四改实施方案(修订稿)城中村改造、旧城、棚户区暂行办法(二次).docx

四改方案(修订稿)城中村改造、旧城、棚户区暂行办法(二次) 经领导签字或盖章后于6月18日前报县政府建交科 XX县区城中村、棚户区、危旧房和旧XX县区改造 办法（征求意见稿） 第一章总则 第一条为提高我县城中村、棚户区、危旧房和旧XX县区改造（以下简称“四改”）的科学性和时效性，进一步改善城市容貌，完善城市功能，提升人居质量和品位，优化土地配置和空间布局，促进中心XX县区又好又快发展，根据XX市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（市政府令【2012】 第5号）XX市人民政府印发关于加快推进城市棚户区、城中村、危旧房和旧XX县区改造意见（试行的通知）（邢政字【2012】 第9号）等文件精神，结合我县实际，制定本暂行办法。 第二条本办法所称城中村，是指在县城规划区和经济开发区范围内，符合XX县区中心XX县区土地利用规划，使用集体土地，并以居民委员会或村民委员会为组织形式的行政村及所辖自然村。具体包括北街、南街、一里庄、湾子、东刘庄、司庄、柴尚庄、梁园、柳林、尼庄、东王庄、南贾庄、木匠庄、东马庄、东郭庄、小马庄、庙王庄、闫庄、草迷杨、东张庄、东韩庄、西韩庄、西王杨、西张庄、西徐庄、西街、辛寨、前塔口、后塔口、铁刘庄、瓜刘庄、白寨共32个村或居委会。 本办法所称棚户区是指县城规划区内，集中连片简易结构房屋较多，建筑密度较大，基础设施简陋，房屋建成年限较长，使用功 1 能不全，安全隐患突出的居住区域，其中二层以下危陋建筑占地面积在60%以上区域。 本办法所称危旧房是指县城规划区内，房屋建成年代较长、经鉴定为危房的居住区域。 本办法所称旧XX县区是指县城规划区内，未列入城中村、棚户区、危旧房改造范围的以居住建筑为主的区域，原则上应为1980年以前建筑占60%以上的成片区域。 本办法所称安置房，是指按照规定的拆迁补偿安置标准，用于安置居民的新建住宅、商业或居委会、村委会办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。 第三条县征收办负责组织“四改”项目范围内房屋征收与补偿工作。可委托实施单位。对实施单位的征收补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。 县住建局是棚户区、危旧房和旧XX县区改造项目的责任主体，也是棚户区、危旧房和旧XX县区改造项目房屋征收及补偿工作的具体实施单位。 巨鹿镇和经济开发区是城中村改造项目的责任主体，也是城中村改造项目房屋征收及补偿工作的具体实施单位。 县发改、国土、规划、城管、人防、消防、地震、环保、气象、监察、审计、财政、工商、税务等部门应当按照各自的职责分工，互相配合，保障“四改”项目顺利实施。 第四条对“四改”范围内确需整合工业、办公、仓储等用 2 地用于整体开发的，按照相关规定和程序调整城市规划及用地性质后，可纳入改造范围，但征收补偿标准应区别对待。 第五条对于阻路或位于城建重点项目建设范围内的“四改”项目，优先与纳入年度计划的道路或城建重点项目捆绑实施。 第六条“四改”工作提倡多村联动、联片开发，按照“路到路、边到边”的原则，高起点规划、高标准建设。 第七条应将改造区域内的文物古迹、历史建筑及其周围环境的保护纳入改造规划和计划。 第二章审批程序 第八条列入“四改”规划范围且改造条件成熟的项目，按如下程序实施改造： 1、勘测定界。规划部门依据城市总体规划、控制性详细规划的要求确定项目改造范围；国土部门对项目改造范围内的土地权属和土地性质予以确认；发改部门出具项目立项批准或符合国民经济和社会发展年度计划的证明；项目实施单位委托相应资质评估公司进行房产评估，评估费用由中标开发企业支付； 2、规划设计。规划局出具规划条件，项目实施单位委托具有甲级资质的设计单位编制修建性详细规划（总平面图和效果图）。规划设计应划定回迁安置房的范围、规模、面积等。规划部门按要求对设计技术指标进行审定。设计费用由中标开发企业支付； 3、项目审议。项目实施单位提出改造申请，制定总体改造方案和房屋征收补偿安置方案，提交县政府常务会议审议； 3 4、招商签约。项目经县政府常务会议审议通过后，项目实施单位组织公开招商，并与中标开发企业签订改造协议； 5、征收补偿。项目实施单位从县财政或开发企业拆借资金后，开展项目范围内的房屋征收和补偿工作，收回并注销土地、房屋权利证书及其手续。国土局收储土地，依法供地； 6、建设安置房。开发企业需向项目实施单位缴纳回迁安置保证金（原则上不低于安置房建设资金的30%），根据安置房建设进度，分期返还保证金。开发企业拆借给项目实施单位的征收补偿资金可冲抵回迁安置保证金； 县政府建立安置房建设审批绿色通道，各审批部门对安置房建设实行“提前介入”和“缺件承诺办理制”，对报批材料不全，但不影响审查的应提前介入审查，先行受理，并对下一环节出具正在办理手续证明，申报单位向受理审批单位出具限期完善报批手续承诺书。 安置房和市政基础设施开竣工时间要优先于商品房开发建设开竣工时间。 7、商品房开发。对“四改”开发部分不具备审批条件的，参照市管理方式，进行行政处罚后，纳入正常管理。 第三章土地管理 第九条城中村改造原则上不突破原村庄建成区范围和用地规模。城市道路、公共绿地等公益性设施需占用村庄建成区土地的，可在城中村改造时予以置换。 第十条城中村改造用地纳入全县用地计划。