常州亚太财富中心市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,新北区,武进区,天宁区,钟楼区,戚墅堰,常州市各区发展情况,新北区,作为“一体两翼北翼”,将成为常州主要当代制造业区和集城市商业、文化、旅游于一体北翼副中心,钟楼区,强力发展当代制造业,中心城区商贸服务业,环城区市场物业,天宁区,是常州中心城区,其作为未来规划一体,将发展成为全市商贸、金融和文化中心,武进区(戚墅堰),作为“一体两翼”南翼,未来规划方向高新技术产业、当代物流业,纺织业,生活居住和隔湖度假区,第1页,武进区域经济情况,第2页,精装修公寓,这类物业功效定位居住,*通常户型设计以1室小户型为主，另外部分项目也提供少许两室、三室等其它房型.当前市场上不多见.,档次点评：,酒店服务式公寓,*,这类物业功效定位居住,*通常由专业酒店管理企业进行统一经营管理，提供靠近于酒店服务,当前这类产品是市场上稀缺品,档次点评:,当前常州市场上以“酒店式公寓”推向市场项目，可分为商住楼、精装修公寓及酒店服务式公寓,商住楼,功效定位:,即可居住，也可作为作为小型企业办公,常以SOHO概念推向市场,当前这类物业在常州酒店式公寓概念比较常见.,档次点评：,常州酒店式公寓市场特征,第3页,莱蒙城,学府名门,本项目,泰富城,新天地不夜城,武进区酒店式分寓分布图,乐购商圈,不夜城商圈,大学城商圈,当前武进共分为在商圈,在售一些商住及酒店式公寓主要集在中这三个板块.,乐购商圈:,主要以广电中路以北,定安中路以南,当前该板块业态非常成熟,周围业态已营,如乐购,F 百货,不夜城商圈,该板块主要长虹中路以北、广电中路以南位置,该板当前正在发展当中,一些大型商业配套项目,如38万,shoppingmail新天地不夜城,商业部分已进入招商状态,大学城商圈,主要以隔湖路以南位置，大学城里商业已进入试营状态，整个人文气氛还是比较浓重。,本项目所在位置正处于不夜城以及大学城两大商圈辐射范围之内，而这两个商圈发展将日趋成熟。而且伴随大型商业配套不停进驻，这为本项目奠定良好发展条件,第4页,莱蒙城,6万,推出时间轴,武进区酒店式公寓项目供给量将在17万,项目名称,新天地不夜城,泰富城,学府名城,4万,4万,3万,项目名称,体量,物业形态,售价,销售情况,莱蒙城,6万,居住,商业,酒店,未定(预计6000以上),酒店未推出,学府名门,3万,住宅,及酒店式公寓,4380-5250元/,40%,新天地不夜城,4万,商业,及1栋酒店式公寓,未定,商住未推出,泰富城,4万,商业,住宅及酒店式公寓,未定,未推出,武进区未来供给量较小,仅17万,一些所谓纯写酒店式公寓,提供专业酒店管理进行管理项目仅莱蒙城.如本项目在产品、功效定位上做到极至,那将是武进区最纯粹标杆性建筑.,第5页,项目区域需求分析,酒店商业,武进区消费需求：,当前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多企业入住武进区。,当前武进区消费主要到市区进行，假如区域商业得到很好发展，会吸引其它区域消费者商业需求来此。,区政府消费需求：,武进区政府搬入该区域，这必将会为区域带来部分餐饮、娱乐等相关消费。,居住小区不停成熟，入住人口需求：,当前区域人口较少，伴随区域新建小区开发、销售、入住，人口会逐步导入。,对区域商业需求会随居住人口增加而逐步扩大。,商务消费需求：,区域不停发展。整体规划将会吸引众多在此办公，往来商务人士将会对酒店以及商需求。,第6页,本案周围,项目,供给分析,1,2,当前本案周围成熟商业比较缺乏；,年后，伴随莱蒙城商业配套以及星级酒店,投入运行，以后本案周围商业配配套将会非常,成熟；,2,3,区域未来商业市场竞争加剧。