文靖路物业评估报告.ppt

文靖路,218,号物业评估报告,2015,年,2,月,13,日,目 录,第一章 南京市场概况,第二章 估价房产概况,南京土地市场,2012,年,-2014,年第三季度南京市各季度土地成交面积与成交金额,根据数据,统计,，,2014,年,第三季度,南京,共成交,43,宗土地，总面积共,127.67,万平方米，同比下跌,53.55%,；总成交金额达,51.22,亿元，同比下跌,82.07%,；,土地成交额的暴跌，一方面原因是土地成交面积的暴跌，另一方面，更是土地成交结构的变化,；,从土地成交面积用途分布来看，南京,2014,年第三季度年成交的土地中，工业用地成交,63.54,万平方米，占总体的,49.77%,；其他用地共成交,38.77,万平方米，占比为,30.37%,，成交金额,214.11,亿元，占全市土地成交总额的,77%,；,相对于,2013,年同期，地价较高的住宅用地土地的成交比重较大，成交,167.11,万平方米，占总体的,60.81%,，成交金额,464.21,亿元，占全市土地成交总额的,66.3%,，地价较低的工业用地成交面积占,17.82%,。这种成交结构的变化大幅降低了南京,2014,年第三季度的土地成交额,；,南京土地市场,2014,年第三季度南京土地成交面积用途分布,2013,年第三季度南京土地成交面积用途分布,南京土地市场,各用途的楼面地价如,上,图所示：,2014,年第三季度住宅楼面地价达,7656,元,/,平方米，同比上涨,35%,；商业、办公用地平均楼面地价达,3601,元,/,平方米，同比上涨,13.6%,；工业用地楼面地价同比上涨,19.67%,，达到,292,元,/,平方米；其他用地楼面地价为,553,元,/,平方米，下跌,17.59%,；,2013,与,2014,年第三季南京市各用途土地成交楼面地价对比（单位：元,/,平方米）,南京商品房供应分析,2013,年,-2014,年第三季度一手商品住宅供销量,2014,年第三季度，,7,月份南京市新入市商品住宅,7398,套，,8,月份南京市新入市商品住宅,8591,套，金九银十之前，,相关部门,曾统计,63,盘预计加推,1.09,万套房源，然而由于市场下行，买房人观望等因素，今年多次出现新盘上市量缩水的情况,；,青奥会后楼盘恢复开工，加上,9,月为传统旺季，之前不少楼盘上市时间的推迟，赶上限购限贷松绑传闻的刺激作用等，在九月即将结束之时统计显示，,9,月共有,5300,余套新房入市,；,第三季度南京市批准预售商品住宅面积,21289,余套，同比减少,42.3%,。而同期南京市销售新建商品住宅,14991,套，供大于求。从,2014,年的供销量水平来看，市场总体仍将处于供过于求的状态,；,南京商品房成交分析,2013-2014,年南京市新建商品住宅成交价量走势,自,2012,年回暖到,2013,年逐步升温，再到,2014,年第二季度回落，南京市楼市交易量走势呈现起伏波动。根据数据,统计,，,2014,年第三季度南京一手商品住宅共成交,14991,套，面积,157.35,万平方米，同比减少,38.6%,；,2014,年第三季度样本成交均价持续走低,；,南京商品房户型分析,2014,年第三季度南京市新建商品住宅成交户型分布,由于限购政策的影响，楼市中的投资成分被极大的挤出市场，刚性需求在市场中占绝对地位，小户型成为主导方向,；,2014,年第三季度南京新建商品住房市场，,80,平方米以下的小户型成交,2942,套，共18.83,万平方米，占全市总成交面积的,11.97%,；,80-100,平方米的改善型物业成交,5990,套，面积,54.35,万平方米，占总成交量的,34.54%,；,100-140,平方米物业成交,4577,套,面积,54.22,万平方米,140,平方米以上的大户型共成交,1482,套，面积,29.95,万平方米，占总成交量的,19.03%,；,南京商品房区域分析,2014,年第三季度各区新增商品住宅成交情况为：江宁区成交量最大，共成交,3878,套，面积,42.43,万平方米，占全市的,24.98%,；浦口区成交,3550,套，共,35.89,万平方米，占比为,21.13%,；六合区2321,套，共,20.94,万平方米，占比为,12.33%,；建邺区,1144,套，,16.39,万平方米，占全市的,9.65%,；栖霞区成交,954,套，面积,11.37,万平方米，占比,6.69%,；雨花台区,1144,套，,14.97,万平方米，占全市,8.81%,，鼓楼区成交,722,套，成交面积,8.81,万平方米，占比,5.19%,，玄武区、秦淮区、溧水区、高淳区成交均不超过,4%,。,南京商铺市场分析,2014,年第三季度，由于整个房地产市场行情低迷，商铺供求两端均出现大幅萎缩。南京市一手商铺市场共成交,680,套，总面积,5.63,平方米，同比减少,33.37%,；,南京写字楼市场分析,2014,年第三季度，由于整个房地产市场行情低迷，写字楼供求两端也均出现大幅萎缩。南京市一手写字楼市场共成交,964,套，总面积,7.54,平方米，同比减少,24.9%,；,目 录,第一章 南京市场概况,第二章 估价房产概况,估价房产区位情况,估价对象坐落于江宁区文靖路,218,号,9#,（原南京江天房地产开发有限公司）,；,所在区域位于南京市江宁区，所在小区临文靖路,；,估价房产区域情况,估价对象所在区域位于东山号，区域位置较好。商业市场开发较成熟，管理较完善，周边娱乐休闲配套设施较齐全,；,区域内商服网店分布状况：商业聚集程度较优,；,区域内商服业类型：以中小型商业及服务性行业为主,；,区域内商服网点经营类别与骨干网点：经营类别较多，以餐饮、宾馆、卖场、超市等为主,；,区域内商服网点性质与经营规模状况：以中小型商业网点为主,；,区域内客流类型为本地顾客为主，客流量较大，顾客消费水平以中档消费为主,；,估价房产交通情况,道路及交通便利度：,估价对象所在区域内有文靖路、土城头路等混合型主次干道。路面保养维修较好，道路质量较优，道路通达状况较优,；,公交状况：,估价对象所在区域内有,137,路、,191,路、江宁,18,路、东旺线等公交线路从估价对象周边经过，公交状况优,距地铁站点的距离：,估价对象距地铁双龙大道站约,3km,。,距对外交通枢纽距离：,距南京火车南站直线距离约,4.8km,距,江宁万达,约,1km,；,估价房产情况,估价房产情况,评估,建筑物状况,估价对象为江宁区文靖路,218,号,9#,（,原南京江天房地产开发有限公司）,，,该物业为,3F,，近,2000,方，一,F,原为售楼处（现为未打扫饭店），,2-3F,为办公室；,物业,门口停车不方便，,现,已被划为私有车位，物业管理水平较差,；,建筑物北面为较老的民房，影响环境，若拆迁后，规划未定，有不确定因素,；,该建筑物位于小区当中，可做业态很少，不适宜经营,；,预估房产价格,评估物业由于位于小区内部，经营物业有限，且无停车位，目前仅可当办公写字楼出租或出售；,江宁万达区域写字楼市场尚可，但评估物业与万达写字楼相距甚远，同时目前南京市场暂无雷同写字楼，评估价无参考物业；,该小区二手房售价,13397,元,/,平，建议参加价为住宅价,1/2,，则,13397,元,/,平方米,*0.5=6699,元,/,平方米；,让我们一起为目标,而努力奋斗！,