老旧社区更新改造的经验与启示：基于经典案例分析.pdf

August 202317一、国外老旧社区经典更新改造案例（一）东京高岛平社区多元主体协同参与推进社区再造进入 2000 年之后日本多地政府将老旧社区再造更新作为城市治理的核心工作，其中东京高岛平社区的老旧社区改造工程是十分典型的案例。高岛平社区相关改造建设项目并不是单纯由东京政府提议开展的，而是由当地居民发起、由政府积极引导而进行的。各方参与主体包括项目发起者与中后期推动者，他们成为促进社区改造的中坚力量，随着项目影响力不断扩大，东京政府在了解改造情况后调动相关资源，集合人力物力对相关改造项目进行引导与协助，配合改造工作顺利进行。1据统计，此次改造项目参与者来源十分广泛，除地方政府以及高岛平社区居民外，还有大东文化大学（以下简称文大）、高岛平报社、三者协议会以及日本文部科学省（简称文部省）等参与主体。文大和高岛平报社是社区改造规划设计的重要组成部分，也是协调各方参与改造、为各方提供发声渠道与平台的载体。二者根据高岛平社区发展的实际情况共同谋划并制订了“高岛平未来网络项目”的社区更新计划。文大主要强调在改造过程中要考虑自然环境与社会治理的协调关系，注意保护社区内部与周边的自然环境，同时加强社区内外交流。高岛平报社作为社会非营利组织起到的主要作用是对改造工程与项目进行宣传，同时也为文大相关学者提供科研、教学的实践平台。两者合力组织师生参与社区改造的谋划与项目推进，进而扩大高岛平社区改造的社会影响。最初的改造谋划均在高岛平社区咖啡店和快餐店等场所以非正式聚会的形式进行，伴随着“头脑风暴法”在改造策划中的应用，改造工作的影响力度不断扩大，不同参与主体开始组合集结，转化为有组织、有规律的社会集体行为。2此外，在改造工程中后期，不仅是文大的学生，其他周边高校的学生都积极参与其中，为改造工作提议献策。随着大量思维缜密、受高等教育学生的加入，高岛平社区改变了之前以老年人为主的社区居民结构，社区整体居民面貌焕然一新，相关适老改造工程的推进也使得社区老年人积极主动参与改造建设，促进了原住民与以学生为代表的年轻人之间的协调沟通，为后续社区构建长效管理机制奠定了基础。在组织建设方面，文部省与三者协议会是高岛平社区改造的主要组织协调者，二者的主要作用是通过发挥自身职能，组织协调各参与主体明确自己的定位，确保使其有序地参与改造行动。三者协议会是由改造项目研究者、大学生（主要来自文大）以及高岛平社区居民三方组成的正式联席会议，属于区域整体改造项目的常设决策机构，三方通过定期老旧社区更新改造的经验与启示：基于经典案例分析文/柴子曈 摘要 随着我国城镇化进程的不断加速，城市更新行动被提上城市发展议程。老旧社区改造已然成为城市更新工作备受关注的议题。许多城市对老旧社区改造采取了有针对性的策略，获得了一定的经验和成果，但同时也存在着诸如居民参与意识薄弱、改造经费紧张、长效治理水平有限等问题与挑战，需要深入研究和探讨。因此，本文对四个国内外典型案例进行分析与探讨，发掘老旧社区更新改造的经验与启示，为更好地推动我国未来老旧社区改造与治理提供参考和借鉴。关键词 城市更新；社区改造；案例研究城市更新August 2023 18议会制度为不同利益群体发声，协调改造项目所涉各主体的关系，最终形成合力，推进改造项目的实施。文部省的科研经费拨款是改造项目工程资金的重要来源。2007年高岛平社区“现代教育需求的投入支持”项目因“推动地域活化，促进社区治理”而获得国家大力资助，凭借该项目的巨大影响力，不同学科背景的专家学者以及各领域的优秀人才齐聚于此，为高岛平社区改造行动贡献力量，促进改造工作顺利完成。（二）罗斯蒙特改造实验以改造为契机打造社区长效治理英国是最早实现城市化的国家之一，城市更新与老旧社区改造行动开展较早。罗斯蒙特区域的更新改造案例是英国旧城更新典型案例的代表。罗斯蒙特住宅区因为形状类似于三角形而得名“罗斯蒙特三角区”，两条城际铁路和一条城市干线公路将该区域合围，属于城市发展较早的“大社区”，人口较为密集。