商业气氛浓重,将会对本项目,带来较大商机,大,学,城,商,圈,不,夜,城,商,圈,本项目,就本项目所在武进区，如纯酒店式公寓项目较少。,如跳出区域看常州可例比项目屈指可数，仅凯纳,商务广场,？,第7页,个案分析,铂安国际,地 址：武进区广电路南洋广场西侧,建筑面积：4.8万,开盘时间：年5月底开盘,交房时间：20底,价 格：平层4300元/,LOFT6000元/,户 型：45-160,产品特色：在产品设计及品质上，铂安国际项目是常州首个 高标,准SOHO商务会馆其中一栋为层高5.76米，乃常州首,创，单体面积45-160。结构可自由分割，且能随意组,合，可依据自己需求进行选择，充分享受实惠，买一,层送一层。独有LOFT概念设计，在常州市场上更是独,领风骚。,主力客户：投资客占用50-60%以上，主要源于本区内客户为主，,市区客区为辅,高科技企业、贸易企业、IT企业、,动漫企业等,单层面积：1300平米左右，约12间,物 业 费：写字楼1.6元/平米.月,项目概况：项目由2栋商务办公楼及底层11500平米世界500强企业,百安居建材超市组成，A座共18层，层高3.6米；B座共,12层，层高5.76米，,项目点评：,项目属于常州较为创新楼盘，产品采取了LOFT户型设计，增加产品附加值。从对本项目市调了解来看，当前项目虽没有开盘，但已预定客户达成谅解30-40%左右，可见这类产品在当地市场上还受到对应追奉，这对于本项目标产品户型设计上得到很有效论证。,第8页,项目点评：,该项目酒店式公寓部分1-20层为普通层高3.6米，而21-22层为LOFT层高在5,.,3米，其中一层被大学城里客户整体消化。可见LOFT销售情况来看还是满受市场追捧.,个案分析学府名门,地 址：武进区鸣新中路17-101,建筑面积,：6.4万,开 盘：-4,价 格：平层4380元/(层高3.6米),LOFT5250元/(层高5.3米),户 型：40-60,客 户：主要以大学城里教育为主,产品特色：项目酒店式公寓部分1-20为平层层高3.6米,其中21-22层高为5.3米,去化率:85%左右,项目概况:小区总建筑面积6.4万，主要由3幢18-20,层高层住宅和1幢22层酒店式公寓组成。,第9页,地 址:花园街广电路交叉路口,建筑面积:30万,开 盘:-5,商业价格:1F,2-4万元/,2F,1.5-1.8万元/,3F,8000-1.2万元/,商 住 楼:未开盘,预计价格7000-8000元/,产品特色:项目主要定位于SHOPPingmall.以及商办,项目为一体,项目概况:在30万,小区内拥有228米高电视,塔，集商务大厦,酒店式公寓,购物、观,光、休闲,商务于一体主题商业街区.,个案分析新天地不夜城,第10页,地 址:武进区政府对面,建筑面积:100万,开 盘:-9,价 格:4800-5000元/,别 墅:1.2-1.3万元/,项目概况:常州首个集五星级酒店、国际级 立体会馆、国际综合商业配套为一体超大主题小区。项目内配置有大型中央绿地主题公园、当代高层住宅、SOHO公寓、高端TOWNHOUSE、综合购物中心等，同时项目将进驻世界500强之首沃尔玛.,个案分析莱蒙城,小区内五星级酒店,酒店式公寓,商住楼,第11页,地 址:武进区花园街,广电中路,建筑面积:38万,开 盘:下六个月,价 格:未定,产品特征:项目体量主要以住宅商业配套为主(如酒,店式公寓)总建筑面积近38万平米，其,中用于商业经营和配套建筑20万平,米，酒店式公寓和高档住宅18万平米。,总投资10亿元。泰富城建设目标是现,代性、多业态、大型化综合商业中心。