城中村用地范围 4 内有合法手续的集体建设用地，按程序征收为国有建设用地；城中村改造范围内非建设用地和整合置换用地，分年度按计划安排用地指标，依法进行征收。 第十一条城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完征转手续，也可根据村庄整体规划条件和审定的规划方案分期分批办理供地手续。 第十二条城中村改造范围内用于安置原村民或居民住宅用地和解决村民长期生计用地（商业用地），应在改造规划中确定，以划拨方式供地。村民或居民自愿申请以出让方式取得安置用地的，土地出让金可以按政府确认评估地价的40%缴纳，按照收支两条线原则，扣除相关规费后由项目实施单位用于村民或居民安置等。 第十三条“四改”范围内的开发用地以招拍挂公开出让方式供地。开发用地出让前，项目实施单位将回迁安置方案函告土地储备中心，在土地出让时将回迁安置方案一并公告。获取出让土地使用权的开发单位即为回迁安置承建单位。 第十四条土地出让金收益由项目实施单位提出申请，按照其使用相关规定，优先用于村民或居民安置、社会保障、公益事业及市政基础设施建设等。 第十五条土地一级开发实行利益承诺制。项目实施单位与开发企业签订改造协议时，可明确开发企业的合理利润（原则上应为实际投入开发成本的15%）。土地一级开发企业未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入土地收储成本，从土地出让收益中支付。 5 第四章房屋征收与补偿安置 第十六条“四改”征收补偿实行货币补偿和安置补偿两种方式，由被征收户自由选择。 第十七条“四改”补偿内容包括5项： 1、土地补偿。按照不超过合法用地面积的0.6倍比例置换安置房；置换的安置房可按市场销售均价兑换补偿金。 2、房屋补偿。由相应资质评估机构按照房屋结构、成新、用途等因素评估确定；补偿金可按成本价回购安置房； 3、临时安置补助费。选择货币补偿的，按照被征收房屋的建筑面积每平方米每月补助3元，一次性发给3个月的临时安置补助费；选择安置补偿的，按照被征收房屋的建筑面积每平方米每月补助3元，发放至新安置房屋竣工验收之日后6个月。对于达到入住条件，被安置人不按时入住的停发临时安置补助费。 4、搬迁补助费。选择货币补偿的，按照每户2000元给予一次性补助；先拆迁后建设安置房的，按照每户4000元给予一次性补助；先建设安置房后拆迁的，按照每户2000元给予一次性补助。 5、停业停产损失。非住宅房屋和住宅房屋临街用作营业用房的，临街商业经营、餐饮娱乐等服务行业按照合法营业面积每平方米100元一次性支付停业停产损失补偿金；临街生产加工、仓储、办公和不临街的经营用房按照合法营业面积每平方米50元一次性支付停业停产损失补偿金。 第十八条在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议并将房 6 屋腾空搬迁的，前30%的户每户奖励3000元，其后50%的户每户奖励2000元，最后20%的户每户奖励1000元。 第十九条房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内，任何单位和个人采取新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当行为增加补偿费用的，不予补偿； 对违法取得的宅基地不予认定，并依法无偿收回，对违法建筑依法进行拆除。 第二十条安置楼房达到的入住标准为。防盗门、墙体刮白、水泥地面、塑钢门窗、网线（有线电视、电话、宽带）入户、水电暖配套齐全。 第二十一条在实施拆迁前，房屋征收实施部门与被征收方签订的房屋征收补偿安置协议书比例应达到总征收户数80%以上，并报县征收办备案。 第二十二条征收协议书签订后，被征收人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，或在规定的征收期限内，房屋征收实施部门与被拆迁人、房屋承租人经协商不能达成补偿安置协议的，提请法院强制执行。 第五章优惠政策 第二十三条“四改”范围内回迁建设项目涉及的行政事业性收费和政府性基金，按文件规定全额征收并上缴财政管理。县财政部门待城中村回迁安置项目竣工验收后一个月内，按照XX市人民政府办公室印发关于进一步加强和规范政府非税收入管理意见 7 的通知（邢政办201044号）规定，将行政事业性收费和政府性基金由财政按照其用途拨付给项目实施单位使用。 县政府法定权限范围内的经营服务性收费减半征收。 第六章监督管理 第二十四条未经批准，任何单位、企业、村集体、个人等都不得与开发单位或个人签订改造协议。凡私自改造的项目，有关部门要按照职责严肃查处，并不得办理任何手续。 第二十五条对“四改”过程中，弄虚作假，侵占、私分和破坏国有、公共或农村集体资产的，由有关部门责令主管人员和直接责任人赔偿经济损失；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 第二十六条“四改”工作人员违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。 第七章附则 第二十七条本办法由县征收办负责解释。 以前本县有关城中村、棚户区、危旧房和旧XX县区改造方面的规定，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。 第二十八条本办法自2013年月日起施行，原XX县区城中村改造暂行办法（政府令2010第1号）、XX县区旧城改造暂行办法（政府令2010第2号）同时废止。第10页 共10页