花园城市观后感.docx

花园城市观后感
英国人史丹佛·莱佛士在一八一九年抵达新加坡，代表英国东印度公司从荷兰人手中取得新加坡的经营权。五年后，新加坡正式成为英国在东方的殖民地之一。莱佛士曾任爪哇地区的副总督，行政经验丰富，在短短的八个月中就完成了新加坡第一张城市规划图。莱佛士规划了行政区、港区、码头，以及不同族群的住宅区。这一个规划，奠定了新加坡城市发展的基础，并且留下了英国城市规划的传统。莱佛士的城市规划至今大致被保存下来，成为新加坡城的历史核心区。
新加坡河口是个天然良港，英国人最擅长海运经营，莱佛士的港区建设使得新加坡在一八七零年代就成为欧洲与亚洲之间最重要的转口港。
开港之后，经济繁荣，吸引了大量的移民。人口由一八三零年代的三万人持续增加到五零年代的八万人。最主要的移民是来自福建、广东地区的华人，华人一直占新加坡总人口比例的八成以上。新加坡的原住民是马来人。与华人同时移民的还有印度人。这些不同的族群在新加坡形成一个多种族、多宗教的文化拼图。
一九四一年底，日军发动战争，七天之内就攻陷了兵力薄弱的英国军队。英军投降日，刚好是中国农历新年。日军进城，对不同族群进行一系列拉拢与分化政策，种下了日后不同种族之间关系紧张的原因。
一九四五年八月三十一日，日本宣布投降。九月五日，英军重返新加坡，虽然接受当地居民热烈的欢迎，但是胜利的喜悦是短暂的，战乱留下了一个百废待举的城市。战后的新加坡，一直到1950年底都是英国的殖民地。当时社会上问题很多，许多都是很迫切需要解决的问题，譬如住房问题，城中许多的住宅都是二至三层，然而其中住了三四十户人家，每一层住了十到十二户人家，共同使用一个厨房，一个厕所，儿童缺乏游戏空间。当太多人住在一起时，尤其当族群不同时，自然会问题紧张。
战后很多学生离开学校，因为战后的婴儿潮，工作机会很少，只有当公务员，还有在外商公司，从事进出口贸易等等。还有一些个人的店铺工作，中文学校毕业的学生，却无法找到满意的工作，只能在一些中国的店铺工作，且仅能糊口，所以情况非常糟糕。令人们最开心的是能够找到一份工作与一个住处。这就是五零年代新加坡的情况。
战后的新加坡举行了公选，人民行动党大胜。李光耀（刘太格口中的真正的“新加坡规划之父”）出任人民行动党总理，从此开启了他的治国之路。一九五九年，人民行动党取得独立政权时，当时的决议是以公屋政策作为第一优先。这个决议没有任何人反对，就是全力以赴。住者有其屋是人民行动党的第一个政策。遵循着这一政策，政府着手清理XX县区内杂乱无章的居民集中区，开始广建符合现代化水准及良好公共设施的国民住宅。这个政策尽然持续了数十年，成为人民行动党的施政主轴。住者有其屋的政策逐渐扩大成为一个结合公基金、公共政策、经济发展、社会福利的整体国家发展策略。而新加坡也因为住者有其屋的成功而举世闻名。
新加坡政府不盖零星的国宅，这个政府从不跑短线，他们善于长期规划，并兴建经过了仔细规划的、公共设施配套完整的新市镇。而且百分之九十的人住在有捷运系统联系的新市镇中。而新加坡新市镇的成功也正是在于大量的精确的整体规划，并且确保了必要的公共设施，创造了大量的开放空间。离开市区的捷运路线都走高架，沿途风景美丽，视野开阔。
新加坡的新市镇与捷运相辅相成，没有一个新市镇没有捷运。车站的位置设立在新市镇的中心商业区，而且贴心的是公车站与捷运站不仅仅只是在附近，而是连在一起，这在新加坡的新市镇，因为是整体规划，所以都是如此。公车站与捷运系统，好像是一体设计，至少都具备国际水准，公车抵达每一个新市镇的住宅区，所以完全不需要自备汽车。捷运直达商业中心，因此确保了商机，而商业中心的人潮也确保了捷运的客源，有捷运与公车直达的商业中心，因为交通便捷，当然也成为供应新市镇居民休闲娱乐消费等各式各样需求的生活中心。商业中心通常有一到四个大型的旗舰百货公司，再搭配相当数量的小型商店，刚好服务新市镇二十万人口。商业设施与人口的数量是想对应的，所以百货公司与商场的客源其实是在规划之中的。再往外围一些就是办公区与无污染的工业区。每一个新市镇都提供了一定的就业机会，而不必每一个人都挤到城中心工作，所以就减低了道路的交通负荷。新市镇中心是新镇生活机能的集中之处。其余地区就是纯粹的住宅区。