,项目概况:项目由商业5层；住宅15-33层，酒店式,公寓33层等物业组成.,个案分析泰富城,项目点评:,项目,采取Shopping Mall与步行街结合，以第6代商业发展模式-主题街区理念规划，集商业零售，餐饮娱乐，休闲观光等功效于一体，主要有茂业百货，超市，快捷酒店，影视城，电器城，停车楼；囊括了当代商业各种业态.,第12页,钟楼区酒店式公寓分图,项目名称,体量,（万,）,物业形态,售价元/,销售情况,凯纳商务广场,7,酒店及酒店式公寓,9500-13000,30%-40%左右,港龙尚层广场,4.5,两栋联体商住楼,未定,项目还未推出,莱蒙都会,4,商业,酒店,住宅,未定,当前酒店式公寓还未推出,东方国际,2.4,服务式公寓,7500,70%以上,凯纳商务广场,港龙尚层广场,莱蒙都会,铂金公寓,莱蒙都会,东方国际,南大街商圈已进入高展发展期,钟楼区属于常州传统商务中心,伴随南大街南业步行街发展势头不停良好,莱蒙都会商业街区商业配套不停导入,凯纳商务广场入市,钟楼区房地产发展将非常成熟.,当前区域内在售酒店式公寓有,”,凯纳商务广场”,、,酒店服务式公寓,东方国际,以及即将推出,港龙尚层广场,.,创新产品及专业服务是吸引市场关键,经市调得知,东方国际,凯纳商务广场去化情况良好.两项目从产品以及服务配套突破市场上传统,。,第13页,地 址,：钟楼区常州市万福路5号,建筑面积：11.7万,开 盘：-4,价 格：4-9层13000元/（五星级装修）,9-56层9500元/（装修）,户 型：以一房为主38-86,客 户：投资客占70%，客户主要起源于,市区客户占60%以上，而剩下为,长三角一代客户,产品特征:1-3商铺,4-9五星级酒店,9层以上为,酒店式公寓,去化情况：销售率30%左右,项目概况：规划建成一座兼容公寓、酒店、商业、停车超高层建筑。项目由3幢高楼组成：包含主体建筑为56层酒店式公寓（按五星级标准装修国际化精装公寓），南面为一幢五星级大酒店，西面为停车楼。总建筑面积11.7万平方米，项目总投资5亿元，是钟楼区政府重大招商引资项目。,项目点评,：,1-3层为商业配套,4-9层为五星级酒店(美国豪森酒店管理企业),包租用,每年投资回报到8%,10-56层为(酒店式公寓)商住,即可自住也可做投资,个案分析凯纳商务广场,第14页,个案分析莱蒙都会,地 址,：钟楼区,建筑面积：60万,其中酒店式公寓体量5万,开 盘：-12-24,价 格：当前住宅8500元/,酒店式公寓还未推出（三期）,物业管理:高力国际,去化情况：已在售二期,整体销售率65%,三期将,会在明年推出.属酒店式公寓部分,项目概况：,项目概况:项目分A、B、C三个区域，,分三期开发。集商业,酒店,住宅为一,本项目,项目点评:,A区,为8幢商业建筑，其中一期6幢为全商业建筑，建筑面积近16万平方米，,二期商业裙房5.4万平方米，2幢塔楼4.2万平方米，为精装修公寓；,B区,为6幢高档住宅及主题商业，其中商业部分面积3.5万平方米，住宅面积,8.57万平方米；,C区,总建筑面积约11万平方米，包含2幢高层及1幢超高层建筑，规划有豪华,精装修酒店公寓、高档住宅、五星级皇冠假日酒店及奢侈品专卖店等,。,第15页,个案分析东方国际,地 址,：,钟楼区城中路与东下塘路交汇处,建筑面积,：2.4万,开盘时间：-9,交房时间:-12,价 格：7500元/,户 型,：40-66,客 户：投资客占75%，满足众多年轻人群及,投资人群需求,物业管理:加拿大高力国际,产品特征:项目,1-2层为临街商业，采取挑高设计，326层全部为小户型公寓。,去化情况：销售率60%左右,项目概况：由1栋26栋高层公寓组成,坐落于常州市中心青果巷内，1-2层为临街商业，采取挑高设计，326层全部为小户型公寓。本项目由香港东方理想投资集团投资开发，定位为市中心内小户型。户型面积范围为40-66，总价较低，满足了众多年轻人群及投资人群需求。