注会税法-第八章土地增值税法(2).doc

例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（ ）。
A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本
C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格
【答案】AC
【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。
归纳图表：

企业情况
转让房地产情况
可扣除项目
房地产开发企业
转让新建房
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
①营业税；②城建税和教育费附加
5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
非房地产开发企业
转让新建房
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加
各类企业
转让存量房
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房屋及建筑物的评估价格
①评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除（新增）
3.转让环节缴纳的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④购房时缴纳的契税（按发票每年加计5%的纳税人适用）
各类企业
单纯转让未经开发的土地
1.取得土地使用权所支付的金额
2.转让环节缴纳的税金

第五节 应纳税额的计算

一、增值额的确定
（一）通过收入减除扣除项目求得
（二）关于评估价格的使用
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
【解释】
1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。
2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。
3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。
【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。
【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。（2001年）
A.税务部门估定的价格扣除
B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C.房地产评估价格扣除
D.房地产原值减除30%后的余值扣除
【答案】C
二、应纳税额的计算方法
（一）计算土地增值税的步骤和公式
第一步，计算收入总额
第二步，计算扣除项目金额
第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额
土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额
第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数
第五步，套用公式计算税额。公式为：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（二）土地增值税计算的命题规律
关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“关系加分摊型”的变化。

【例题·计算题】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年）
【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。
（1）确定转让房地产的收入：
转让收入为15000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用为：
（3000+4000）×10%=700（万元）
④与转让房地产有关的税金为:
15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元）
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
（3000+4000）×20%=1400（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：
3000+4000+700+825+1400=9925（万元）
（3）计算转让房地产的增值额:
15000-9925=5075（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率:
5075÷9925≈51.13%
（5）计算应纳土地增值税税额：
第一种计算方法：
应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（万元）
第二种计算方法：
应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。
【例题•计算题】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80％。
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度）
（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。
（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。
（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。
（4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税。
【答案及解析】
（1）营业税、城建税和教育费附加＝（80-50）×5%×（1＋7%＋3%）＝1.65（万元）
（2）印花税＝80×0.05%＝0.04（万元）
（3）可扣除项目＝70×80%＋1.65＋0.04＝57.69（万元）
增值额＝80-57.69＝22.31（万元）
增值率＝22.31/57.69＝38.67%＜50%
土地增值税＝22.31×30%＝6.69（万元）
（4）略。
【关系加分摊型计算方法归纳】

　　　　　未开发（不可扣）　　　　　　　　　　　　　　　　　销售和视同销售
地价总额　　　　　　　　　　　　　　　　　　已售出（可扣）　产权属全体业主所有
　　　　　已开发　　　　　　　　 已完工　　　　　　　　　　 无偿移交给政府　　
　　　　　　　　　　建造总支出　　　　　　　未售出（不可扣）
建造成本　　　　　　　　未完工（不可扣）

【例题•计算题】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70％（其余30％尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20％转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7％：教育费附加征收率为3％；契税税率为3％；其他开发费用扣除比例为5％。） （2010年）
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的营业税。
（2）计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。
（3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。
（4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。
（5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。
（6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。
（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。
【答案及解析】
（1）该房地产开发公司2010年4～6月应缴纳的营业税=60×5％+14000×5％=3+700=703（万元）
（2）该房地产开发公司2010年4～6月应缴纳的城建税和教育费附加=3×（7％+3％）+700×（7％+3％）=0.3+70=70.3（万元）
（3）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本：
应缴纳的契税=6000×3％=180（万元）
应扣除的土地成本=（6000+180）×70％×（1-20%）=3460.8（万元）
（4）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本=5800×（1-20%）=4640（万元）
（5）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用：
300×（1-20%）+（3460.8+4640）×5％=240+405.04=645.04（万元）
（6）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税的增值额=14000-［700+70+3460.8+4640+645.04+（3460.8+4640）×20％］=14000-11136=2864（万元）
（7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税
增值率=2864/11136×100％=25.72％
销售写字楼应缴纳的土地增值税=2864×30％=859.2（万元）。
三、房地产开发企业土地增值税清算

要点
主要规定
清算单位
（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算
（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额
清算条件
纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的
（3）直接转让土地使用权的
主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
（4）省税务机关规定的其他情况
非直接销售和自用房地产的收入确定
将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产
收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定
房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理
将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下
不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用
扣除项目规定
可据实扣除的项目
（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用
（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本
（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除
（4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费
（6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
可核定扣除项目
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的
不可扣除的项目
（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除
（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除
（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
土地增值税的核定征收（新变化）
税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
核定征收率的规定
为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率
清算后再转让房地产
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
清算后应补税与滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金

【例题·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（ ）。（2010年）
A.规划申报项目 B.审批备案项目 C.商业推广项目 D.设计建筑项目
【答案】B
【例题·多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ ）。（2009年）
A.直接转让土地使用权的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的
【答案】ABC
【例题·单选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（ ）。（2009年）
A.建成后开发企业转为自用的
B.建成后开发企业用于出租的
C.建成后直接赠与其他企业的
D.建成后产权属于全体业主的
【答案】D

第六节 税收优惠

主要税收优惠如下：
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，在2005年以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
4.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。

【例题·多选题】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（ ）。（2006年考题改编）
A.国家机关转让自用的房产
B.税务机关拍卖欠税单位的房产
C.个人因工作调动转让居住满5年的原自用住房的
D.因为国家建设需要而被依法征用的房产
【答案】CD
【例题·多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（ ）。（2004年）
A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，减半征收土地增值税
B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税
C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税
【答案】BD

第七节 征收管理

纳税人应在合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报。
【本章小结】土地增值税是企业所得税前可扣除的税种。本章有两个重点内容：一是土地增值税征免界限的划分；二是土地增值税的计算（含清算计算、与所得税的混合计算）。近些年来，土地增值税的计算往往提供开发工程、部分完工、部分销售的条件，计税时需要确定实际销售和视同销售的收入，并配比已售成本（不是全部成本），计算时要注意配比关系。