一个新市镇有五万户人家，大约二十万人口，而新市镇建设的最重要的一方面就是推估这些人口数量所需的公共设施的项目与数量，如公园，小学，车站，停车场等。经过了细致地计算，然后配置在适当的位置，不会边做边想。新加坡的住宅社区一定规划了大量的开放空间，公园还有建筑物周边的绿地以开阔的草皮与大树为主，小孩子与青少年绝对不愁没有空间玩耍。社区的配置了立体的停车场，规划成了开放的空间，一定经过精心计算，每一部车子都一定有停车位，所以几乎看不到违法的路边停车。
新市镇的四周被快速道路所环绕，道路两侧的绿化带其实也是新市镇的隔离带。绿化带宽大三十公尺，而且隆起，再加上好几层茂密的乔木，在绿化带内侧根本听不到快速道路上的噪音。三十公尺宽的绿化带同时也创造了新市镇与快速道路之间的道路景观，同时也确保了居民的宁静与安全。层级分明的道路系统是是新市镇交通方便，住宅区内宁静安全的不二法门。住宅区内绝无大干道，只有慢车道与人行道。
以上这些细腻的规划手法，再加上严格的工程管理质量，新加坡的新市镇终于成为了都市计划教科书中的典范。新加坡的规划有其自身的缺陷，就是单一的重复性，每一个新市镇都是在一个模式下展开和发展的，这些新市镇没有新城地方独有的特色或者承接历史文脉的发展，单独是为了节约空间和最大化规划管理和实施。也是比较容易实现的规划，而中国的国土面积太大，人口众多也是一个比较大的问题，在每个规划的背后都有大量的数据和制约因素，而不能像新加坡那样直接建立一个新城市，用快捷的交通联系整个国家，人口众多是中国最大的问题，人口的疏散和搬迁都涉及到很多方面。我们应该像新加坡学习的地方是规划的全面性和实施力度，这个是政府一直以来的问题，在规划方案有很多，但是每一个领导都有不同的看法和工作重心，我们的规划在落实的方面的确不怎么到位，每一届规划调整的方向不一样，重大项目的建设没有政府的支持得不到很好的持续开发。
城规11-1
刘倬榕10号
第二篇：城市花园小区居民质疑小区物业各项收费不合理
近日，家住在XX市城市花园小区的陈女士致电本报称，其所居住的小物业存在乱收取物业费用而不公布明细的问题。对此，该小区物业管理处负责人表示，该小区的收费内容和收费标准严格按照国家标准进行，若是业主对收费问题有质疑，可直接到物业处咨询解决。业主：收费标准不明，未公布收费明细
17日上午，记者来到城市花园小区。陈女士向记者展示一份08年度单元水费计收档案表和其最终交纳的同日期水费缴费收据。陈女士指出，这份08年每月的水费支出与她实际去交的水费有出入，她指出，其08年9月至08年11月的水费分别为：
24.44元、28.20元、26.32元，共计78.96元。但物业给陈女士开出的水费收据上显示，其08年9月至08年11月的水费一共是120.80元。“一不留神，这部分的费用就被多收了”，陈女士称。
“还要就是费用公摊问题，物业没有及时公示收取公摊费用的明细构成，我们交的钱都不明不白的”。另一位业主刘女士说，她出示了一份其写给该小区物业服务公司的信，该信分条列出了质疑物业公司收费不规范不合理的几点意见。在第二条，该业主对小区费用公摊表示质疑，同时她还出示了一张缴费清单，在“共同分摊电费”一栏，标出了应缴费总额，没有标出这部分费用构成。“这部分钱到底是由哪几项费用构成的，我们希望物业详细列出明细”，刘女士称。
另外，部分业主对该小区的专项维修基金也有质疑，该小区专项维修基金按照业主房产面积按0.2元∕平方收取。“这笔钱每个月收
了多少，都用去了什么地方，我们都不得而知”，众业主称。业委会：小区物业应及时公示收费明细
随后，记者联系了该小区业主委员会一负责人。该负责人称，他们这一届业主委员会是去年3月份由业主选举成立的，成立时他们根据《XX市物业管理办法》等相关法规与小区物业商定了各项收费内容和收费标准，并到XX市物价部门备案，“这个过程业委会都参与了，是符合相关法规，是透明的”，该负责人称。