,点评:,项目属住宅属性,其聘请国际著名加拿大高力国际物业顾问,提供全方位酒店式服务,不但提升了项目标物业档次,也极大提升了项目标附加值.,第16页,武进区星级酒店现实状况,三星级,四星级,五星级,当前武进区集中三星级酒店较多,而且投入运行已占到70%以上.,区域内四星级酒店量不多,仅2-3家酒店投入运行,但从调查中了解到,虽评价为四星级酒但整个功效与服务都不太完善.,五星级酒店在本区域投入运行项目属空白,年下六个月后,将会仅有一个项目投入运行,如跳出区域来看常州五星级级别项目屈指可数.,第17页,个案分析金色南都国际大酒店,酒店按四星级标准设计,单人间:518,豪华标间:518,蜜月房:518,豪华套房:768,高级套房:1380,豪华套房:2580,总统套房:9888,当前该酒店已投入运行,酒店主要属武进区政府一个配套设施,一些入驻客户主要为政府人士.,第18页,个案分析,武进假日酒店holiday hotel,五星级豪华标准设计,楼层高度8层,包含280间客房，1700平方米大宴会厅，6个多功效会议室，3个中西餐厅，行政酒廊以及设施齐备先进大型文体中心。,当前由英国洲际酒店集团 进行统一管理,点评:,该酒店属于莱蒙城100万小区里项目,当前酒店还未投入运行.预计将在年5月底6月初投入运行.,第19页,个案分析,金色光华大酒店,酒店按四星级标准设计,单 人 间:298,标 准 房:298,观景单人房:518,豪华套房:588,房间数:56户,当前该酒店已投入运行,酒店主要属武进区政府一个配套设施,一些入驻客户主要为政府人士.,第20页,区域写字楼市场分析,第21页,项目周围写字楼分布图,延政中路一线集中大量行政性办公写字楼，主要有水利、电力、国土及财税等机构。,延政中路一线今后将成为武进区最主要最高端商务区。,常州世贸中心、财富广场、新加坡文化城及莱蒙城规划写字楼将形成该区域内主要商务写字楼,金都名苑、德禾.文慧苑等小体量写字楼依靠武进区行政中心，市民广场等市政资源，比较受行政类,机构偏爱。,常州世贸中心,电力大厦,水力大厦,德禾.文慧苑,常发.嘉园,旺府公寓,亚泰财富中心,新加坡文化城,凯瑞&凯尔置业,莱蒙城,水务大厦,金都名苑,财富广场.聚园,未上市写字楼,已上市写字楼,售磬写字楼&行政写字楼,财税金融中心,金源大厦,分布特点：,一线（延政中路）一轴（花园路）三核（世贸中心、区政府、莱蒙城）,第22页,个案分析,常州世贸中心,(1)项目基本信息,物业类别:5A甲级写字楼(两幢百米高及裙房组成),建筑类别:高层,装修情况:毛坯,物业地址:武进区延政中路2号,销售均价:8500元/平方米,开发商:常州世贸中心置业有限企业,开盘时间:-8-28,容积率:4.50,楼层情况:2栋27层,（2）写字楼产品信息：,写字楼面积：约13.5万平米,5-26F为展贸大厦,建筑面积为72170m2,44个楼层将布局包含常州制造行业厂商,专业进出口商,外商机构,配套服务商等约300家机构.,3-4F是会议和展览中心,建筑面积为13180m2,设置9个会议室及一个可容纳500人多功效大厅.5000m2展览区可容纳标准展位300个,10个暂时办公区将供外来参会商,采购商或访问者租用.,27F(北)管理中心和1-2F内贸易服务中心是整个常州世贸中心心脏,面积为2600m2。,1-4F(北)世贸俱乐部世贸新天地和27F(南)空中俱乐部建筑面积为20620m2,将作为常州世贸中心主要休闲娱乐设施全方面开放.,地下1层,提供1000多个车位和5000多个非机动车位.,（3）产品点评：,提供WTCA在全球标准设施和服务，形成一站式贸易服务连锁“超市”，为常州企业走出国门提供了平台。,第23页,莱蒙城写字楼部分,(1)项目基本信息,总建面积,：100万,物业类别,：住宅/别墅/商务楼,建筑类别,：低层+高层,产品规划,：（五星级酒店+巨型超市文体中心会展中心教育配套商业街高层住宅SOHO公寓写字楼）,(2)写字楼类产品规划,SOHO公寓：计划在沃尔玛购物广场上方建2栋，总建面积约4万。