楼市新政出台 商业地产价值洼地迎来春天.doc

楼市新政出台 天津商业地产价值洼地迎来春天？
[提要]  随着“4・15”新政的推出，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。业内人士认为，新政对于商业地产投资影响不大，而价格一直处于稳中有升的商铺，将会迎来补涨的春天。
　　商业地产转暖吸引投资转向
　　随着“4・15”新政的推出，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。天津的商业地产市场一直在平淡中前行，新政的出台，无疑是给商业地产打了一针兴奋剂，业内纷纷看好商业地产的走势补涨”“春天”之声此起彼伏。一些原本打算投资二套、三套住宅的个人投资者，也将目光投向了商业地产。
各地商业地产回暖
流动资金回流
　　在新政出台后不久，全国各地的商业地产项目明显好于之前。杭州、福州等地，新政出台后，商铺交易量提升，明显感觉之前投资住宅的资金流向了商业项目。据部分研究机构最新调查数据显示，在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下，中高端商铺的空置率却出现空前下降。记者从新南马路五金城、天街、奥城商业广场等天津目前在售的几个商业地产项目获悉，新政出台之后，前来咨询的客户明显增多。业内人士认为，新政对于商业地产投资影响不大，而价格一直处于稳中有升的商铺，将会迎来补涨的春天。
　　不买住宅买商铺
　　个人投资者如何选
　　在新政出台后，购买第二套住宅和购买商铺在首付款和利率上是相同的。不同的是，商业地产拥有远高于住宅的回报率，据测算，商业地产的投资回报率是8%至10%，远高于住宅。自古更有“一铺养三代”的说法，在大环境对商业地产有利的情况下，不少个人投资者都将目光转向了商铺和写字楼。不过投资是理性行为，商铺投资更是如此。
　　看地段选择潜力地段
　　都说投资商铺，讲究“地段、地段、还是地段”，但众所周知，像滨江道、小白楼等成熟商圈“一铺难求”。对于个人投资者来说，选择目前并未大热的潜力地段，如地铁沿线、路网交汇处的商铺，既能以合适的价格入手，又能在未来获得不错的投资收益。
　　看发展选择商铺要看5年之后
　　“商铺靠养”，有经验的投资客往往会出手当时并不火爆的商圈，但是几年之后，当商圈氛围成熟，他们也往往是获利最大的一族。就像麦购、八里台新文化广场和奥城商业广场，初次发售时并不被看好，但经过了六七年的培育和运营，如今已经成为各自板块内首屈一指的旺铺。想要在投资商铺中获利，除了要有精准的眼光，一定不能急于求成。
　　看运营选择有经验的管理公司
　　对个人投资者来说，有经验的商业管理公司是商铺保值增值的必要保障。一般来说，引入商业管理公司整体运营的商铺，其前期招商和后期管理都会是统一且方向明确的，这样就能够加速商圈氛围的养成。无论是麦购、八里台新文化市场还是奥城商业广场，其运营的成功都离不开商业管理公司统一招商统一管理。
　　看品牌选择专业卖场
　　一个大的产权商业项目往往会在前期大力引入1至2家主力店进驻，如大卖场、品牌店等，主力店无论从人气还是形象上对商业项目的起步期都是很好的带动。而专业卖场的产权商铺则因为是行业交易平台，不仅单铺面积不大且更容易出租。新南马路五金城策划部经理卞朝易告诉记者，专业卖场由于业主自己经营的比例较高，有深厚的市场基础，租金回报方面不仅可以预期而且是能够被保证的，对于个人投资者来说，市场风险较小。记者苗菁
　　新政出台天津商业地产迎来春天？
