房地产开发项目融资方案.doc

房地产开发项目融资方案

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2020年4月19日
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************项目融资方案

*******************有限公司
二〇二四年一月二十四日

目 录

一、 融资项目名称 2
二、 项目融资主体 2
三、 融资规模、期限及还款进度 2
四、 担保公司情况 2
五、 项目基本情况 3
六、 项目投资估算 4
七、 项目销售收入及税费 5
八、 项目财务分析 6
一、 融资项目名称
“************”建设项目
二、 项目融资主体
************有限公司
三、 融资规模、期限及还款进度
项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自 1月至 1月。年利率暂按7.00%确定。
贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值×××万元。另外由**********有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。 1月偿还本金20,000.00万元， 1月偿还本金10,000.00万元， 1月偿还本金10,000.00万元。
四、 担保公司情况
*************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************
五、 项目基本情况
************项目位于**********************，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m×90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.29，建筑密度≤52.95%，绿地率≥15.8%。
当前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。
项目建设期为3年，自 1月至 1月。
项目公司成立于 8月，位于*************************，注册（实收）资本****万元，各股东均以货币出资。现股东为****************************51%，****持股47%，*****持股2%。法定代表人****。
截至 9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元
六、 项目投资估算
项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。
项目建设期预计3年，自 1月至 1月。预计 完成总投资的30.3%，即完成投资21,849.60万元； 完成总投资的51.6%，即完成投资37,196.80万元； 完成总投资的16.6%，即完成投资11,988.60万元； 完成总投资的1.4%，即完成投资1,000.00万元。
土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、********和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。
前期工程款2,736.00万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。
建筑安装工程费45,600.00万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。
基础设施费1,368.00万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。
公共设施配套费1,507.00万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。
开发间接费8,824.00万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息4,900.00万元，担保费2,100.00万元。
七、 项目销售收入及税费
项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75,000.00平米，包括裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。
根据对***、*****以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米，住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。预计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。项目销售期3.5年，自 8月至 1月。预计 完成销售25%，实现收入29,625.00万元；预计 完成销售40%，实现收入47,400.00万元；预计 完成销售20%，实现收入23,700.00万元； 完成销售15%，实现收入17,775.00万元。
与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24,829.00万元。各项税费情况见下表：
项目税费
比例
金额（万元）
销售费用
8.00%
9,480.00
营业税
5.00%
5,925.00
城建税
7.00%
414.75
教育费附加
3.00%
177.75
地方教育费附加
2.00%
118.50
土地增值税
1.20%
1,422.00
印花税
0.05%
59.25
所得税
25.00%
7,231.75
合计

24,829.00
八、 项目财务分析
项目预计现金流量表如下：
项目

销售收现
-
29,625.00
47,400.00
23,700.00
17,775.00
工程投资
14,849.60
34,396.80
10,588.60
300.00
-
支付税金

3,822.44
6,115.90
3,057.95
2,293.46
销售费用

2,370.00
3,792.00
1,896.00
1,422.00
经营现金流量
-14,849.60
-10,964.24
26,903.50
18,446.05
14,059.54
投资现金流量

借入资金
15,000.00
40,000.00

还款资金

22,200.00
21,400.00
10,700.00
10,000.00
筹资现金流量
15,000.00
17,800.00
-21,400.00
-10,700.00
-10,000.00
净现金流量
150.40
6,835.76
5,503.50
7,746.05
4,059.54
预计项目实现净收益24,144.85万元，预计利税总额36,985.00万元，项目内部收益率43.87%，静态投资回收期2.96年，动态投资回收期3.24年，项目投资收益率30.83%。
经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8,701.18元/平米时，项目达到盈亏平衡。
经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为3.64；投资规模每上升5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为5.18。销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。