深圳市物业管理示范、优秀小区考评标准(定稿).doc

深圳市物业管理示范、优秀住宅小区标准及评分细则
序号
标准内容
规定分值
评分细则
一
基础管理
32

1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1
符合1.0，主要配套设施不完善时，每发现一处不合规扣0.2
2、己办理承接查验手续（包括分户查验单、查验问题清单、物品及资料清册等等）
1
符合1.0，每发现一处不合规扣0.2
3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理
1
符合1.0，不符合0
4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确
1
符合1.0，合同不规范扣0.5，合同写入违规内容扣0.5，合同未在主管部门备案0
5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
6、按规定建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1
符合1.0，已建立但管理、使用、续筹每发现一处不合规扣0.5，未建立0
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度完善
2
完善2.0，每发现一处不不完善扣0.5
8、满足法定条件的物业项目，业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
2
符合或未成立业主委员会2.0，无业主委员会名单扣0.5，无章程等相关制度扣0.5，未备案0
9、已成立业主委员会的物业项目，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确
2
符合或未成立业主委员会2.0，合同不是规定范本扣1，合同写入违规内容扣1，合同未在主管部门备案0
10、物业服务企业制订创优规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1
符合或未成立业主委员会1.0，不符合每处扣0.5
11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
2
制度、工作标准建立健全2.0，主要检查：物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度、资料管理制度等，每发现一处不完整不规范扣0.2，未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5
12、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
2
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1，着装及标志符合0.5，不符合0
l3、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
2
符合2.0，无计算机扣1，未装备智能化设备扣1

序号
标准内容
规定分值
评分细则
一
14、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
2
执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开0
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
2
包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
2
每发现一处不符合扣0.2
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1
18定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上
2
符合2.0，未定期发单扣0.5，无整改记录扣0.5，满意率不达标扣1
19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录
2
建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0
二
房屋管理与维修养护
14

1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单无（门）、户门标号标志明显
2
符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单无、户号每缺一个扣0.1

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
2
符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0

3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，按规定时间清洗外墙、外立面、粉刷公共走廊、楼梯
2
符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
2
符合2.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1， 有安全隐患每处扣0.5

5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面除外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2

6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5

6

序号
标准内容
规定分值
评分细则
三
共用设施设备管理
15
以下每发现一处不合规扣0.1：
相关操作人员熟悉设备基本情况和重要参数、性能、操作规程；管理处负责人需了解所管理项目的设备基本情况，如电梯台数、厂家规格等；设备消防责任人设备责任人挂牌上墙。
设备房管理制度健全并上墙（各设备房管理规定、安全运行操作规程、岗位职责、值班、管理、交接班制度、设备保养与检修规程等）。
无重大管理责任事故。
相关的维修人员应取得有效的上岗证；维修人员身体健康，无妨碍工作的疾病和缺陷。
维修人员的维修操作程序符合职业健康安全要求、操作无安全隐患，空调机房、发电机房内的作业场所噪音控制在规定值内，否则，应给操作人员配备安全防噪设施。
设备房门上有相应的设备房标识；强电井、弱电井、管道井等门上有相应的强电井、弱电井、管道井标识。
设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司VI要求；设备房内所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。
设备房内地面干净、天花无渗水，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；配备足够的灭火器和应急灯，安装有温度计，通风良好。
设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志；流体管道有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识（部位刷红漆或加红色标识）。
设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全；墙上各电气开关、过线盒盖板良好，无缺损，使用正常。
设备完好，各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏” 现象。
设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下（特殊设备房按照规定）。
照度标准LX：配电装置室200，一般控制室300，主控制室500（以上在0.75米水平面上）；变压器室、风机房、空调机房、泵房：地面100，电源设备室、发电机室：地面200。
噪音标准，按<工业企业噪音卫生标准(试行)>，一般设备房内(不含发电机房、空调冷水机房)最大不得超过85分贝；对发电机房、空调冷水机房噪声测量，测试点选在设备房边界外1.0M处，距地面1.2M；先测本底噪声，再使设备运行，运行稳定后，关上房门，测量运行噪声，最大不得超过
85分贝。
1、共用配套设施完好，无随意改变用途
1
2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
2
3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
2
4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
1
5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
2
6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案
2
7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好
2
8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案
2
9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16℃
1