面对业主们对专项维修基金的质疑，该负责人称，按照《XX市物业管理条例》规定，小区专项维修基金是物业所有权人按规定归集缴存的，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，应由业委会设专户储存，专项管理。“但由于种种原因，专项账户没有设立起来，因为一直由物业代收”，该负责人称。“今年早些时候，小区内有一个水泵坏了，这个水泵过了保修期，维修费是从专项维修基金拨出的，大约花了6000多元钱，这笔钱物业已经在小区各个公告栏做了公示，可能是部分业主没有留意，没有看到”。
对于业主们关心的公摊费用问题，该负责人称，小区物业在这一块的服务确实没有跟上，“按照我们协商的结果，物业应定期向业主公示公摊费用明细，但物业未公示或者公示不及时”，同时该负责人表示，“我们会根据业主反映的情况跟物业交涉，让他们定期公布公摊收费明细”。
随后，记者在该小区随机采访几位业主，一位吴姓业主称，他平
时很少留意公示栏张贴的公示，对于公摊费用明细问题，这位业主表示，他很少去关注这个问题，“钱不多，我们也怕麻烦”。另一位钟姓业主称，他们从不看物业费收取构成，“每次都是单子上写多少，我们就交多少”。
物业：已经明确公布手收费明细
随后，记者采访了该小区物管—广东中奥物业管理有限公司南宁分公司负责人谢女士。谢女士称，在给每一位业主出具的收费发票中，他们都明确列出了经过物价部门核定并批准收取的各项费用，其收费完全符合国家相关法规。当陈女士等业主提出要查看物价等相关部门的批准收费和收费依据时，谢女士称这些材料都放在公司总部存档，没有放在他们服务中心。
对于陈女士各月水费清单和实际缴纳总计不符的情况，谢女士称，这可能是财务程序出现的问题。当陈女士要求查看其财务收费情况时，谢女士表示财务人员已借调外出了，过几日回来方能查看。“我们把部分时期的公共分摊费用张贴在了各楼房公示栏内，可能是居民没有留意”，针对业主对公共分摊电费的质疑，谢女士称，这部分的费用是由电梯电费，路灯，走廊灯等产生的电费构成的，每月都有工作人员去抄取然后平均分摊到每家每户。“我们每月都有电费记录在案，业主若有疑问，可随时到物业服务中心查看”，谢女士表示。
第三篇：《秘密花园》观后感500字《秘密花园》观后感500字
三年级黄莉婷
看完了《秘密花园》这部电影，我被深深地吸引了。
这部影片讲述了这样一个故事，在一次地震中，玛丽变成了孤儿，她的姨父收留了她。她有一次在玩耍当中，发现了一庄神密的花园，还发现一个神密的小男孩——她的表哥科林。他们在那庄秘密花园里种下许多植物，还教会了她的表哥走路。她的姨父回来后，从此他们过上了幸福快乐的生活。
这部影片最后一句话把我给深深地吸引了。“如果你通过正确的方法看……你会发现，整个世界就是一个花园。”从玛丽身上，我感受到了一个深刻道理：笑对人生——学会乐观面对生活留下的种种缺憾。
我想起了一句名言：“生活是一面镜子，你对它笑，它就对你笑；你对它哭，它也对你哭。”我又想到《半杯牛奶》的故事。桌子上有半杯牛奶，悲观的人会唉声叹气地说：“太倒霉了，只剩半杯牛奶了。”乐观的人会微笑着说：“太好了，我还有半杯牛奶。”我还想到这样一些名人，贝多芬、霍金、桑兰……他们面对人生的种种不幸，坚强乐观，深深震撼着世人的心。
想想我自已，有一次我数学考差了，连九十五分以上都没有，但我没有消沉，我知道“失败乃成功之母”，虽然这次考差了但下次继续加油。我的乐观终于换得好成绩，后来我考了100分。
《秘密花园》这部影片真好。我要向里面的主人公玛丽学习，不要遇到一点困难就悲观，要乐观。
