连锁门店投资开发可行性分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第二章连锁门店投资开发可行性分析,连锁门店投资开发可行性分析报告,第1页,学习目标,一、门店投资开发可行性研究内容,二、门店投资开发可行性环境分析,三、门店开发投资组成份析,四、门店开发投资经济评价,连锁门店投资开发可行性分析报告,第2页,一、门店投资开发可行性研究内容,（一）门店投资开发项目可行性研究,1、概念,所谓门店投资项目标可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为实现预期经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目相关各种资料；对各种可能投资方案，进行全方面分析论证；预测、评价项目建成后经济效益和社会效益，并在此基础上，综合论证项目投资建设必要性，财务上盈利性和经济上合理性，从而为投资决议提供科学依据工作。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第3页,2、作用,（1）作为门店投资项目投资决议依据,（2）作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、,筹集资金依据,（3）作为编制设计和进行建设工作依据,（4）作为签署相关协议、协议依据,（5）作为项目进行后评价依据,（6）作为项目组织管理、机构设置、劳动定员依据,（7）作为环境保护部门审查项目环境影响依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照依据,连锁门店投资开发可行性分析报告,第4页,（二）门店投资项目可行性研究基本内容,1、宏观投资环境分析,国内商业发展现实状况分析、未来几年影响商业发展宏观原因分析、未来几年影响商业发展国际环境分析,2、地域行业概况分析,3、地域市场需求情况调查和预测,4、地域主要门店竞争情况调查分析,5、门店业态选择和经营规模分析,6、门店选址分析,7、门店卖场布局策划方案分析,8、门店经营策略分析,9、投资估算和筹资方案分析,10、经济评价,11、门店开发可行性结论,连锁门店投资开发可行性分析报告,第5页,二、门店投资开发可行性环境分析,（一）门店投资开发环境概念,门店投资环境就是指对投资在某一区域内门店投资项目所要到达目标产生有利或不利影响外部条件。它包含对投资含有影响区域范围内社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第6页,（二）门店投资开发环境类型,按投资环境存在物质形态进行划分,硬环境、软环境,按投资环境存在范围不一样进行划分,宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境,按投资环境存在内容不一样进行划分,社会政治经济环境、物质技术环境,自然地理和资源环境,连锁门店投资开发可行性分析报告,第7页,连锁门店投资开发可行性分析报告,第8页,（三）门店投资开发环境特征,1、综合性,2、区域性,3、动态性,4、差异性,连锁门店投资开发可行性分析报告,第9页,（四）门店投资开发环境分析内容,连锁门店投资开发可行性分析报告,第10页,（五）门店投资开发环境分析方法,1、道氏评定法,2、多原因评定法,连锁门店投资开发可行性分析报告,第11页,1、道氏评定法,道氏评定法是美国道氏化学企业依据自己在海外经历提出。道氏企业认为，投资者在国外投资所面临风险分为两类：,其一是正常企业风险或称竞争风险,。比如，自己竞争对手可能会产生出一个性能更加好或价格更低产品。这类风险存在于任何基本稳定企业环境之中，它们是商品经济运行必定结果。,其二是环境风险,，即一些能够使企业所处环境本身发生改变政治、经济及社会原因。这类原因往往会改变企业经营所遵照规则和采取方式，对投资者来说，这些改变影响往往是不确定，既可能是有利，也可能是不利。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第12页,据此，道氏企业把影响投资环境诸原因按其形成原因及作用范围不一样分为两部分：,企业从事生产经营业务条件,和,有可能引发这些条件改变主要压力,。这两部分又分别包含40项原因。在对这两部分原因作出评定后，提出投资项目标预测方案比较，能够选择出含有良好投资环境投资场所。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第13页,投资环境不但因国别而异，即使在同一国家也会因不一样时期而发生改变，所以，在评价投资环境时，对其不但要看过去和现在，而且还要评定今后可能产生改变，方便确定这些改变在一定时期内对投资活动影响。美国道氏化学企业从这一角度出发，制订了一套投资环境动态分析方法，基本内容见表,连锁门店投资开发可行性分析报告,第14页,连锁门店投资开发可行性分析报告,第15页,道氏评定法分四个步骤：,第一步，评定影响企业业务条件各个原因,第二步，评定引发改变各个主要压力原因,第三步，在前两步基础上，进行有力原因和假设条件汇总，从中指出810个能取得成功关键原因,第四步，在确定各关键原因及其假设条件后，提出四套项目预测方案。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第16页,第一套是依据未来7年各关键原因“最可能”改变而提出预测方案：第二套是假设各关键原因改变比预期好而提出“乐观”预测方案：第三套是假设各关键原因改变比预期差而提出“消极”预测方案：第四套是各关键原因改变最坏、可能造成企业“遭难”预测方案。