各阶段物业方岗位职责描述.doc

上海丰诚物业管理有限公司企业标准

物业承接查验、交付及保修保养概述及岗位职责

1. 目的
明确物业承接查验、交付及保修保养的定义，明确物业各岗位职责，确保各物业服务中心在物业承接查验、交付及保修保养阶段各项工作有序进行。
2. 范围
适用于各物业服务中心在承接查验、交付及保修保养期间的工作
3. 承接查验、交付及保修保养概论
3.1. 《物业承接查验、交付及保修保养手册》中本章节内，凡是注明“住宅项目”或“商业项目”的条款应理解为：仅“住宅项目”或“商业项目”需遵守该条款。凡是未特别注明的条款应理解为：住宅项目和商业项目均需遵守该条款。
3.2. 除有特别说明住宅项目在物业承接查验、交付及保修保养应遵循本手册之要求，商业项目在遵循本手册之外还应同时遵循瑞安「商业项目交付标准」之要求。
3.3. 项目在交付业主/小业主前，由开发商项目总监/总经理指定保修保养负责人，负责提供保修保养服务。开发商项目总监/总经理亦可委托物业管理方进行保修保养服务工作，双方应签订委托协议，并明确工作范围及权责。
3.4. 物业服务中心应使用公司的「保修保养系统」（简称「WMS系统」）录入和跟进承接查验、交付及保修保养阶段的相关工作。「WMS系统」的使用方法，可参看「保修保养系统操作说明」。
3.5. 承接查验工作
3.5.1. 物业的承接查验是指物业管理方在承接新的项目前和开发商（建设单位）共同对物业共用部位、共用设施设备、待交付单元进行检查和验收的活动。
3.5.2. 住宅项目的承接查验是指物业管理方验收住宅项目整体，把在验收过程中发现的问题用书面形式记录，录入「WMS系统」，确认整改效果。最终以书面形式确认接收公共区域和设施设备的过程。
3.5.3. 商业项目的承接查验是指由开发商项目方及物业管理方相关人员陪同业主验收项目，根据业主的整改要求进行整改，业主认可整改结果、接收项目各区域及机电系统管理权，并最终签字确认之过程。
3.6. 住宅物业交付工作
3.6.1. 住宅物业交付是指由住宅物业交付小组相关人员陪同小业主验收住宅单元、接受小业主的整改要求并进行整改、小业主认可整改结果、并办理完成其他必须手续，最终签名确认收房之过程。
3.7. 保修保养服务
3.7.1. 保修保养服务是指开发商在项目交付完毕后承诺在一定期限内为业主/小业主提供的质量问题维修和设施设备的定期保养。问题维修及定期保养之工作实际由承包商或供应商提供，由保修保养负责人管理。
3.7.2. 承包商或供应商提供的保修保养期限及服务范围必须在服务合同中界定，并且在工程竣工时颁发的「竣工证书」中明确保修保养期开始时间及完成时间。
3.7.3. 对业主/小业主的保修保养期限及服务范围必须在「销售合约」界定，项目整体的服务期限必需在每个项目工程的「合约品质计划」界定。除另有说明外，住宅项目单元内的保修保养期限为自各单元法定交付日期之日起36个月，公共区域的保修保养期限在承包商/供应商合同中界定。商业项目的保修保养期限为自项目法定交付日期起24个月。
3.7.4. 开发商采购及品质管理部主管监管保修保养服务的有效执行。当项目工程在保修保养期间发生严重问题时，应由开发商项目总监、项目总经理、采购及品质管理部主管、法务部主管和物业管理方的指派代表负责跟进。
4. 职责
4.1. 项目物业总监负责
4.1.1. 在承接查验前与开发商签订前期物业服务合同，并确定项目物业管理方针，管理方案，确保管理目标在项目内得到切实有效的贯彻与执行
4.1.2 组建专业化的承接查验小组，住宅物业交付小组，明确保修保养跟进人
4.1.3. 与开发商及业主保持良好的沟通，确保各方的信息畅通
4.1.4. 确认开发商物业交付时间计划表，审批物业承接查验计划及住宅交付计划
4.1.5. 与开发商确认备品备件清单及文件移交清单
4.1.6. 监督物业承接查验计划及住宅交付计划的执行，定期总结并提出改进指示
4.1.7. 审批承接查验及住宅物业交付的预算，并监督预算的执行
4.1.8. 签署现场管理权移交的相关文件
4.1.9. 协调开发商，共同商订对承包商/供应商的监督管理机制，明确并落实物业管理方的工作职责
4.1.10. 有效评核承包商/供应商，签发对承包商/供应商保修保养实施的意见和联系函件，向开发商递交相关承包商/供应商保留金的支付意见
4.1.11. 处理承接查验、物业交付及保修保养期间的重大突发事件及重大客户投诉
4.2. 物业经理负责
4.2.1. 制定前期物业服务合同细则，协助物业总监制定管理方案
4.2.2. 编制承接查验、交付相关的预算并控制预算的执行
4.2.3. 协助物业总监建立承接查验小组及住宅交付小组，并制定工作小组的工作职责。挑选符合条件之人员担任组员，对工作小组成员提供培训及指导。
4.2.4. 制定承接查验计划及住宅物业交付计划，检查计划的实施情况，及时总结并提出合理化改进建议，定期向物业总监汇报
4.2.5. 文件移交及备品备件移交的沟通及跟进
4.2.6. 协助物业总监制定保修保养期间对承包商/供应商的监督管理机制，有效评估承包商/供应商的工作表现
4.2.7. 承接查验、物业交付及保修保养期间WMS系统操作工作的委派及监督
4.2.8. 对承包商/供应商的表现进行评估并反馈给物业总监
4.2.9. 处理承接查验、物业交付及保修保养期间的一般突发事件及一般客户投诉
4.3. 物业工程经理负责
4.3.1. 根据开发商的物业交付计划制定承接查验/交付工作计划，并跟进计划执行情况
4.3.2. 挑选符合条件的工程人员加入承接查验小组及物业交付小组，指定保修保养工程方面的跟进人员，并对相关人员进行培训
4.3.3. 严格按照项目交付标准制定相应的承接查验的内容和标准、要求、方法，对房屋、公共共用设施设备、园林绿化、建筑公共区域、业户单元及其他公共配套设施进行单项或综合查验工作。
4.3.4. 真实记录承接查验/交付/保修保养期间的工程缺陷，提交书面整改记录给开发商，并跟进监督整改完成情况
4.3.5. 处理好与开发商之间的关系，与项目工程部、工料测量及采购部等保持良好的沟通；参与工程会议，及时提出专业意见和建议
4.3.6. 与开发商核对应移交的文件清单及备品备件清单，并做好工程方面文件及备品备件的移交记录
4.3.7. 对承包商/供应商的表现进行评估并反馈给物业经理

1. 记录及关联文件
PM-TM-附录X 瑞安「保修保养系统操作说明」

修订
日期
撰写人
批核人
修改单编号
更改历程