序号
标准内容
规定分值
评分细则
三

各类设备房门口安装有从地面算起不低于50厘米，且易跨过的金属制防鼠板。
设备房内、外所有在显著位置的控制箱、照明箱、开关箱中的控制器、开关盘以及设备房内的电源开关有明确的用途标识。
机电设备统计表、机电设备台帐填写规范、及时。
水泵房、配电房、空调机房、发电机房等的巡查记录按规定时间填写，填写内容规范。
Ⅰ、Ⅱ级设备的日常、一级、二级保养按保养计划规定的时间进行，填写的保养记录内容规范、详细；每类、每种设备分开填写；三级设备按计划进行保养并填写记录。
发电机及其他规定定期启动运行的设备按规定时间运行，及时填写运行记录；备用应急发电机系统可随时启用。
设备维修记录健全，及时归档在＜机电设备台帐＞后页。
按规定进行周巡视，填写＜周巡视记录＞。
按规定定期进行水池（箱）加药、规范填写加药记录。
设备房作业场所照度、产生的照度测试记录齐全。
空调循环水加药记录、水处理记录、水质检验合格证齐全。
设备房作业场所噪音、产生的环境噪音的测试记录齐全，固体废弃物、废油、废水等有毒有害物质的处理有记录。
室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。
道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。
供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案，各种证件齐全。
供电设备设施运行状态正常，可操作，巡视、检验、维护、操作记录完整。
公共照明设备完好。
电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案。
监控设备齐全、完好无损，控制范围符合设计和安全要求，操作台整洁；监控录像画面清晰、画面切换稳定，音频视频线路接线牢固、布线规范、标识清楚，监视摄像镜头干净无灰尘、连接线路规范无锈迹，焦距调整、云台各角度动作灵敏，监控的控制设备运行状态良好，按钮、开关、插头、指示灯无缺损。录相带或硬盘存放时间不少于7天。
远红外防越位防盗系统、门禁系统、背景音乐系统、车场管理系统、公用天线系统工作正常。
按规定时间排除故障，保证系统工作正常。

序号
标准内容
规定分值
评分细则
四
秩序、消防、车辆管理
10

1、小区基本实行封闭式管理（开放式小区每栋楼入口实行24小时值守）
1
符合1.0，不符合0
2、有专业秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度；秩序维护人员熟悉小区的环境文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责
2
符合2.0，无专业秩序维护队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2
3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
1
符合1.0，无具体的防范措施扣0.5，标识每缺一处扣0.1
4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通，制订消防应急方案
2
符合2.0，以下每发现一处不符合扣0.1:
消防水泵、风机、防火卷帘门、手报等末端设备处于自动状态。
消防中心可随时启动消防水泵、风机、防火卷帘门等设备，消防对讲、消防广播、消防泵、风机、防火卷帘门、警铃工作正常。
消防控制主机、消防联动控制柜运行正常，各种控制开关、按钮、指示灯齐全并标有功能标识。
消防控制主机、消防联到控制柜内清洁无灰尘、线路整理规范，工作电压正常（控制箱、电瓶）。
消防报警系统无故障点，探测器、手报、风阀、水流开关、水压开关功能正常。
消防系统的模块箱、控制箱内清洁无灰尘、线路整理规范。
消防中心能够正常迫降电梯。
消防栓箱内清洁无灰尘、配件齐全、水龙带完好无损，无私自动用消防栓情况，栓口不漏水。
防火卷帘门外观清洁无灰尘、运行灵活无异常磨擦声，就地手动、启动及联动正常，上下限位置正常，防火卷帘门开关盒玻璃完好无损。
防火卷帘门现场应有编号，防火卷帘门下的地面有两条黃色警戒线，防火卷帘门两边有警示牌。
气体灭火系统储藏器压力、机械运转等正常，无故障，控制柜时间显示正确。
灭火器压力显示正常，铅封、保险带完好无损。
出口指示灯控制器面板（包括电压）无异常、荧光显示板正常、清洁无尘。
各种指示发光管正常、疏散示意图、照明设施和引路标志完好。

序号
标准内容
规定分值
评分细则
四
5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记
2
制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；每发现一台车辆乱停放扣0.1，出入无记录扣0.2
6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序
2
符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2
环境卫生管理
14

五
1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
2
未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5
3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
2
每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5
4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1
符合1.0，不符合0
9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
绿化管理
7

六
l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
2
长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2分
4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
精神文明建设
3

七
l、开展有意义、健康向上的社区文化活动
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
管理效益
5

八
l、物业管理服务费用收缴率98％以上
2
符合2.0，每降低1个百分点扣0.5
2、提供便民有偿服务，开展多种经营
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
3、本小区物业管理经营状况
1
盈利1.0，持平0.5，亏本0
注：本考评标准及评分细则已经市局组织专家讨论并修订。