第四篇：半岛城市花园工程浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年2月27日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年3月24日复查意见：项目监理单位（章）：日期：本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年3月26日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年3月31日复查意见：项目监理单位（章）：日期：本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年4月27日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年5月1日复查意见：项目监理单位（章）：日期：本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年5月24日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年5月28日复查意见：项目监理单位（章）：日期本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年6月25日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年6月30日复查意见：项目监理单位（章）：日期：本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年7月28日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年8月1日复查意见：项目监理单位（章）：日期：本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年8月27日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年8月31日复查意见：项目监理单位（章）：日期：本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年9月28日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年10月2日复查意见：项目监理单位（章）：日期：本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年10月26日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年10月31日复查意见：项目监理单位（章）：日期：本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
浙建监a7监理工程师通知回复单工程名称：XX县区看守所工程编号：a7致：XX市广泰建设监理责任公司（监理单位）我方接到编号为了2010年11月22日的监理工程师通知单后，已按要求完成了整改工作，现报上，请予以复查。详细内容：
1、资料方面
2、施工现场安全方面工程监理部（章）：监理工程师：日期：2010年11月16日复查意见：项目监理单位（章）：日期：本表一式三份，经项目监理机构审核后，建设单位、监理单位、承包单位各存一份。
第五篇：xx城市花园二期营销方案xx城市花园二期营销方案
前言
二00三年五月，xx城市花园一期由我们正式开始代理销售，通过近一年的运作，在胡总、王经理以及贵公司其它相关人员特别是原售楼部工作人员的大力支持和配合下，通过我们全体销售人员的共同努力，斗酷署，战严冬，用我们辛勤的汗水和丰富的销售经验，终于圆满完成了住宅的销售。通过一期销售的基本实现，在接近一年的工作当中，更加深了我们对XX市房地产市场的印象，使我们对本行业的认识更加深刻，对市场行情的把握更加准确，同时，通过近一年的积累，我们也掌握了大量的客户信息和资源，这对我们今后更好地开展二期的销售工作无疑打下了更加坚实的基础。