　　“4・15”新政对居民第二套住宅进行金融调控，其抑制居民住宅投资的意图明显。新政下商用不动产的信贷政策，则显得“网开一面”。商业不动产和住宅投资在资金周转率、金融支持上的条件已经相差无多。新政背景下的商业地产，是否将成为下一个投资热点？相较于“北方经济中心”的定位，天津的商业地产是不是一个“价值洼地”？在2010第五届中国商业地产&写字楼年会即将开幕之际，各界人士一起探讨了天津商业地产的投资之道。
　　DTZ戴德梁行天津分公司
　　分析师张亦田
　　“商住倒挂”是大家普遍关注的话题，从目前情况来看，有些住宅被当做写字楼来进行商用，而有些地段的办公楼却变成居住用房。商用房的物业、水电费用高于住宅，在设计、居住功能方面又不如住宅，就会出现“商住倒挂”的现象。
　　短期内杜绝“商住倒挂”的现象很难，这需要一个长期的政策的支持和引导，还有投资者理念的认知的转变。从另一个角度来看，大体量的商业地产入市使投资者、机构、企业总部的选择增多，市场竞争必然会导致价格的回归。
　　根据我们的统计，一季度商业地产没有新的供应，目前疲弱的需求还是要持续一段时间的。未来的租金水平随着供应的增加，会处于平稳发展的状态，不会有太大的波动。但是从长远来看，从整体的商业体量、供应、品质来说天津会一步一步向上海、北京这些一线城市靠拢。
　　天房发展天房美域商业街区
　　办公室主任乔雯
　　在新政出台之前，买商铺贷款首付相对较高，比投资住宅前期投入的成本要高得多。商铺一般以租金为收益，属于中期或者是长期的收益。商业不动产收益率相对于住宅来说是要高一些的，但是住宅可以走短线，在这个情况下相当大的一部分投资者就会走住宅投资获取溢价的路线。
　　此外，如果在市区商用物业的培养期会短些，甚至有可能在项目的商品房销售过程当中商铺就已经成为投资商家追捧的一种商品了。商铺一旦投入运营，后期的维护、物业管理会直接影响到商铺的升值空间。这是有些投资者不愿意选择商用物业进行投资的主要原因。
　　最后，开发企业想把商业地产做好，首先要做到专业化、规范化，有些开发商是从商品房销售转型过来的，现在还没有特别专业的团队来做商业地产，这也是需要我们不断学习和探索的。
　　中国指数研究院天津分院
　　总经理蒋云峰
　　我认为这次新政是在保民生，把投资市场跟民生割裂，让大家可以买得起房子。对于商业地产来说不会有那么大的影响，我认为短时间内不会有太大的变化。而住宅市场，特别是在天津，需要一个消化的时间。整个市场需要认可政策，需要时间去接受政策，届时市场才会有变化。
　　新政出台后，商业和住宅在金融杠杆上持平。在此基础上，商业地产可能会从新政中受益――但是主要是好的商业而不是比较差的商业。
　　天津的商业地产从长期来看前景是非常好的，由于政府在开发商开发建设的阶段就已经设定了一定的比例，这是政府高瞻远瞩的一方面。但商业地产目前对于大部分的开发商都是很大的难点，因为天津第三产业还没有达到一线城市的程度。但从长期来看，肯定是盈利的，前景非常光明。
　　中国银行天津分行金融部
　　营销主管何景辉
　　对于银行来说，针对商业地产的贷款在整体个贷当中占的比例不是很大，即使新政对住宅投资进行了抑制，商业不动产的投资者也不会占很大比例。
　　银行首先考虑的是风险，对风险的把控是比较严格的。新政推出之前，银行对商业地产贷款首付的比例控制是比较严的，因此，从政策上来说，对待商业地产是比较慎重的，一般只跟优质项目签一些合作协议。从客户层面来讲，做商业不动产投资的客户，往往对银行的贷款需求并不是很旺盛，不像购买住宅的客户。
　　我们希望天津的经济更快的发展，天津的商业地产更快的发展。银行会给天津的房地产企业提供更多更好的金融服务，促进经济发展和业务发展的共同发展。记者侯愫
来源：城市快报