在该区域实施旧城改造行动前，存在房地产开发失败、道路极易拥堵，居民停车困难、社区治安不稳定等问题。作为城市发展初期开发较早的区域，其区域内住宅建设较早。通过罗斯蒙特改造实验在这片区域构建了长效的社区治理机制，为社区以及所在城市区域未来发展创造了良好条件。其具体改造经验总结如下：首先是成立开发社区改造更新的专门组织部门。通过与当地政府和相关部门的协调，PETA 公司获得了这片区域的规划改造资格。在充分考察区域实际发展情况后，该公司设计了以改善居民生活区的人文居住环境为目标的战略性改造计划。为了确保居民区改造项目顺利推进，PETA 公司以可利用的建筑为基础开展住宅翻新与美化行动，以此留住社区内的居民，同时吸引区域周边人口，力求形成相对稳定的社区治理状态，通过人居环境的提升来提升社区整体影响力以及社区住宅的固定资产价值，使居民随之受益，为打造社区长效治理状态奠定物质基础。其次是根据社区实际情况界定改造对象。重新安置不同社区住户群体，确保低收入租户不因改造工程而无房可住。对老旧历史建筑进行加固修缮，同时协调融入现代化新建住房。高效利用存量资源，加大住宅区开发强度，打造与不同经济收入人群相适宜的多种层次住宅。对老旧住宅区进行整体更新再造，使社区内部的自然生态环境得到改善，同时提升居民区范围内交通管理水平与公共服务水平。强化社区治理工作，组织房东定期召开改造工作会议与居民代表会议，根据实际参与情况分配社区管理责任，维护社区治安稳定，为打造社区长效治理奠定制度基础。最后是根据调研情况选取适当的改造方案。在当地政府主导下积极开展相关更新工程，挖掘当地荒废工业用地的存量资源，将其所有权通过转卖的方式转移给城市住宅联合协会，将公共基金拨款和非公共基金资金以租金的形式给付，公益性住宅主要供收入较少的居民使用。优化存量用地建造社区居民共有的公园，提升社区居民居住环境水平。在公园附近建造新的居民用房并对外出租，进而获取社区后续管理资金。留存修缮具有历史特点、突出城市文化的建筑，促使新建住宅与保留的历史建筑在城市景观方面相协调，并在此基础上发展城市旅游观光产业，为实现社区长效治理奠定资金基础。罗斯蒙特三角区更新改造行动在保留和维护传统建筑的前提下，满足了随着城市化水平提高而产生的人居环境更高要求，在此基础之上为实现社区未来长效治理奠定了物质、制度和资金基础。二、国内老旧社区经典更新改造案例（一）北京阳光社区激发居民参与意愿，拓展筹建资金渠道作为北京市典型的混合型老旧社区，阳光社区存在居民构成复杂、邻里关系淡漠、社区归属感弱、社区居民老龄化严重、适老型公共设施缺乏、社区公共空间短缺、公共设施品质低下等各种问题。社区复杂状况所引发城市更新August 202319的治理困境，使得老旧社区改造工作不得不被提上议事日程。2014 年，海淀区政府联合清华大学在清河地区展开旨在促进基层社会治理创新的“新清河实验”，以老旧社区改造为契机激发社区活力，促进社区居民参与，探索居民自治的良性互动方式，阳光社区便是此次实验的重点对象。3改造过程主要分为两个阶段：第一阶段，改造行动聚焦社区内部的存量资源整合利用，以提高居民人居水平为目标，全方位推动社区内生态环境、空间景观与社会人文的质量提升；第二阶段，在完善小区物质条件的基础上进行制度性实验探索，并将多元协商共治以及社区公众有序参与理念落实其中，最终目标是通过老旧社区改造行动实现社区居民广泛参与的“有活力、有品质、有温度”的现代化新型社区治理格局。针对阳光社区调研过程中发现的“民生工程难得民心”情况，清华大学团队深入了解基层工作人员与社区群众情况，发现问题根源在于相关工作人员与社区居民的沟通渠道不畅通，社区居民的需求和意见不能通过正式的渠道表达，社区居民与街道、社区工作人员以及物业管理人员等社区治理多方主体间缺乏及时有效的协商沟通机制，严重时还会出现矛盾冲突。