,写字楼：在项目第五期开发2栋纯写字楼,体量预计在(7-8)万。,(3)写字楼类产品总供给量,据初步统计判断，来蒙城五期规划有写字楼类产品，总供给量为8万左右，与本案产品有直接竞争为SOHO商住楼，体量为4万左右。,2栋写字楼规划,2栋SOHO商住楼,B,C,D,E,F,G,睿景公寓,ARTDECO格调高层公寓,莱蒙官邸,北美TOWNHOUSE别墅,A,A,A,双语幼稚园,B,B,文化艺术中心,C,健康娱乐中心,D,洲际酒店,A,E,8万莱蒙广场,B,国家级体育馆,F,G,沃尔玛购物广场,H,品牌商业区,第24页,个案分析,常发.嘉园,（1）项目基本信息,物业类别：住宅、商业、写字楼,开发企业：江苏常发置业有限企业,建筑类别：高层,楼层情况：住宅23F、办公26F,住宅面积：2.83万平米,商业面积：1.06万平米,容 积 率：3.20,绿化率：35%,总 户 数：264户 左右,(2)产品点评：,项目是集商业、办公和住宅为一体高品质复合型小区，,项目地处武进区关键地段，与武进区政府、环境保护局、建设局、水利局、工商局等行政机关隔街相望。,当前该写字楼由开发企业转为自用，暂不对外销售。,常发大厦,写字楼产品信息：,写字楼为一栋26层建筑,办公面积约4.3万平米,第25页,个案分析,财富广场.聚园,(1)项目基本信息,物业类别：,写字楼（26F）、商业裙房（4F）、住宅（23F）,占地面积：,23526.80平方米,建筑面积：,70600平方米,总户数：,308户,装修情况：,毛坯,物业费用：,住宅0.8元/平米.月,（2）写字楼产品信息：,写字楼面积：,约4.2万平米,销售价格,：4500元/平米左右,单层面积：,1300平米左右，约12间,户型分布,：70130平米可组合，小户型占16%，主力户型为110平米，占66.67%。,客户起源,：纺织私营企业、贸易企业、机,电类企业,物业费,：写字楼1.5元/平米.月,销售率：,30左右,第26页,个案分析,德禾.文慧苑,（1）项目基本信息,物业类别,:普通住宅 商业 写字楼,开发商:,常州德禾置业有限企业,建筑类别,:高层,装修情况,:毛坯,物业地址,:武进区武宜路与延政路交汇处,占地面积,：11965,建筑面积,：83394（其中住宅建筑面积36650，办公面积20600，商业面积8550,容积率：,5.5,绿化率：,30%,销售均价:,4500元/平方米,物业管理费:,1元/平方米月,开盘时间:,-12-08,容积率:,5.50,绿化率:,30%,（3）产品点评：,当前该栋23层写字楼以被武进区某政府部门整体收购，,不对外销售。与延政中路北线政府行政办公大楼（水利大厦、电力大厦等）连成一线。,（2）写字楼产品信息：,一栋23层办公楼,单层约900平米,可自由组合，面积为40100平米左右,第27页,（1）项目基本信息,物业类别：住宅、商铺、写字楼,建筑类别：小高层 高层,楼层情况：11、16、18层，,7栋高层，2栋小高层,容 积 率：2,绿 化 率：35%,占地面积：49914.8平方米,建筑面积：100000平方米,开盘日期：-5-26,总 户 数：627户 左右,个案分析,金都名苑,（2）写字楼产品信息：,写字楼为一栋18层建筑,办公面积约2万平米,销售均价为 4000元/平米,（3）产品点评：,当前该项目写字楼已经销售完成，主要客户为周围企业主，纺织、贸易等行业，较低销售价格吸引企业购置该物业，同时地处花园路口，西侧区行政中心、市民广场也为本案提升了产品价值。