在各个预测方案提出之后，请教授对各个方案可能出现概率进行预测，从而作为决议参考。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第17页,2、多原因评定法,闵氏多原因评价法把影响投资环境原因分成十一个大类，每一大类原因由一组子原因组成,，,先对各类原因子原因作出综合评价，再对各原因作出优、良、中、可、差判定，然后按以下公式计算投资环境总分：,投资环境总分=W(5ai+4bi+3ci+2di+1ei),式中:Wi表示第i类原因权重；,ai、bi、ci、di、ei是第i类原因被评为优、良、,中、可、差百分比,，且a+b+c+d+e=1,i=1,、2、3、11,投资环境总分取值范围在15之间，愈靠近5，说明投资环境愈佳。反之，愈靠近1，则说明投资环境愈劣。多原因评定法考虑到原因比较细致全方面，由教授进行评分简便易行，但对各个原因权重设定需要认真分析确定,。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第18页,连锁门店投资开发可行性分析报告,第19页,三、门店开发投资组成份析,（一）门店开发投资组成,门店投资项目标总投资是指拟建项目全部建成、投入运行所需费用总和。在项目标可行性研究和经济评价中，对投资项目总投资估算，主要是对项目所需固定资产投资、流动资产投资、无形资产投资和递延资产投资估算。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第20页,（二）门店所需各类资产及其投资组成,A、固定资产投资,1、门店固定资产分类,按经济用途分类,营业用固定资产（房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具）,非营业用固定资产（职员宿舍、食堂、托儿所等）,按全部权分类,门店自有固定资产、其它企业投资固定资产、租入固定资产,采取经济用途和使用情况相结合形式分类,房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、,电器及影视设备、文体娱乐设备、其它设备,连锁门店投资开发可行性分析报告,第21页,2、固定资产投资组成,（1）工程费用,指直接形成固定资产工程项目费用，可分为建筑工程费、安装工程费及设备购置费,（2）工程建设其它费用,勘察设计费、研究试验费、可行性研究费、暂时设施费、投资借款利息费、工程质量检测费、土地使用税、征地安置与赔偿费、单位建设管理单位管理费,（3）固定资产投资方向调整税,（4）预备费用,基本预备费、涨价预备费,连锁门店投资开发可行性分析报告,第22页,B、流动资产投资,流动资产是指能够在一年或长于一年一个营业周期内变更或加以利用资产。普通包含现金、银行存款、短期投资、应收及预付款和存货等。,（1）现金,（2）门店短期投资,债权性证券、权益性证券、混合性证券,（3）应收及预付款项,应收账款、应收票据、其它应收款、预付款项,待摊费用,（4）存货,原材料、燃料、物料用具、低值易耗品、商品,连锁门店投资开发可行性分析报告,第23页,C、无形资产,指门店长久使用而没有实物形态，能够在门店经营中长久发挥作用权利、技术等特殊资产。普通包含专利权、商标权、著作权、非专利技术、土地使用权、商誉等。,D、递延资产投资,指不能计入当年损益，应该在以后年度分期摊销各种费用。其中包含创办费、以经营租赁方式租入固定资产改良支出、以及对原有固定资产进行装修、装潢等净支出。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第24页,（三）门店投资规模估算,门店投资规模估算依据，就是门店投资各项资产内容，故首先应准确地确定门店所需各项资产种类和数量，然后以此计算所需资金量。进行门店投资规模估算可采取不一样方法，但惯用是分项详细估算法，即先分别计算拟建门店各项资产所需投资额，然后进行加总。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第25页,四、门店开发投资经济评价,（一）经济评价,1、涵义：,投资项目标经济评价是采取一定方法和经济参数，对项目投入产出各种原因进行研究、分析计算和对比论证工作。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第26页,准备工作,不确定性分析,不确定性分析,确定最有方案,国民经济评价,财务评价,方案比较,方案比较,2、内容,连锁门店投资开发可行性分析报告,第27页,（二）门店开发财务评价,1、内容,门店开发财务评价是投资项目经济评价主要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系条件下，计算项目范围内效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目标盈利能力、清偿能力等财务情况，以考查项目在财务上可行性。门店开发财务评价内容主要包含门店,财务盈利能力分析,、,门店清偿能力分析,两个方面,连锁门店投资开发可行性分析报告,第28页,2、程序,分析财务数据,编制财务报表,：基本报表、辅助报表,计算财务效益指标,依据财务基本报表计算各项评价指标,进行不确定性分析,敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析,连锁门店投资开发可行性分析报告,第29页,3、门店开发财务盈利能力分析,（,1）投资利润率,投资利润率指项目到达生产能力后一个正常生产年份年利润总额与项目总投资比率。