因此，项目团队结合阳光社区实际情况，专门打造了“阳光议事规则”，搭建以街道和社区两委、物业中心和社区居民代表为核心，广泛吸纳辖区机构、社会组织、专家学者共同参与的议事平台，同时完善配套议事委员会制度、多方联席会议制度等一系列制度，通过正式化、常态化的制度保障打通社区居民需求的表达渠道，逐步提升社区居民的主体意识和参与意识，为社区居民参与老旧社区改造工作提供了制度保障。在此基础之上，地方政府积极赋能，在“阳光议事平台”发挥沟通协调作用，调动社区居民全员参与规划改造。通过社区 logo 设计评选大赛以及由居委会协调主办、清华大学“粉刷匠协会”公益组织协助、社区居民自我出资美化社区中心绿地、住宅墙面，唤起社区群众对社区发展的关注，改造行动展现出“居民设计+居民参与+居民出资”创造“居民新生活”的崭新局面，使得广大居民学会了如何表达诉求以及换位思考，认识到“自己是社区的主人，应当出资完善改造行动”，进而使改造行动得到广大居民的出资。同时主管街道和居委会还采取奖补结合措施筹集公共设施更新资金。针对旧楼栋加装防盗门改造项目，楼栋居民自己进行楼门设计，居民筹集部分资金，再通过参加“社区楼门设计大赛”获得奖补资金完成防盗门安装。由街道提供一定比例的参赛奖励，发挥公共资源的杠杆作用，吸引和撬动社区各方资源的投入，创新社区改造项目的资金筹集方式。（二）昆山中华北村强化社区基层治理能力，推进社区改造昆山市在进入改革开放新时期后经济发展迅速，为适应城镇化进程建造了大量拆迁安置小区，但这些拆迁安置小区品质不高，加上周边打工人口持续不断的涌入产生了许多社会问题，严重影响了当地的社会治理水平。因此，伴随城市更新行动的开展，昆山市老旧社区改造建设工程也在紧锣密鼓地进行，其中以中华北村老旧社区改造行动最为典型。4历经 20 多年的发展，中华北村小区出现住宅建筑破旧、道路损坏、公共设施缺失、停车混乱等各类问题，由于外来人口较多且公共意识淡薄，私搭乱建现象十分严重。因此，中华北村老旧社区改造行动重点聚焦“全龄共享社区”的更新塑造，基层工作者走访不同年龄、不同背景的社区居民，了解其真实想法和需要，采取“因事施策”的基层治理创新途径，最终推动老旧社区改造行动的顺利进行。一方面，在了解社区不同群体有不同需求的情况下，社区居委会对改造行动进行功能化综合性引导。中华北村本地居民一直保留着“红白喜事隆重办理”的地方传统，因此社区居民希望有充足的场地办理诸事。外来居民出于生活与发展需要，希望社区可以增加更多文娱以及技能培训功能。老年群体希望增加社区养老、医疗卫生等关照服务，青年群体希望有健身房、篮球场等健身设施，儿童群体则需要更多学习、游戏的场所。因此，在此次改造中对社区服务中心进行了升级改建，在扩建的基础上增加了社区诊所、老年中心、多功能活动大厅（主要用于红白喜事）、图书阅览室等场所，同时增设了物业服务以及党建活动功能，充分满足不同人群的需要。此外，在社区居委会的协调下，针对社区全龄居民还进行了社区无障碍化改造，通过增设大型雨棚、设置缓度坡道以及加设休闲座椅，方便社区老年人口的行动。根据社区道路空间实际情况设置健身行道以及多层次步道，形成便捷的人居环境。另一方面，中华北村在居委会以及基层党组织的帮助下，成立了具有公信力的小区业主委员会，鼓励居民参与社区各项事务管理，增进社区互动与居民凝聚力。在社区业委会的带动下，老旧社区改造政策得到了更好的宣传，同时促进社区居民形成“花钱购买服务”的意识，为改造后建立规范的社区运营机制打下基础。通过定期开会的方式，小区业主委员会充分了解社区居民意愿，并结合社区实际情况制订社区发展规划与未来行动方案。例如：业委会根据昆山市“先锋城市”的定位确立了“江南新语，乐享家园”的社区物质更新理念，在城市更新August 2023 20实际施工过程中积极与设计施工单位沟通，在改造项目中融入江南文化元素，营造出恬淡温雅的社区人居氛围，实现了良性的社区自治。通过构建智慧社区公众服务平台，社区业委会进一步完善了地方政府的引导协调机制，既方便居民参与社区公共事务，又为政府政策发布、居民意见反馈提供了渠道。