现在，宏业城市花园二期即将推出，我们相信在一期旺销的基础上，二期的销售会更有优势，只要制定科学合理、贴近实际的营销方案，作为我们下一阶段的战略指导，同时在具体操作当中，在各方面进一步加强，二期的销售就一定能取得更加辉煌的成功。
现特制定营销方案如下，以供参考。
XX市敬地物业代理有限公司荆门工作站
主要内容
一、XX市房地产形势简析
二、项目分析（优劣势分析）
三、目标客户分析
四、搞好二期销售的几点看法
1、价格策略
2、入口路面及广告牌的建设
3、售楼部的建设
五、整体营销方案及阶段促销策略
a、人员促销
b、公众媒体广告
c、促销活动
d、阶段性促销
e、广告定位
六、具体操作办法
七、预计销售进程
八、结束语
一、XX市房地产形势简析
1、现状
XX市近几年房地产发展速度较快，据统计，目前全市已建成和在建新项目共近20个，未售现房住宅面积25万平方米。近期要上马的项目也较多，上半年就有8万平方米左右新项目建成上市，而买方市场也呈现一种比较乐观的趋势，据今年1—4月份的销售统计，全市共销售商品住宅600套，销售面积7.2万m2。这说明近期房地产供、求基本持平，处于一个相对平衡的状态。
2、城市发展趋势
在XX市近期建设规划中，至2005年，XX县区建设用地规模要达45.5平方公里，人均建设用地113.75平方米，城市建设重点地区为南XX县区XX县区一期工程，高新产业区，凤凰旅游服务区。XX县区建设以面向中低收入家庭的住房建设和人居环境的改善为重点，充分考虑荆襄、荆宜等高速公路兴建与重大产业项目对城市建设的引导作用，严格控制XX县区的开发强度等。
3、形势预测
通过以上分析，可以预测XX市在未来二年内，房地产供需基本处于一个相对平衡的状态，由于缺乏新的经济增长点，在一段时期内，住宅消费水平仍将处于较低的状态，以经济实用房为产业主导，高档住宅发展空间不大，主XX县区房价由于空间因素将在二年内上升20%左右，主XX县区以外升幅大概会在10-15%，也就是说2005年前，XX市房地产的发展会相对平稳，不会出现严重的供需矛盾，房价升降幅度将不会超过20%。
二、项目分析
宏业城市花园二期较之一期来讲，户型“合格”率增加，质量品级增加，同时建设成本也相应增加。由于一期的带动，二期的销售相应会有优势，但两者之间又必然存在着较大的价格悬殊，这对客户的购买心理势必造成很大的影响，综合起来，二期既有优势，又有劣势，其主要表现在以下几个方面。
优势。①户型面积合理、客户满意度提高。②一期旺销带来人气，提高了知名度。③建筑质量更好。
劣势。①价格与一期相差悬殊。②竞争加强（旁边泉口花园已成全现楼，现价为平均950元每平方米）。
三、目标客户分析
从一期购买者的情况来看，主要是工薪阶层及普通经商业主，其比例大约为6：3，其次是老人购买自住或子女替老人购买，因此一期我们的目标客户主要是大型企业单位职工，以及经商个体户，宣传的重点也主要是征对这两个客户群体，第二期的目标客户我们觉得应有如下特点：
①从收入状况看。家庭月收入不低于一千八百元。
②从职业看：
a、企业双职工家庭或有较高收入的单职工家庭；
b、行政事业单位职工；
c、有固定收入的业务人员及教育、文化单位的职工；
d、经商且生意状况较好的个体工商户。
③从区域看，原住地或工作单位在周边两公里范围内的占70%，两公里范围外但在XX县区范围内的占25%，荆门XX县区以外的客户占5%。
四、搞好二期销售的几点看法
1、把握好价格策略
价格是房地产销售过程中最主要的因素，价格把握得好，不仅能保证企业实现盈利目标，而且能大大降低经营风险，缓解企业的资金压力，同时，形成良好的市场口碑，获得经济效益和社会效益双赢的效果。二期的价格策略应综合几方面的因素来考虑：①一期因素；②建设成本因素；③市场因素；④赢利因素；⑤区位因素。

这几种因素分别占的权重比例应分别为。10%、25%、25%、20%、20%，它可以根据企业和市场环境的不同而不同，但在目前的形势下，我们觉得这个比例是比较科学、合理的。据此测算二期均价定在1080—1100元每平方米左右最为合适。（具体见附表）