对生产期内各年利润总额改变幅度较大项目，应计算生产期年平均利润总额与总投资比率。其计算公式：,连锁门店投资开发可行性分析报告,第30页,年,利润,总额,=产品销售收入,-,产品销售税金及附加,-,总成本费用,总投资=固定资产投资+,投资方向调整税,+建设期利息+流动资金,投资利润率指标反应项目效益与代价百分比关系。当项目投资利润率高于或等于行业基准投资利润率或社会平均利润率时，说明项目是能够接收。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第31页,（2）投资利税率,投资利税率是指项目到达设计生产能力后一个正常生产年份年利税总额或项目生产经营期内年平均利税总额与总投资比率。其,计算,公式为：,投资利税率=,投资利税率高于或等于行业基准投资利税率时，证实项目能够采纳。投资利税率和投资利润率不一样，它在效益中多考虑税金。,式中：年利税总额,=,年利润总额,+,年销售税金及附加,连锁门店投资开发可行性分析报告,第32页,（3）,资本金利润率,是指项目经营期内一个正常年份年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金比率，它反应投入项目标资本金盈利能力，其计算公式为：,连锁门店投资开发可行性分析报告,第33页,案例：某项目总资金为2400万元，其中资本金为1900万元，项目正常生产年份销售收入为1800万元，总成本费用924万元（含利息支出60万元），销售税金及附加192万元，所得税税率33%。试计算该项目标总投资利润率、投资利税率、资本金利润率。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第34页,（4）销售利润率,（5）投资收益率,（6）投资回收期（T）,一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年净收益将初始投资全部回收时止所需要时间,（7）财务净现值（NPV）,财务净现值是反应项目在计算期内赢利能力动态指标。是按行业基准收益率（可经过查建设项目经济评价方法与参数取得）或设定折现率（当行业未制订基础收益率时），将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和。其表示式：,连锁门店投资开发可行性分析报告,第35页,连锁门店投资开发可行性分析报告,第36页,（,8）,财务内部收益率,是评价项目盈利性，进行动态分析时采取比较普遍一个指标。它反应项目对占用资金一个赔偿、酬劳和恢复能力,连锁门店投资开发可行性分析报告,第37页,4、门店财务清偿能力分析,（1）固定资产投资国内借款偿还期（选读）,（2）资产负债率（长久偿债能力比率）,（3）流动比率（短期偿债能力比率）,（4）速动比率（短期偿债能力比率）,连锁门店投资开发可行性分析报告,第38页,（三）门店开发不确定性分析,1、盈亏平衡分析,（1）涵义,盈亏平衡分析又称量本利分析，经过分析产量、成本、与方案盈利能力之间关系找出投资方案盈利与亏损临界点，以判断不确定性原因对方案经济效果影响程度。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第39页,销售收入(R)、,产品价格(,P),与产品产量(,Q),之间关系,总成本(,C)、,固定成本(,C,F,)、,单位产品变动成本(,C,v,),和产品产量(,Q),之间关系,RPQ,0,Q,R,0,Q,C,CC,F,C,v,Q,C,F,C,v,Q,连锁门店投资开发可行性分析报告,第40页,（2）,盈亏平衡分析图,销售收入、,总成本和产品产量之间关系,0,Q,RPQ,CC,F,C,v,Q,Q,*,R,C,BEP亏损,盈利,连锁门店投资开发可行性分析报告,第41页,练习：,某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。,求,盈亏平衡点产量,、,盈亏平衡点价格,、,盈亏平衡点单位产品变动成本,连锁门店投资开发可行性分析报告,第42页,2、敏感性分析,（1）,敏感性分析,是研究一个或多个不确定性原因改变一定幅度时，对方案经济效果影响程度，反应投资方案在外部条件发生改变时承受能力。,若某不确定性原因在较小范围内变动时，造成经济效果评价指标有较大变动，从而影响原来结论正确性，则该不确定性原因是,敏感原因,。不确定性原因变动范围越小，而造成经济效果评价指标变动范围越大，则敏感性越强。,敏感性分析分为单原因多原因敏感性分析。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第43页,（2）步骤,1、确定研究对象,（选最有代表性经济效果评价指标，如净现值、净年值、内部收益率、投资回收期等）,2、选取不确定性原因,（关键原因，投资额、产销量、产品价格、,经营成本、项目建设期、项目寿命期等）,3、设定原因变动范围和变动幅度,（通常为20+20，10变动）,4、计算某个原因变动时对经济效果评价指标影响,5、绘制敏感性分析图，作出分析。,连锁门店投资开发可行性分析报告,第44页,（3）单原因敏感性分析,在假定只有一个原因是不确定，而其它原因都是确定情况下进行一个敏感性分析,连锁门店投资开发可行性分析报告,第45页,3、风险分析,使用概率来研究预测不确定原因和风险原因对项目经济效益影响一个定量分析方法。（期望值法）,连锁门店投资开发可行性分析报告,第46页,