,第28页,（1）项目基本信息,物业类别:商住楼,建筑类别:高层18栋,楼层情况:18层,12层商铺,装修情况:毛坯,销售均价:3658元/平方米,物业管理费:0.58元/平方米月,开发商:常州富域发展有限企业,开盘时间:-09-05,个案分析旺府公寓,（2）写字楼产品信息：,2栋18层商住楼,户型面积有72平米（一房两厅）,94平米（两房两厅）,118平米（三房两厅）,共约192户,销售率约为75%,（3）产品点评：,位于常州世贸中心街对面,将项目定位为商务区内居住配套产品，较高性价毕，其大部分客户为已在延政中路购置写字楼企业客户，据了解，该项目30%客户来自常州世贸中心业主。,第29页,个案分析,天禄商务广场/文渊居,（1）项目基本信息,总建面积：56万平米,物业类别:商业(商务广场)、住宅(文渊居),16万平米商业、约28万平米住宅及约12万平米地下停车面积,开发商:常州天禄中创建设开发有限企业,建筑类别:高层,装修情况:毛坯,销售均价:4280元/平方米,开盘时间:-12-01,容积率:2.70,绿化率:65%,楼层情况:商业1-3层、住宅33层,（3）产品点评：,一站式消费是该项目主要特色，涵盖16万平米超大规模商业区，同时商住楼区域内全部建筑呈围合式布局，约19万平米超大规模，由纯高层建筑组成，是经典高层低密度小区，最大141米超大楼间距，通透而宽大，使视线和景观都得以延伸，在小区中央形成4.7万平米中庭，以水为主体来进行景观营造，生态办公概念非常显著。,（2）写字楼产品信息：,6栋商住楼，总建筑面积约14万平米左右,当前有5栋能够销售,面积有47.07平米、82.10平米等,销售均价为4280元/平米,第30页,个案分析,金源大厦,项目基本信息,项目背景：,武进区新国土局办公大楼,项目投资：,1.5亿,规划用地：,56亩,建筑面积：,3.2万平方米,建筑高度：,92.6米,地上22层：,地下1层,功效规划：,对外办证、土地交易中心、,办公、会议用房。,第31页,个案分析,水务大楼,项目基本信息,项目背景：,武进区水务局办公大楼,包含主楼及裙房等建筑,占地面积：,约17亩,项目投资：,1.3亿人民币,建筑面积：,约3.7万平米,主楼为28层，地下2层，地上26层,功效规划：,对外服务大厅、饮水工程管理处,及办公、会议用房,第32页,个案分析,财税金融大厦,项目基本信息,项目背景：,武进区财税系统办公大楼,规划用地：,40亩,建筑面积：,4万平米,项目投资：,3.2亿元人民币,2栋高层建筑组成，28层,功效规划：,武进财税和金融等单位行政办公和,对外服务场所。,第33页,个案分析电力大厦,楼盘：电力大厦,项目基本信息,项目背景：武进区电力系统办公大楼,第34页,武进区写字楼未来供给量约30万,延政中路&乐购商圈写字楼、商住楼市场供给量分析（显性）,13.5万,时间轴,项目名称,常州世贸中心,旺府公寓,亚泰财富中心,财富广场.聚园,金都名苑,德禾.文慧苑,3.3万,5.78万,约2万,2.06万,（售磬）,（售磬）,分析：,从市场统计数据来看，当前已面市纯办公写字楼由世贸、财富广场供给，约有16.5万平米,已去化约6.5万平米。,当前写字楼项目售磬项目有金都名苑与德禾.文慧苑两个项目，价格营销是金都名苑短期取得销售佳绩最主要原因，德禾.文慧苑项目主要靠近区行政中心，所以被武进某行政机构整体购入。,该区域内商住两用楼盘为旺府公寓，供给量约2万平米，当前销售率约75。,所以，可初步计算延政中路一线入市可销写字楼供给量约为17万平米左右,乐购商圈商住楼供给,量约12万平米。,约9万,天禄商务广场,铂安国际,约4.8万,第35页,武进区写字楼市场供给分析,附近其它写字楼、商住楼市场供给量分析（隐性）,时间轴,项目名称,莱蒙城,约4万,常发大厦,电力大厦,凯瑞&凯尔置业,分析：,项目附近周围隐性写字楼供给楼盘有5家，其中莱蒙城、凯瑞&凯尔置业（,新加坡文化城,）都有写字楼规划，莱蒙城第五期规划中有两栋写字楼，位于莱蒙城西北角，体量约8万方。