另外，在二期的销售过程中，要尽量避免摆在桌面的“关系价格”，我们过去的经验以及一期的销售实践证明透明的“关系价格”不仅直接影响到发展商的收益，而且也给销售造成了很大的被动，从某种程度上甚至影响了销售的速度。试想，如果一期一开始就以900元每平米的价格销售，不因关系而降价，完成200套住宅销售后发展商的税前利润将提高：200套×115平方米（平均）×50元（每平方差价）=115（万元），而如果算上有些关系户按低于850的价格销售的部分，则损失的利润就更大，可以说，在很大程度上正是因为销售过程中的“关系降价”影响了整个销售价格，这一点在二期的销售中一定要吸取教训，从而保证利润最大化。
2、泉口路进入宏业小区的道路及广告牌建设。
由于二期在一期基础上的全面提价，宏业城市花园的整体素质也得到了进一点的提高，特别是部分复式楼的买主肯定要具备较强的经济基础，从而决定了这部分人的层次较高，其眼光和要求也就较高，所以，在二期销售前，建议一定想办法解决泉口路进入小区的石子路面的水泥铺设，另外，可在原广告牌的两根铁柱上写上“宏业城市花园”，便于往来行人车辆留意，在原广告牌的下方加上“入口处”三个字。为便于夜间引
起人们的注意，可在广告牌上安装三个射灯照亮广告牌。广告牌的建设大概只需二千元左右就能解决问题。
3、售楼部的建设。
考虑到二期销售的需要，能在外面建立售楼处当然是最理想的，如果确定不行，仍可在原售楼部销售，但外墙上“售楼处”三个字要重新刷漆，以便不知道的客户进来就能看到。
五、整体营销方案
a、人员促销
由于宏业一期基本上用人员促销方式就顺利完成了销售，因此二期的销售仍应以人员促销为主，其理由如下：
①、成本最低拿去年的竟争楼盘华府家园比较，其整个销售期投入了一百万元广告费，销售总金额为2500万元，售楼部各项开支10万元，其销售成本占总销售额的比例为（100万+10万）÷2500万≈4.8%，而宏业一期整个销售期成本不到30万，占总销售额的比例为：30万÷2000万＝1.5%，两相对比，可看出人员销售的成本之低。
②、针对性最强。一般广告针对的客户群体太广泛，而人员销售能够有针对性地对目标客户群体进行重点的、反复的宣传，并通过客户积累达到销售高潮，避免了销售成本的浪费。
③、最有特色。现阶段，XX市开发的项目很多，电视、报纸、公交车，楼盘广告比比皆是，令客户眼花缭乱，无所适从，而人员销售具有鲜明特色，每一个业务员就是一本活的售楼书，走到哪里就宣传到哪里，并且能现场解决客户的问题，直接引导客户上门。
④、最有主动性。一般的广告宣传做出去后，就是被动地等待客户上门，有很多项目投入了大量的广告费用，而上来的客户瘳瘳无几，这种销售方式风险较大。而人员销售不需要支付巨额广告费用，并且业务人员能主动出击，把有购房意愿的客户带上来。
⑤、最灵活。能及时反馈市场信息，为销售决策提供参考意见，另外还能随机应变，采取多种销售方式应对市场，最大限度保证销售的顺畅。
⑥效果最好。事实上，很多楼盘过去就是因为广告效果不佳，最后用人员销售才解决了问题，从我们代理销售的几十个楼盘来看，人员销售的效果是最好的。
b、公众媒体广告促销
考虑到二期价格的特殊性，为打一个必胜的销售战，我们也准备好第二套作战方案：公众媒体广告促销，媒体的选择主要是在荆门电视台黄金时段的广告播出，以及荆门晚报的信息发布。这套方案主要是在人员销售万一效果不是很理想的情况下实施，因为其费用相对较高，不是必要的话，应尽量避免，另外，也可根据销售的需要，分阶段配合人员销售实施，这点在以下分阶段促销策略中专门将提到。
c、活动促销
根据销售的需要，可在节假日等关键的时候组织专项活动，宣传本项目，以引起社会关注，引来市民垂青，扩大影响及增强知名度，提升小区品位，另外，也可开展社会公关活动，吸引特殊的购房群体，主要从以下几个方面进行：
1、中秋、国庆、元旦处于销售的黄金时期，可根据情况有针对性地举行一些有必要的促销活动，春节可在报纸上刊登“宏业城市花园恭贺新禧”广告，物业管理公司给新老业主拜年等活动，以建立宏业的公众形象，促进销售。
