，且尽可能地按照上述起始价格执行；
⑷、特殊情况下，个别小业主可考虑提高或降低租金；

4、关于租金递增
⑴、递增方式：第一、二年不递增，从第三年开始，租金每年递增3%-5%（在上一年已递增的基础上递增）；或从第三年开始，租金每两年递增5%-8%；
⑵、特殊情况下，个别小业主可考虑提高或降低递增率；

5、关于付款方式
⑴、支付给小业主的租金为每一年度付款一次（免租期不含在内）；
⑵、与小业主签合同后30日内支付租金；支付下一个年度（特殊情况的小业主另行协商）租金，在本租期到期前30日内支付；

6、关于租赁保证金
⑴、原则上不向小业主支付保证金；
⑵、特殊情况下，个别小业主可考虑支付一定保证金，但不超过该收取商家的保证金数额；

7、关于付款方式
⑴、第一年租金自签订合同之日起，在招商案场支付小业主租金；扣除双方合同约定的当年的免租期；
⑵、支付方式：以现金或转账方式支付；不提供发票，只提供收据；
⑶、支付时间：一次支付半年租金；下一个租期到期前一个月的20号至30号内，支付给小业主下一个租期租金（如下一个租期于2018年7月1日开始，即在2018年12月20日至12月30日之内支付下一个租期租金）。

8、关于小业主推荐商家签约
若有小业主推荐的商家签约，可考虑对推荐人进行现金奖励，奖励标准为租赁合同签约金额首年首月的租金（免租期除外），最高1.5个月。

9、关于业态规划
见东方商贸城招商手册PPT（PDF）文件

二关于小业主处理问题
1、关于收回物业经营权的处理方式
⑴、在基本锁定或已经锁定商家（尤其大中型主力店）的情况下，再根据商家使用要求，与小业主签署《物业委托管理协议》；
⑵、以点带面，逐个击破；先易后难，先做业主代表及难度较小业主的工作，让其起到一定影响和带头作用，并带动工作难度大的小业主，以此来逐步推动难度较大的小业主签约；

2、关于不接受托管或自行租赁物业的小业主的处理方式
⑴、对自行租赁的商家，以商家使用的名义（尤其大中型主力店物业的需求和经营的要求）反推过来做其工作，让其统一管理，统一运营已达到效益最大化，并减少空置期；
⑵、对于不同意接受托管的小业主，且影响到商家租赁及进场的小业主物业，可参考采用房屋拆迁的部分方式；可考虑断水断电，商铺加围挡、催收物管费及滞纳金等方式；
⑶、对于联系不上或不愿到达的小业主，先同商家进行沟通，争取延长一定入场时间，且将物业预留一定时间，后根据情况再做其他打算；
三、关于商家处理问题
1、对于二、三栋商家搬迁的问题
⑴、在基本锁定或已经锁定商家（尤其大中型主力店）的情况下，再根据商家使用要求，来对需搬迁的商家逐个做其工作，争取在一定时间内逐步将商家迁至一期一栋物业内；
⑵、关于商家的搬迁补偿问题，包括营业补偿、装修补偿、装修期、最好不采用现金补偿方式，争取采用抵扣租金、给予一定免租期等方式来解决商家搬迁补偿问题；

2、关于前期部分商家已交保证金的问题
因前期历史遗留问题导致部分已交保证金的商家现在拿不到保证金，因此，本方不向任何业主做出任何承诺；对于保证金问题，尽可能的做推辞处理、安抚处理，或交给原开发商处理，本方不进行处理；

3、关于部分可能撤场的商家的应对方式

⑴、尽可能的留住可能撤场的商家，以免后期其撤场后产生空置期，且对其他商家信心产生影响；
⑵、可采用给予一定免租期的方式；
⑶、后期给予一定广告支持；
⑷、可考虑租金折扣或降低租金递增率；

4、关于一期一栋商家租金的转移支付
⑴、针对目前的空置物业，相对比较好做小业主的工作；抓住部分小业主急于将空置物业租出去的心理，尽可能的争取多签该部分物业；
⑵、针对带租约物业，且不愿通过我方的商家；

四、人员安排及时间节点
1、人员安排、配合及应急处理措施
⑴、由郑总总体负责处理小业主相关事宜，谈判及签约主要由招商部门完成，同时物管、工程、财务、安保、清洁等有关部门积极协助处理相关事宜；
⑵、遇紧急情况、突发情况时各部门灵活处理，各司其责，尽可能地处理好突发事件；无法处理的，第一时间上报郑总或公司总部处理；

2、时间节点
⑴、与小业主、商家谈判及签约时间段：2017年12月11日-2018年2月上旬，遇特殊情况延长或缩短；
⑵、尽可能的争取于2018年2月前完成60-70%（考虑到部分小业主联系不上、不能到达、不接受托管、商务条件不能达成一致等情况）。

项目招商部
2017年12月6日