新加坡文化城总建筑面积为18万平米，集商业、办公、文化娱乐、居住功效于一体综合项目。,常发大厦，金源大厦等今后都有可能将部分楼层对外出租，预计4万左右出租或出售面积。,所以在今后六个月之内将有约20万平米左右隐性写字楼产品供给，市场潜在竞争激烈。,财税金融中心,水利大厦,金源大厦,约8万,约4万,天隽峰,约4万,第36页,武进区写字楼市场价格分析,写字楼、商住楼售价分析,项目名称,常州世,贸中心,旺府公寓,财富广场,聚园,金都名苑,德禾.文慧苑,4500元/）,价格（元/）,4000,元/,3000,元/,6000,元/,8000,元/,8500元/）,天禄商务广场,铂安国际,4000元/）,预计3600元/）,3800元/）,4200元/）,4100元/）,5000,元/,6000元/）,LOFT挑高产品,分析：,从销售价格横向比较来看，常州世贸中心以8500/平米单价傲视群雄，概念打造及世贸服务,平台搭建是其项目取得高附加值和市场人可得主要原因。,100去化两楼盘都有相正确价格优势，体量小，轻易整体收购是其快速销售主要原因。,商住楼类产品期宜商宜住特征也深受市场欢迎，单价比较上没有多大劣势。,铂安国际B栋5.76米挑高产品设计创新，在单价上有了较大突破，也受市场投资者欢迎。,第37页,武进区写字楼市场总结,延政中路成新高端商务区,围绕武进区行政中心、各政府行政单位资源，在延政中路一线，已经形成由常州世贸中心、财富广场、常发大厦等写字楼组成武进区最高端新商务区。,乐购商圈成新高端商住区,依靠乐购超市、福克斯广场等商业资源，在该十字路口，形成了以天禄商务广场、铂安国际为主要代表商务区，以商住楼为主打产品，纯写字楼几乎没有。,政府行政单位成写字楼主要需求者,在武进新商务区内，约有40写字楼为政府行政办公大楼或企业办公自用大楼，政府行政单位成为写字楼市场主要需求者（德禾.文慧苑整体收购）。,高端写字楼比较稀少,当前在武进区延政中路一线，纯写字楼主要由常州世贸中心供给，而其余产品性质均偏向于商住两用，主要分布在（3550）平米与（80110）平米这两个面积段，而旺府公寓内商住楼产品以118平米舒适型三房最为好销，主力客户为写字楼业主。,写字楼去化速度较缓 后期供给量巨大竞争激烈,年7月至今，武进区延政中路一线可计算写字楼类产品供给量约为17万平米（可售），已去化约10万，去化率约为37.04%。而六个月之内，即将上市隐性写字楼类产品供给约为20万平米左右（莱蒙城、天隽峰、常发大厦、凯瑞地块等），同时乐购商圈内可销售商住楼供给量约为12万，能够必定是今后武进区行政区内写字楼市场将竞争异常激烈。,40004500元/平米成写字楼市场均价,从写字楼市场销价格统计来看，除常州世贸中心8500元/平米销售价格，其余写字楼均价均低于区域内高档住宅楼，主力产品销售价格段在4000至4500元/平米之间。,第38页,商业,酒店式公寓,办公楼,当前区域内纯酒店式公寓项目比较匮乏,供给量也比较有限,以本项目具备条件,将会是区域内经典标杆楼盘.,当前区域内办公市场供大于求,销售碰到较大阻力,再加上工建项目体量大,如财税大厦,水务大厦等项目,总体量近期10万,后市竞争激烈.,区域市场总结,第39页,项目区域需求分析,酒店商业,武进区消费需求：,当前区域内共有百余家企业进驻后续也将会有相当多企业入住武进区。,当前武进区消费主要到市区进行，假如区域商业得到很好发展，会吸引其它区域消费者商业需求来此。,区政府消费需求：,武进区政府搬入该区域，这必将会为区域带来部分餐饮、娱乐等相关消费。,居住小区不停成熟，入住人口需求：,当前区域人口较少，伴随区域新建小区开发、销售、入住，人口会逐步导入。,对区域商业需求会随居住人口增加而逐步扩大。,商务消费需求：,区域不停发展。整体规划将会吸引众多在此办公，往来商务人士将会对酒店以及商需求。,第40页,