2、可对外发布广告。三年内，凡宏业城市花园业主子女考上清华，北大重奖现金一万元，考上其它重点大学赞助贰仟元。
3、凡业主子女在全国中学生各学科竟赛中获得一等奖奖现金伍仟元，二等奖奖现金贰仟元。
4、获得国家级（如五一劳动奖章，特级教师、杰出青年、见义勇为勇士等）购房享受额外10%购房优惠。获得省级嘉奖的客户享受额外5%购房优惠，获得市、区级奖的客户享受额外3%的购房优惠。
以上几点不仅能引起社会关注，产生比广告还好的宣传效果，使市民互相传递信息，从而熟悉和了解本项目，促进销售，而且能提升宏业公司在公众中的良好形象。
d、阶段性促销策略。二期的销售除宏观上要有一个整体营销计划，还必须有阶段的促销策略，根据销售
情况，可分别在封顶，交付以及销售不能提速时采取各种促销手段，保证销售的顺畅。
e、广告定位。根据形势需要，有必要进行广告宣传时，广告应围绕项目的特色进行，重点宣传①闹中取静的居住环境。②二期工程的质量。③优良可靠的物业管理。
以上几点是宏业城市花园的特色，也是二期的主流卖点。
广告主题词：宏业城市花园，安静悠闲的生活溢满小区每个角落………（突出小区特色）
广告主题词之二：宏业二期，再迈新台阶……（突出品质）
六、具体操作办法
对于二期的销售，我们计划具体操作办法如下：
1、合同一经签订，我们即调派销售主管一名，售楼小姐四名，业务人员十名，对二期项目的业务知识进行专项培训，并设计二期专用宣传资料，在一周内即正式开展工作。
2、整理到宏业小区看过楼的客户资料，筛选其中有可能购买二期之户型面积的客户并联络咨询过二期项目的客户上门洽谈。
3、销售人员主动出击，分散到市区各地并有针对性地对客源集中区域进行大量宣传，对一些企业、商场、学校以及事业单位进行拜访，洽谈，并尽可能直接将意向客户带上售楼部现场参观看房，制造热销气氛，或者通过技巧要到客户资料及联络方式，在每日工作报表中反映出来，再由售楼小姐电话联络约其上来看楼。
4、上来看楼的客户，通过售楼小姐接待，带其看楼及交谈，解决客户的问题，打消其顾虑之后，动员说服其落小订，小订始终是我们特定的方式，能起到以下作用：
a、便于筛选准客户。b、营造热销气氛。c、促使客户留电话及再次上门。d、引导客户回去为楼盘作正面宣传。e、增强销售人员的信心，以更好的状态投入工作。
5、已落小订的客户，原则上替其保留该套单位三天，三天内我们会运用技巧通知该客户，促使其尽快大定或成交，小订转大定是一个关键步骤，需要较高的技巧，就犹如球场上的临门一脚。
6、各销售时期需做的广告策划，由我公司组织专门的策划班子进行。
七、预计销售进程
每个销售人员每天通过派发宣传资料最少可找到5个有购房意向的客户，其中至少有一个被直接带上售楼处看楼，或在今后被电话约上来看楼，则一个月累计看楼客户为300人，在300名看楼客户中通过说服介绍，一般落小订的比例至少可达1/5，即60人，一般情况下，小订转大订的成功率为1/3，则月成交20单，这还不包括自己拿单张上门的客户及客户之间相互介绍的，这也正是人员销售的奥妙所在。由此所见，如果正常的话，按我们的销售经验，只要工程进展顺利，价格科学合理没有太大出入，与其它楼盘没有形成太大价格差别，结合XX市场形势判断，预计在工程完工半年左右，能基本完成全部住宅销售。
八、结束语
以上是我们对宏业城市花园二期项目的整体营销方案和计划，合作的具体事宜可在合同中拟定，由于我们有了一期合作的基础，只要我们本着精诚合作，再创辉煌的意愿，相信在胡总等领导的大力支持下，在我公司全体销售人员的共同努力下，凭我们丰富的销售经验和不怕苦、不怕难的精神，充分运用我们的智慧和勇气，一定能使二期的销售更加圆满，我们的合作一定会再谱新章。总之，我们完全有信心、有决心、有能力做好二期项目的销售。让我们拭目以待。
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