综上所述，中华北村老旧社区改造在社区居委会以及业委会的引导下，始终贯彻“以人为本”和“因地制宜”的改造理念，打造了“全龄共享社区”，构建了社区基层治理的创新模式，为推进改造行动奠定了基础。三、国内外老旧社区改造优秀案例经验启示（一）树立多元参与、协同治理的改造更新理念老旧社区改造行动只有以社区公共利益最大化原则为理念基础，协调多方利益主体共同参与改造建设，采取可持续发展的更新策略与手段，才能实现资源整合与利用的最大化。诸如“改造项目居民出资难”“物业费收缴困难”等资金不足的困境，其根源往往在于老旧社区居民在参与社区改造和治理过程中没有形成主人翁意识，不认为“出资购买服务”是合情合理的。只有让社区广大居民都认识到自己是社区的主人，参与改造是自身的责任，才能使改造行动更加顺利、全面地完成。阳光社区与高岛平社区改造案例均以老旧社区改造更新为契机，不断完善社区居民参与社区治理的体制机制，使其能够亲身参与改造活动并且愿意自己出资完善改造项目。随着改造工程不断深入，依托各种社会力量形成协调联动，再通过议会制度或议事平台保证各方利益主体能够充分表达自己的利益诉求，从而最终在政府的引导协调下完成改造工作，并为后续社区治理奠定基础。（二）因地制宜，结合社区实际情况进行特色改造成功的老旧社区改造工作不是传统改造经验的复制，更不是管理者硬性摊派的任务，而是扎根社区居民群体，了解他们的生活诉求与发展需要，并结合小区实际情况因地制宜打造社区更新再造计划，通过社区事务管理赋能，使社区居民积极参与改造活动，既增强居民们公共意识，又维护社区邻里关系。将老旧社区改造行动重点聚焦“以人为本”和“因地制宜”，通过社区居委会和业主委员会等基层组织的积极走访与协调，发现最适宜的改造项目与工作推进方法，不仅能够推动社区公共空间以及公共设施的优化，更能够满足居民多样化的活动需要，促进人群的交流互动，营造和睦的邻里氛围。通过因地制宜的改造方式和改造项目，重塑社区形象，增强居民对社区的认同感和家园归属感，激发社区未来发展的内生动力。（三）着眼宏观改造计划，以改造为契机促进社区长效治理与发展实施老旧社区改造工程的主要对象是衰败破旧的老旧住宅区，但借此机会实现老旧社区的长效治理以及所在区域经济、社会的振兴与发展是更加长远且宏观的战略思维。结合罗斯蒙特改造案例来看，老旧社区改造过程中不能单纯注重物质性的开发以及老旧住宅区住房品质的提升，而是应该站在宏观角度，着眼于城市更新工作的全局性、复杂性与相关性，在综合考虑地区发展经济性与社会性要素的基础之上，制订内容丰富、目标长远的改造提升策略，同时配套各种联系紧密的措施策略，为推进改造工作提供制度上的保障。改造过程中也应当对该区域原住民采取相对柔和的政策，在改造施工过程中尽可能不影响其日常生活，这样既能够维持原有城市区域的空间结构，又能够对社区原有的社会网络与邻里关系加以协调，为实现社区后续常态化良性治理打下基础。四、结语老旧社区改造是贯彻“人民城市人民建，人民城市为人民”发展理念的治理行为。切实提升城市人居环境、增强城市居民获得感与幸福感，离不开老旧社区再造行动。通过学习优秀经典社区改造经验，有助于落实城市更新微观工作，提升城市治理者决策水平，使城市居民切实享受到社区改造带来的福利。（作者单位:中国矿业大学 北京）参考文献1 张朝辉.日本老旧住区综合更新的发展进程与实践思路研究 J.国际城市规划,2022,37(02):63-73.2 冉奥博,刘佳燕,沈一琛.日本老旧小区更新经验与特色东京都两个小区的案例借鉴 J.上海城市规划,2018(04):8-14.3 刘佳燕,王天天.社区规划的社会实践：参与式城市更新及社区再造 M.北京：中国建筑工业出版社,2020.4 王承华,李智伟.城市更新背景下的老旧小区更新改造实践与探索以昆山市中华北村更新改造为例 J.现代城市研究,2019(11):104-112.城市更新