杏南物业无人值守实施经验总结汇报.doc

杏南物业无人值守实施经验总结汇报

自2009年，外围物业管理公司科技部门就针对人员紧张、居民存取自行车不便，污水站能源消耗较大的问题，开始对所属各自行车棚及污水站进行无人值守技术改造，2010年初无人值守技术正式在杏南地区10个自行车棚，8座污水站共18个站点投入使用，实现了对自行车棚的远程监控和自行车、摩托车的自助存，由原来的定点存取改为24小时自助存取极大的方便用户。污水站也由原来的人工监测启停泵排水改为自动监测启停泵排水。节约人力资源的同时有效的控制因人工控制误差造成的能源成本消耗。
自行车棚由原来的72人全天24小时值班，减少至现在的11人进行日常的打扫看护。污水站由原来的24人全天值班，减少为9人进行定点巡站。仅人工成本一项,年节约98万元。同时管理处还将经减下来的人员投入到其它急需用人岗位，极大的缓解了管理处人员紧缺的实际情况。
一、无人值守实施情况
杏南物业管理处领导班子秉承一贯对科技工作严谨、认真的态度，为使此项工作的顺利开展实施，管理处主要采取以下几点措施；
1、未雨筹谋，抢前抓早。管理处提前制定实施方案，设立组织机构，由管理处主任亲自挂帅抽调专人负责先期工作的协调开展，积极配合公司及厂家人员进行实地调研。新技术的投入使用不仅是设备设施的更新，同时对操作人员技术能力的适应情况也有很大的要求，特别是污水站、监控中心的操作人员对新技术设备的认知程度，将直接影响无人值守技术的应用效果。因此管理处提前在管理处层面物色对先进技术能一定接受能力的青年员工，进行前期基础知识的培训。在无人值守技术投入使用后保证以最短的时间、最快的速度熟练掌握并可单独操作。
2、新技术的投入使用必然会存在后期调试、养护、维修等技术方面的问题，为使此方面的问题得到有效解决，管理处领导班子发扬不等不靠思想，在厂家安装调试设备时，就指派专人对全程跟进，配合工作的同时学习无人值守设备的调试、养护、维修方面的知识，并主动向厂家所取相关技术资料。同时组建维修班，目前一些常见故障都由维修班组自行解决。真正做到保障有力。经过一段时间的实际应用，我们不断的细化责任分工，由维修二队专门负责无人值守设备的保养与维修，由维修一队负责污水泵站设备的应用及日常管理。公共事业服务队负责自行车棚设备的使用及日常管理。经警队负责监控设备的使用及日常管理。
二、在实践中不断积累和总结维修经验
在日常保养及维修上我们也遇到了很多的难题，总的来说有以下几个方面：
1 、无线网桥设备的故障排除。无线网桥是无线网络的一种设备类型，无线网桥与无线网卡、无线天线等是无线局域网里常见的设备。所谓无线网络，与有线网络的用途十分类似，最大的不同在于传输媒介的不同，利用无线电技术取代网线，可以和有线网络互为备份。无线网桥具有功率大、传输距离远、抗干扰能力强等，不自带天线，一般配备抛物面天线实现长距离的占对点连接。无线网桥但主技术应该说是比较成熟的，设备的故障率相对比较低，主要故障有以下几点:一是监控中心接收不到信号，故障现象主要是监控图像没有显示，应用工作站无法远程开门及制作开门卡。 主要原因是无线网桥天线的角度偏移或天线间存在障碍物。也有可能是天线断电。解决方法是将天线的角度进行调整，将天线间的障碍物清除，保证天线电源连续供电。
2、服务器设备的故障排除，实际应用中服务器设备的故障主要有几点：一是应用工作软件故障，我们可以将服务器内备份的软件进行重装。二是服务器相关设置参数被误操作改动或删除，根据相关数据及参数进行恢复。三是服务器硬件松动或损坏，网卡松动也可能引起网络故障，同时如不仔细检查很难与无线网桥设备的故障区分。
3、前端设备的故障排除，实际应用中易出现故障部位主要是监控探头、网络传输设备的水晶头易松动、门禁读卡器损坏等以上故障只要将损坏部件更换即可。以上故障体现出的主要问题，监控室没有图像、车棚内语音提示故障、无法远程开关车棚门、无法制作开门卡、污水站实时数据无法上传。
4、车棚机械设备的故障排除，实际应用中易出现故障部位主要以下几点：一是门轴由于冬季冻涨造成的破损目前只能对不严重的进行微调整，对严重的进行更换。二是由于门冻涨和门自重造成的俗称“掉头”使磁感应电插锁与磁力片间隙过大，无法保证正常锁紧，还有可能造成锁紧后短时间后自动开锁。尽量将间隙调整至最小到可以正常开关门为易。三是闭门器开关门力度不够，可以在电动闭门器上进行调节，但感觉效果不明鲜，最后我们采取调整动力臂的方式来达到加大或减少开关门力度的目的。
三、目前需要解决的问题
总得来说无人值守技术的应用给我们带来的益处很多，但由于用户认知、岗位工人操作等原因，技术应用方面仍存在以下几点需要解决的问题；
1、自行车棚门由于尺寸过大造成门部件损坏变形，铝美合金门材质在经过一年的使用过程中变形，门轴部分损坏需更换。下步管理处将组织人员自行对其进行维修更换门轴。
2、自行车棚电控门锁安装位置不统一，近一年的使用发现安装在侧面的电控门锁出现故障情况基本为零，要比安装在上方的电控门锁出现故障情况少很多。下步管理处将组织人员自行对其进行改造。
3、污水站自动启停装置的检测、维修存在很大难度，自动启停装置内部大都为集成模块、芯片等组成，现在虽未出现大的问题，但难保以后不会出现故障，如何及时发现及检测出故障原因，及时实行人工替代自动启停泵，有效避免电机、污水泵的烧毁。公司是否可以组织维修岗位工人由厂家技术人员进行集中授课。了解并掌握故障的排除方法。无人值守设备能否由厂家提供维修手册等相关维修资料，产品升级换代后的替代产品相关资料。
4、自行车棚无人值守系统内应加入火警报警器甚至自动喷水灭火系统，自行车棚内现存放摩托车、电动自行车的用户越来越多了，又长期无人看护，摩托车漏油无法及时发现，出现火灾事故情况也易出现。因此出于安全角度考虑应安装火灾报警及自动灭火系统。
以上是杏南物业管理处在经过一年，无人值守技术应用方面的一些经验和不成熟的想法，如有不妥之处请各位领导及兄弟单位同仁批评指正。
谢谢！

5